Koszty zamknięcia
Jakie są koszty zamknięcia?
Koszty zamknięcia to wydatki przekraczające cenę nieruchomości, które kupujący i sprzedający zwykle ponoszą, aby sfinalizować transakcję dotyczącą nieruchomości.
Poniesione koszty mogą obejmować opłaty za udzielenie pożyczki, punkty rabatowe, opłaty za wycenę, wyszukiwanie tytułu własności, ubezpieczenie tytułu, ankiety, podatki, opłaty za rejestrację aktu i opłaty za raporty kredytowe. Koszty opłacone z góry to koszty, które powracają w czasie, takie jak podatki od nieruchomości i ubezpieczenie domu. Pożyczkodawca jest prawnie zobowiązany do podania tych kosztów w szacunkowej formie kredytu (wcześniej znanej jako kosztorys w dobrej wierze lub GFE) w ciągu trzech dni od złożenia wniosku o pożyczkę na dom. Dary w postaci kapitału nadal wiążą się z kosztami zamknięcia.
Kluczowe wnioski
- Koszty zamknięcia to opłaty i prowizje z tytułu zamknięcia transakcji dotyczącej nieruchomości powyżej ceny zakupu nieruchomości. Sprzedawcy mogą również podlegać kosztom zamknięcia.
- Przykłady typowych kosztów zamknięcia obejmują opłaty związane z utworzeniem i gwarantowaniem kredytu hipotecznego, prowizje od nieruchomości, podatki, ubezpieczenie i archiwizację.
- Koszty zamknięcia muszą być prawnie ujawnione kupującym i sprzedającym oraz uzgodnione przed sfinalizowaniem transakcji dotyczącej nieruchomości.
Zrozumienie kosztów zamknięcia
Koszty zamknięcia powstają, gdy tytuł własności nieruchomości zostanie przeniesiony ze sprzedającego na kupującego. Całkowita kwota kosztów zamknięcia w dolarach zależy od tego, gdzie nieruchomość jest sprzedawana i przypisywanej wartości nieruchomości.
Kupujący domy zwykle płacą od 2% do 5% ceny zakupu, ale koszty zamknięcia może pokryć sprzedawca lub kupujący. Transakcja dotycząca nieruchomości to dość skomplikowany proces, w który zaangażowanych jest wielu graczy i ma wiele ruchomych części. Niektóre stany (i niektóre produkty pożyczkowe) wymagają pewnych inspekcji poza konieczną inspekcją, którą płacisz bezpośrednio wybranemu inspektorowi domu. Następnie są podatki od nieruchomości i transferowe, a także ochrona ubezpieczeniowa i różne dodatkowe opłaty.
Kupujący domy w USA płacą średnio 5749 USD za koszty zamknięcia, zgodnie z badaniem przeprowadzonym w 2019 r. Przez ClosingCorp, firmę zajmującą się danymi, która specjalizuje się w kosztach zamknięcia. Badanie wykazało najwyższe średnie koszty zamknięcia w częściach północno-wschodniej, w tym:
- Dystrykt Kolumbii (25 800 USD)
- Delaware (13 273 USD)
- Nowy Jork (12 847 USD)
- Maryland (11 876 USD)
- Pensylwania (10 076 USD)
Waszyngton jest jedynym stanem poza północnym wschodem, który znajduje się wśród najwyższych kosztów zamknięcia (12 406 USD). Stany o najniższych średnich kosztach zamknięcia obejmowały:
- Indiana (1909 USD)
- Missouri (2063 USD)
- Dakota Południowa (2159 USD)
- Iowa (1194 USD)
- Kentucky (2276 USD)
Prawo wymaga, aby pożyczkodawcy przedstawili oszacowanie kredytu, które ujawnia koszty zamknięcia nieruchomości. Zgodnie z ustawą o procedurach rozliczania nieruchomości (RESPA), pożyczkodawcy są prawnie zobowiązani do przedstawienia tego oszacowania, zwanego również oszacowaniem pożyczki, w ciągu trzech dni od przyjęcia przez pożyczkodawcę wniosku pożyczkobiorcy. Co najmniej na trzy dni przed zamknięciem pożyczkodawca powinien również przedstawić oświadczenie o zamknięciu , zawierające wszystkie opłaty za zamknięcie. Podane opłaty mogły się różnić od szacunkowej wartości kredytu.
