Spółdzielnie mieszkaniowe: wyjątkowy rodzaj własności domu

Kupno domu i wynajęcie mieszkania to tylko dwa z możliwych dostępnych sposobów zamieszkania i oba mogą być zbyt kosztowne. Mieszkania spółdzielcze stanowią alternatywę dla tradycyjnych metod uzyskiwania podstawowego miejsca zamieszkania.

Spółdzielnia mieszkaniowa lub „spółdzielnia” to rodzaj opcji mieszkaniowej, która w rzeczywistości jest korporacją, w której właściciele nie są od razu właścicielami swoich lokali. Zamiast tego każdy mieszkaniec jest udziałowcem korporacji, częściowo na podstawie względnej wielkości jednostki, w której żyje. Tutaj przyjrzymy się bliżej mieszkaniu w spółdzielni.

Jak działają spółdzielnie mieszkaniowe

Właściciele spółdzielni posiadają własne udziały w spółdzielni zamiast bezpośrednio posiadać jednostkę, co miałoby miejsce w przypadku kondominium. W przypadku niektórych spółdzielni właściciele mogą sprzedawać swoje udziały spółdzielni na otwartym rynku, w zależności od kursu rynkowego dla spółdzielni w tej lokalizacji, pod warunkiem zatwierdzenia przez zarząd spółdzielni.

Spółdzielnie są często tańsze niż mieszkania na wynajem, ponieważ działają na zasadzie kosztów, zbierając pieniądze od mieszkańców na opłacenie zaległych rachunków. Na obszarach, w których koszty utrzymania są wysokie, takich jak Nowy Jork, spółdzielnie mogą być atrakcyjną opcją z finansowego punktu widzenia. Jednak typowe opłaty płacone spółdzielniom mogą być nieco wyższe niż te płacone spółdzielniom mieszkaniowym.

Oprócz finansowego aspektu własności spółdzielczej, istnieją również aspekty społeczne, które należy wziąć pod uwagę. Mniejsze spółdzielnie są prowadzone wyłącznie przez mieszkańców, a wszyscy zajmują się obowiązkami, takimi jak konserwacja, kształtowanie krajobrazu i ustalanie zasad. Duże spółdzielnie mogą być prowadzone przez radę dyrektorów składającą się z podgrupy mieszkańców.

W obu przypadkach istnieją zasady, których należy przestrzegać i pewien stopień interakcji społecznych, które mają miejsce. Jeśli nie lubisz dzielić się władzą decyzyjną, życie w spółdzielni może ci się nie podobać.

Rodzaje kooperacji

Struktura spółdzielni mieszkaniowych jest zróżnicowana w zależności od specyfiki miejsca ich lokalizacji. W Stanach Zjednoczonych i Kanadzie najpopularniejsze opcje to:

• Spółdzielnie rynkowe : Pozwala członkom spółdzielni kupować i sprzedawać akcje po kursie rynkowym.
• Limited Equity Co-ops : Ustawia ograniczenia dotyczące ceny, po której można kupować i sprzedawać akcje.
• Spółdzielnie leasingowe : Korporacja spółdzielcza raczej wynajmuje budynek niż jest jego właścicielem i nie gromadzi wartości kapitału własnego. W takim przypadku spółdzielnia może mieć pod ręką rezerwę gotówki, jeśli budynek kiedykolwiek trafi na sprzedaż.

Koszty zakupu kooperacji

Ponieważ zasadniczo kupujesz akcje firmy, koniecznie sprawdź sytuację finansową spółdzielni i spotkaj się z innymi mieszkańcami. Będą zarówno Twoimi partnerami biznesowymi, jak i przyszłymi sąsiadami. Przed zakupem warto rozważyć następujące kwestie:

• Lokalizacja
• Udogodnienia
• Koszty
• Możliwość dzierżawy Twojej jednostki
• Polityka wobec zwierząt
• Wymagania ubezpieczeniowe

Aby kupić udziały w spółdzielni, każdy kupujący bierze „pożyczkę udziałową” zamiast tradycyjnego kredytu hipotecznego. Pożyczki te działają podobnie jak kredyty hipoteczne, ale oprócz spłat pożyczki na rzecz pożyczkodawcy, rezydenci spółdzielni są odpowiedzialni za opłacenie proporcjonalnej części wspólnych kosztów eksploatacji i utrzymania budynku.

