FHA a kredyty konwencjonalne: jaka jest różnica?
FHA a kredyty konwencjonalne: przegląd
Konsumenci kwalifikują się do różnych rodzajów kredytów hipotecznych na podstawie ich profili finansowych. Wiele kredytów hipotecznych to zwykle kredyty konwencjonalne. Ale są też inne, które są wspierane i ubezpieczone przez Federal Housing Administration (FHA). Chociaż obie pozwalają konsumentom sfinansować zakup domu, istnieje kilka kluczowych różnic między nimi.
Pożyczki FHA umożliwiają posiadanie domu i są łatwiejsze dla pożyczkobiorców o niskich lub umiarkowanych dochodach, którzy w innym przypadku mogą nie być w stanie uzyskać finansowania z powodu braku lub złej historii kredytowej lub dlatego, że nie mają wystarczających oszczędności. Ci, którzy kwalifikują się do pożyczki FHA, wymagają niższej zaliczki. A wymogi kredytowe nie są tak surowe, jak w przypadku innych kredytów hipotecznych – nawet te z wynikami kredytowymi poniżej 580 mogą uzyskać finansowanie. Pożyczek tych nie udziela sama FHA. Zamiast tego są przekazywane przez pożyczkodawców zatwierdzonych przez FHA.
Z drugiej strony osoby z ustalonym kredytem i niskim poziomem zadłużenia zwykle kwalifikują się do tradycyjnego kredytu hipotecznego. Pożyczki te są zazwyczaj oferowane przez prywatnych kredytodawców hipotecznych, takich jak banki, spółdzielcze kasy pożyczkowe i inne firmy prywatne. W przeciwieństwie do pożyczek FHA, te kredyty hipoteczne nie są zabezpieczone ani zabezpieczone przez rząd.
Kluczowe wnioski
- Osoby z ustalonym kredytem i niskim poziomem zadłużenia zwykle kwalifikują się do tradycyjnego kredytu hipotecznego.
- Osoby z większym zadłużeniem i skromną zdolnością kredytową zazwyczaj kwalifikują się do hipoteki ubezpieczonej przez Federal Housing Administration.
- Pożyczki FHA wymagają niższej minimalnej zaliczki i niższej oceny kredytowej niż pożyczki konwencjonalne.
- Pożyczki konwencjonalne nie są zabezpieczane przez agencję rządową i są udzielane przez prywatnych kredytodawców hipotecznych – banki, spółdzielcze kasy pożyczkowe i inne instytucje finansowe.
Pożyczki Federal Housing Administration (FHA)
Pożyczki Federal Housing Administration (FHA) są objęte ubezpieczeniem federalnym i są udzielane przez pożyczkodawców zatwierdzonych przez FHA, w tym banki, spółdzielcze kasy pożyczkowe i inne firmy pożyczkowe. Pożyczki FHA są przeznaczone dla pożyczkobiorców z ograniczonymi oszczędnościami lub niższymi wynikami kredytowymi.
Pożyczki FHA można wykorzystać na zakup lub refinansowanie domów jednorodzinnych, domów mieszkań własnościowych oraz niektórych gotowych i mobilnych domów. Istnieją również określone kategorie pożyczek FHA, które można wykorzystać na nowe budownictwo lub na sfinansowanie renowacji istniejącego domu.
Ponieważ pożyczki FHA są ubezpieczone na szczeblu federalnym – co oznacza, że pożyczkodawcy są chronieni na wypadek, gdyby pożyczkobiorca nie spłacił kredytu hipotecznego – pożyczkodawcy ci mogą zaoferować korzystniejsze warunki pożyczkobiorcom, którzy w innym przypadku nie kwalifikowaliby się do kredytu mieszkaniowego, w tym niższe stopy procentowe. Oznacza to również, że łatwiej jest zakwalifikować się do pożyczki FHA niż do zwykłej pożyczki.
Kwalifikujące się standardy pożyczek FHA sprawiają, że kupowanie domu jest bardziej dostępne dla większej liczby osób. Od 2020 roku możesz pożyczyć do 96,5% wartości domu z pożyczką FHA. Osoby ubiegające się o kredyt hipoteczny FHA z oceną kredytową tak niską jak 580 mogą otrzymać kredyt mieszkaniowy – pod warunkiem, że mają wystarczającą ilość na pokrycie 3,5% wymogu zaliczki. Ci, których ocena kredytowa spadnie poniżej 580, nadal mogą się kwalifikować, ale generalnie muszą odłożyć co najmniej 10% ceny zakupu. Większość pożyczkodawców wymaga, aby osoby ubiegające się o kredyt hipoteczny FHA miały ocenę kredytową od 620 do 640 do zatwierdzenia. Te pożyczki wspierane przez rząd mogą również wiązać się z dodatkowymi kosztami zamknięcia , które nie są wymagane w przypadku tradycyjnych pożyczek.
Zaliczki na pożyczki FHA mogą wynosić zaledwie 3,5% w zależności od Twojej oceny kredytowej, podczas gdy konwencjonalne kredyty hipoteczne wymagają od 3% do 20%.