Przykłady kosztów zamknięcia
Opłaty za udzielenie kredytu to opłaty pobierane przez bank za udzielenie kredytu. Opłata wynosi zazwyczaj 1% kredytu hipotecznego. Kupujący może zakupić punkty rabatowe z góry, aby obniżyć oprocentowanie naliczane przez bank. Chociaż bank wymaga raportu kredytowego i wniosku o pożyczkę, opłaty te są negocjowalne i pokrywane przez bank. Prywatne ubezpieczenie kredytu hipotecznego to dodatkowa opłata pobierana przy każdym zakupie z przedpłatą mniejszą niż 20%.
Ubezpieczenie tytułu własności zabezpiecza pożyczkodawcę przed roszczeniami wobec domu oraz zabezpiecza kupującego przed roszczeniami z tytułu roszczeń z tytułu własności w przeszłości. Pożyczkodawcy często wymagają wyceny, która w większości obszarów może kosztować nawet 400 USD. Samorządy pobierają opłaty ewidencyjne i podatki w celu zarejestrowania sprzedaży nieruchomości. Te podatki transferowe różnią się w zależności od stanu.
Wszystkie koszty zamknięcia zostaną wyszczególnione w szacunkach pożyczki i ujawnieniu zamknięcia. Oto standardowe opłaty, których możesz się spodziewać:
Opłata za złożenie wniosku
Jest to opłata pobierana przez pożyczkodawcę za rozpatrzenie wniosku o kredyt hipoteczny. Zapytaj pożyczkodawcę o szczegóły przed złożeniem wniosku o kredyt hipoteczny.
Opłata prawnicza
Jest to opłata pobierana przez prawnika zajmującego się nieruchomościami za przygotowanie i przegląd umów i umów kupna domu. Nie wszystkie stany wymagają prawnika do obsługi transakcji dotyczących nieruchomości.
Opłata za zamknięcie
Jest to również znane jako „opłata depozytowa”, która jest płacona stronie zajmującej się zamknięciem: spółce tytułowej, firmie depozytowej lub prawnikowi, w zależności od prawa stanowego.
Opłata kurierska
Jeśli podpisujesz dokumenty papierowe, ta opłata pomaga przyspieszyć ich transport. Jeśli zamknięcie jest dokonywane cyfrowo, możesz nie uiścić tej opłaty.
Opłata za raport kredytowy
Opłata (od 15 do 30 USD) od pożyczkodawcy za pobranie raportów kredytowych z trzech głównych biur raportowania. Niektórzy pożyczkodawcy mogą nie pobierać tej opłaty, ponieważ otrzymują zniżkę od agencji raportujących.
Depozyt Escrow
Niektórzy pożyczkodawcy wymagają złożenia dwumiesięcznego podatku od nieruchomości i spłaty ubezpieczenia hipotecznego w momencie zamknięcia.
Składka na ubezpieczenie hipoteczne FHA
Pożyczki FHA wymagają wcześniejszej składki na ubezpieczenie kredytu hipotecznego (UPMIP) w wysokości 1,75% bazowej kwoty pożyczki, która ma zostać spłacona w momencie zamknięcia (lub można ją dodać do kredytu hipotecznego). Istnieje również roczna rata MIP wypłacana co miesiąc, która może wynosić od 0,45% do 1,05%, w zależności od okresu pożyczki i kwoty bazowej.