Koszty te, znane jako „utrzymanie”, są zazwyczaj opłacane partnerstwu co miesiąc i są rozliczane na podstawie kosztów. Alimenty mogą obejmować podatki od nieruchomości, ale nie muszą, a roczne opłaty za utrzymanie rosną każdego roku wraz z inflacją.

Koszt kredytu hipotecznego na nieruchomości może być również uwzględniony w miesięcznej opłacie: Nawet jeśli indywidualny najemca spłaci swój udział w pożyczce, budynek może być obciążony hipoteką, będącą w posiadaniu korporacji, a nie indywidualny partner. Pożyczka udziałowa pokrywa koszty zakupu do spółki. Nie ma to nic wspólnego z hipoteką na samej nieruchomości. Kupujący są uprawnieni do wszystkich ulg podatkowych, z których korzystają właściciele domów, w tym do potrąceń z tytułu  odsetek i podatku od nieruchomości.

Dodatkowe wydatki obejmują miesięczne ogólną polisą ubezpieczeniową, zawartość poszczególnych rezydencji nie. Osobista polisa ubezpieczeniowa, znana jako HO-6, jest wymagana, aby chronić rzeczy osobiste przed zalaniem, pożarem, kradzieżą i innymi klęskami.

Specjalne uwagi dotyczące kooperacji

Spółdzielnie muszą przestrzegać praw regulujących sprawiedliwe warunki mieszkaniowe, ale mogą być bardziej restrykcyjne niż inne opcje mieszkaniowe, jeśli chodzi o wymagania dotyczące własności. Ponieważ nie ma wynajmującego ani najemców, zasady zakupu udziałów w spółce osobowej ustalają wspólnicy.

Na przykład, od nowych nabywców może być wymagane posiadanie określonej wartości netto lub określonego wskaźnika zadłużenia do dochodów, oprócz wykazania zdolności do wypełnienia zobowiązań finansowych zakupu spółdzielni.

Może być również wymagane sprawdzenie przeszłości. Podobnie jak inne rodzaje mieszkań, niektóre spółdzielnie są przeznaczone wyłącznie dla osób powyżej 65 roku życia lub innych określonych grup. Te bardziej rygorystyczne wymagania dotyczące własności nadają własności spółdzielni poczucie bezpieczeństwa i wyłączności. W zamian za tę wyłączność spółdzielnie są generalnie prowadzone w bardziej restrykcyjny sposób niż kondominium. Na przykład zaawansowane jednostki mogą zabronić podnajmu. Wszyscy partnerzy uczestniczą w kosztach eksploatacji budynku.

Domyślny -lub brak płatnej przez jednego partnera może wymagać innych partnerów w celu pokrycia kosztów tego partnera, choć surowe wymagania własnościowe ogólnie zachować domyślne do minimum.

Mieszkania a spółdzielnie

Mieszkania typu kondominium to budynki wielorodzinne z prywatnymi rezydencjami, które utrzymują wspólne obszary wspólne i infrastrukturę, taką jak windy, piwnice lub dachy. Mieszkania mieszkaniowe są klasyfikowane jako nieruchomości, co oznacza, że ​​kupujący są właścicielami praw do swoich lokali mieszkalnych. Jeśli zastanawiasz się nad sprawdzić opcje kredytu hipotecznego za pomocą kalkulatora kredytu hipotecznego, takiego jak ten poniżej.

Spółdzielnie nie są nieruchomościami. Kupując spółdzielnię, stajesz się udziałowcem korporacji, która jest właścicielem nieruchomości. Jako wspólnik masz prawo do wyłącznego korzystania z lokalu mieszkalnego w nieruchomości.

Podsumowanie

Zawsze czytaj statut spółdzielni, regulamin, umowę subskrypcji, regulamin i wszelką inną dostępną dokumentację. Upewnij się, że naprawdę rozumiesz, jak działa spółdzielnia, w tym jak jest zarządzana, za co będziesz musiał zapłacić i jaka będzie ta płatność. Zapytaj o warunki jakiegokolwiek kredytu hipotecznego, zasady dotyczące zwierząt domowych i możliwość wprowadzania zmian w miejscu zamieszkania. Nie ma nic złego w zadawaniu pytań; trochę dodatkowego wysiłku z góry może znacznie przyczynić się do zapewnienia harmonijnej aranżacji mieszkania na dłuższą metę.