Pożyczki konwencjonalne
Pożyczka konwencjonalna to pożyczka hipoteczna, która nie jest zabezpieczona przez agencję rządową. Pożyczki konwencjonalne są udzielane i obsługiwane przez prywatnych kredytodawców hipotecznych, takich jak banki, spółdzielcze kasy pożyczkowe i inne instytucje finansowe. Pożyczki konwencjonalne stanowią największe ryzyko dla pożyczkodawców, ponieważ rząd federalny ich nie ubezpiecza. Z tego powodu pożyczkodawcy udzielają konwencjonalnych kredytów hipotecznych wnioskodawcom o najsilniejszych profilach finansowych. Konwencjonalne wymagania dotyczące zaliczki wahają się od 3% do 20%, w zależności od produktu hipotecznego.
Aby zakwalifikować się do pożyczki konwencjonalnej, konsumenci zazwyczaj mają znakomite raporty kredytowe bez znaczących wad i oceny kredytowej wynoszącej co najmniej 680. Oprocentowanie pożyczki konwencjonalnej różni się w zależności od kwoty zaliczki, wyboru produktu hipotecznego przez konsumenta i aktualnych stan rynku. Większość konwencjonalnych pożyczek ma stałe oprocentowanie, co oznacza, że stopa ta nigdy nie zmienia się przez cały okres trwania pożyczki. Kredytobiorcy są w stanie refinansować, jeśli stawki ulegną zmianie.
Pożyczki konwencjonalne można podzielić na dwie kategorie pożyczki zgodne i niezgodne. Zgodność z tradycyjnymi pożyczkami jest zgodna ze standardami kredytowymi określonymi przez Federalne Krajowe Stowarzyszenie Hipoteczne (Fannie Mae) i Federalną Korporację Hipoteczną Kredytów Domowych (Freddie Mac).
Uwagi specjalne
Ubezpieczenie kredytu hipotecznego
Kredytobiorcy mogą być zobowiązani do opłacenia ubezpieczenia kredytu hipotecznego, w zależności od warunków kredytu hipotecznego i wysokości zadatku. W przeciwieństwie do innych rodzajów ubezpieczeń, ubezpieczenie hipoteczne chroni pożyczkodawcę – a nie ubezpieczającego – jeśli pożyczkobiorca przestanie dokonywać płatności i nie wywiąże się ze swoich zobowiązań finansowych.
Ubezpieczenie hipoteczne jest wbudowane w każdą pożyczkę FHA. Składki są opłacane na dwa różne sposoby. Pierwsza to płatność z góry, która może zostać przeniesiona na pożyczkę i spłacana przez cały okres jej obowiązywania. Drugi sposób to dokonywanie miesięcznych płatności. Kredytobiorcy, którzy mogą odłożyć 10% lub więcej, płacą te składki przez 11 lat. Każdy, kto wpłaca zaliczkę w wysokości mniej niż 10%, musi dokonywać tych składek na czas trwania kredytu hipotecznego.
Większość pożyczkodawców woli udzielać konwencjonalnych pożyczek na nie więcej niż 80% wartości rynkowej domu – co odpowiada wpłacie 20% zaliczki. Procent wartości domu, który jest reprezentowany przez kwotę kredytu, jest wskazywany przez stosunek wartości kredytu do wartości (LTV). Na przykład pożyczkobiorca, który spłaca 15% (45 000 USD) domu o wartości 300 000 USD, wymaga pożyczki w wysokości 255 000 USD. Dałoby to współczynnik LTV na poziomie 85%. Kredytodawcy wymagają współczynnika LTV na poziomie 80% lub mniej, aby zabezpieczyć się przed ryzykiem, że kredytobiorca nie spłaci kredytu hipotecznego. Dlatego osoby posiadające konwencjonalne kredyty hipoteczne, które wpłacają mniej niż 20% wkładu własnego, płacą ubezpieczenie kredytu hipotecznego – nazywane również prywatnym ubezpieczeniem hipotecznym (PMI) – dopóki współczynnik LTV nie osiągnie 80%.
PMI może kosztować od 0,3% do 1,5% kwoty pożyczki rocznie. Podobnie jak inne rodzaje ubezpieczeń hipotecznych, PMI jest opłacane przez pożyczkobiorcę i ma na celu ochronę pożyczkodawcy przed poniesieniem strat finansowych, jeśli zostanie zmuszony do zajęcia nieruchomości. Dochody z PMI mogą zostać wykorzystane przez pożyczkodawców na pokrycie kosztów związanych z odsprzedażą domu objętego egzekucją.
Inne pożyczki wspierane przez rząd
Pożyczki FHA to nie jedyny rodzaj pożyczek wspieranych przez rząd. Istnieją dwa inne rodzaje programów pożyczkowych ubezpieczonych przez agencję rządową – pożyczki VA i pożyczki USDA.
Pożyczki Veterans Affairs (VA) są wspierane przez Departament ds. Weteranów Stanów Zjednoczonych. Pożyczki te są dostępne dla wykwalifikowanych członków sił zbrojnych, ich małżonków i innych beneficjentów. Pożyczki VA nie wymagają zaliczki i zazwyczaj nie pobierają ubezpieczenia hipotecznego.
Pożyczki są dostępne dla pożyczkobiorców na obszarach wiejskich za pośrednictwem Departamentu Rolnictwa Stanów Zjednoczonych (USDA). Są przeznaczone dla nabywców domów o niskich i średnich dochodach i nie wymagają wpłaty zaliczki. Wymagania dotyczące zdolności kredytowej mogą być również bardziej elastyczne.