Opłata za określenie i monitorowanie powodzi
Jest to opłata pobierana od certyfikowanego inspektora przeciwpowodziowego i określa, czy nieruchomość znajduje się w strefie powodziowej, która wymaga ubezpieczenia powodziowego (odrębnego od polisy Twojego domu). Część opłaty obejmuje bieżącą obserwację w celu monitorowania zmian stanu powodziowego nieruchomości.
Opłata za przeniesienie stowarzyszenia właścicieli domów
Jeśli kupujesz kondominium, kamienicę lub nieruchomość w planowanej inwestycji, musisz dołączyć do stowarzyszenia właścicieli domów tej społeczności. Jest to opłata za przeniesienie, która pokrywa koszty zmiany właściciela, takie jak dokumenty. Informacja o tym, czy sprzedający lub kupujący uiszcza opłatę, może, ale nie musi, być w umowie; powinieneś sprawdzić z wyprzedzeniem. Sprzedawca powinien dostarczyć dokumentację przedstawiającą kwoty składek HOA oraz kopię sprawozdań finansowych, zawiadomień i protokołów HOA.
Ubezpieczenie domu
Pożyczkodawca zazwyczaj wymaga przedpłaty składki ubezpieczeniowej za pierwszy rok w momencie zamknięcia.
Ubezpieczenie tytułu pożyczkodawcy
Jednorazowa opłata z góry uiszczona na rzecz spółki tytułowej chroni pożyczkodawcę w przypadku sporu dotyczącego własności lub zastawu, którego nie znaleziono podczas wyszukiwania tytułu.
Kontrola lakieru na bazie ołowiu
Jest to opłata płacona certyfikowanemu inspektorowi w celu ustalenia, czy nieruchomość ma niebezpieczną farbę na bazie ołowiu.
Zwrotnica
Punkty (lub „punkty rabatowe”) odnoszą się do opcjonalnej płatności z góry na rzecz pożyczkodawcy w celu obniżenia oprocentowania pożyczki, a tym samym obniżenia miesięcznej raty. Jeden punkt to 1% kwoty kredytu. W środowisku o niskich stawkach może to nie zaoszczędzić dużo pieniędzy.
Ubezpieczenie tytułu własności
Ta polityka chroni Cię na wypadek, gdyby ktoś zakwestionował Twoją własność domu. Zwykle jest to opcjonalne, ale wysoce zalecane przez ekspertów prawnych.
Opłata początkowa
Opłata ta obejmuje koszty administracyjne pożyczkodawcy związane z przetwarzaniem Twojej opłaty i zwykle wynosi 1% kwoty pożyczki. Niektórzy pożyczkodawcy nie pobierają opłat za rozpoczęcie działalności, ale zwykle pobierają wyższe oprocentowanie, aby pokryć koszty.
Kontrola szkodników
Jest to opłata pokrywająca koszt profesjonalnej kontroli szkodników pod kątem termitów, suchej zgnilizny lub innych szkód spowodowanych przez szkodniki. Niektóre stany i niektóre pożyczki ubezpieczone przez rząd wymagają kontroli.
Przedpłacone dzienne opłaty odsetkowe
Płatność na pokrycie wszelkich odsetek od kredytu hipotecznego będzie naliczana od daty zamknięcia do dnia pierwszej spłaty kredytu hipotecznego.
Prywatne ubezpieczenie hipoteczne (PMI)
Jeśli Twoja zaliczka jest mniejsza niż 20%, Twój pożyczkodawca może wymagać PMI. Na zamknięciu może być konieczne dokonanie płatności PMI za pierwszy miesiąc.
Opłata za wycenę nieruchomości
Jest to opłata wymagana uiszczana na rzecz profesjonalnej firmy zajmującej się wyceną nieruchomości w celu oszacowania godziwej wartości rynkowej domu wykorzystywanej do określenia współczynnika wartości kredytu do wartości (LTV).
Podatek własnościowy
Na zamknięciu spodziewaj się zapłaty wszelkich podatków od nieruchomości należnych w ciągu 60 dni od zakupu domu.
Opłata za blokadę kursu
Opłata pobierana przez pożyczkodawcę za zagwarantowanie określonej stopy procentowej przez określony czas, zwykle od momentu otrzymania wstępnej zgody do zamknięcia.
Opłata za nagrywanie
Jest to opłata pobierana przez lokalne biuro rejestracyjne, zwykle miasto lub hrabstwo, za prowadzenie publicznych ewidencji gruntów.
Opłata za ankietę
Jest to opłata pobierana przez firmę geodezyjną za sprawdzenie granic nieruchomości i wspólnych ogrodzeń w celu potwierdzenia granic nieruchomości.
Opłaty za monitorowanie i badanie statusu podatkowego
Są to opłaty dla stron trzecich, które mają na celu kontrolowanie płatności podatku od nieruchomości i powiadamianie pożyczkodawcy o wszelkich problemach z płatnościami podatku od nieruchomości, takich jak spóźnione lub nieudane płatności.
Opłata za wyszukiwanie tytułu
Opłaty za wyszukiwanie tytułów to opłaty pobierane przez firmę tytułową w celu analizy rejestrów własności publicznej pod kątem wszelkich rozbieżności własności. Firma tytułowa przeszukuje zapisy dotyczące umów i upewnia się, że na nieruchomości nie istnieją żadne nierozstrzygnięte spory dotyczące własności ani zastawy.
Podatek transferowy
Jest to podatek pobierany w celu przeniesienia tytułu własności ze sprzedającego na kupującego.
Opłata za ubezpieczenie
Pożyczkodawca pobiera opłatę za ubezpieczenie kredytu za ubezpieczenie kredytu. Underwriting to proces badawczy polegający na weryfikacji informacji finansowych, dochodów, zatrudnienia i kredytu w celu ostatecznego zatwierdzenia pożyczki.
Opłata za finansowanie VA
Jeśli jesteś pożyczkobiorcą VA, ta opłata, naliczana jako procent kwoty pożyczki, pomaga zrównoważyć koszty programu pożyczkowego dla podatników w USA. Wysokość opłaty za finansowanie zależy od Twojej klasyfikacji wojskowej i kwoty pożyczki; opłatę można uiścić przy zamknięciu lub wrzucić do kredytu hipotecznego. Niektórzy wojskowi są zwolnieni z uiszczania opłaty.
Kolejna znacząca opłata: prowizje od nieruchomości. Kupujący nie płacą jednak tej opłaty; sprzedawcy to robią. Zwykle prowizja wynosi od 5% do 6% ceny zakupu domu i jest dzielona równo między agenta sprzedającego i agenta kupującego.
Jak obniżyć koszty zamknięcia
Może się wydawać, że nie możesz sobie pozwolić na wszystkie te opłaty oprócz zaliczki, wydatków na przeprowadzkę i napraw do nowego domu. Istnieją jednak sposoby negocjowania tych opłat. Postaraj się również zmniejszyć opłaty śmieciowe lub zbędne opłaty, które pożyczkodawca nakłada przy zamykaniu kredytu hipotecznego. Opłaty te są często nieoczekiwane przez pożyczkobiorcę i nie są jasno wyjaśnione przez pożyczkodawcę. Ten czynnik zaskoczenia może prowadzić do wrażenia, że opłaty te są wygórowane i powiązane z innymi uzasadnionymi kosztami zamknięcia bez uzasadnionego powodu.
Robić zakupy
Dotyczy to pożyczkodawców i usług osób trzecich, takich jak polisy ubezpieczeniowe właścicieli domów i spółki własnościowe. Wielu nabywców domów nie zdaje sobie sprawy, że mogą zaoszczędzić znaczne pieniądze na kosztach zamknięcia, jeśli porównają opłaty od pożyczkodawcy do pożyczkodawcy. Nie musisz korzystać z nazwy firmy, inspektora szkodników ani agenta ubezpieczeniowego właściciela domu, który sugeruje twój pożyczkodawca. Odrób pracę domową, a na tych opłatach możesz zaoszczędzić sporo pieniędzy.
Harmonogram zamknięcia na koniec miesiąca
Data zamknięcia w pobliżu lub na koniec miesiąca pomaga zmniejszyć przedpłacone dzienne opłaty odsetkowe. Pożyczkodawca może uruchomić ten scenariusz, aby dowiedzieć się, ile możesz zaoszczędzić.
Poproś sprzedawcę o pomoc
Możesz skłonić sprzedającego do obniżenia ceny zakupu lub pokrycia części (lub całości – jeśli masz szczęście) kosztów zamknięcia. Jest to bardziej prawdopodobne, jeśli sprzedawca jest zmotywowany, a dom jest na rynku od dłuższego czasu i ma niewiele ofert. Jednak na wielu gorących rynkach mieszkaniowych warunki sprzyjają sprzedawcom, więc jeśli poprosisz sprzedawcę o pomoc, możesz otrzymać sprzeciw lub zdecydowane „nie”. Zapytanie nie boli.
Porównaj szacunek pożyczki i formularze ujawnienia zamknięcia
Kiedy otrzymasz wstępną wycenę pożyczki, sprawdź ją za pomocą grzebienia o drobnych zębach. Jeśli nie masz pewności, z czym wiąże się opłata lub dlaczego jest pobierana, poproś pożyczkodawcę o wyjaśnienie. Pożyczkodawca, który nie może wyjaśnić opłaty lub cofa się, gdy jest o to pytany, powinien być czerwoną flagą.
Podobnie, jeśli zauważysz nowe opłaty lub zauważysz zauważalny wzrost określonych opłat za zamknięcie, poproś pożyczkodawcę, aby przeprowadził Cię przez szczegóły. Często zdarza się, że koszty zamknięcia wahają się od wstępnego zatwierdzenia do zamknięcia, ale duże skoki lub zaskakujące dodatki mogą wpłynąć na Twoją zdolność do zamknięcia.
Negocjuj opłaty specyficzne dla pożyczki
Jeśli podejrzewasz, że pożyczkodawca dolicza do Twojej pożyczki niepotrzebne opłaty, zwane „opłatami śmieciowymi”, zgłoś to. Poproś pożyczkodawcę o usunięcie lub zmniejszenie opłat, jeśli zauważysz powielanie. Porównanie zakupów może być Twoim sprzymierzeńcem w obniżaniu kosztów zamknięcia, a także w znajdowaniu konkurencyjnych warunków i stawek. Uważaj szczególnie na nadmierne opłaty za przetwarzanie i dokumentację.
Dodaj koszty zamknięcia do kredytu hipotecznego
W niektórych przypadkach pożyczkodawcy zaoferują pokrycie kosztów zamknięcia lub w ostateczności przeniesienie ich do kredytu. Po uwzględnieniu kosztów zamknięcia w pożyczce zapłacisz wyższe oprocentowanie kredytu hipotecznego.
Prowizje od nieruchomości
Prowizja od nieruchomości to znaczna opłata, którą sprzedający winni są swojemu pośrednikowi po zakończeniu sprzedaży.
Uwagi specjalne
Kredyty hipoteczne bez kosztów zamknięcia eliminują wszelkie opłaty z góry ponoszone przez kupującego po zamknięciu. Tego typu kredyty hipoteczne są korzystne w perspektywie krótkoterminowej, ale prawdopodobnie skutkują wyższymi stopami procentowymi. Koszty zamknięcia mogą również zostać włączone do całkowitej kwoty kredytu hipotecznego, co oznacza, że kupujący płaci odsetki od kosztów zamknięcia w czasie. Dlatego też, chociaż kredyty hipoteczne bez kosztów zamknięcia pomagają zmniejszyć początkowe nakłady kapitałowe, należy wziąć pod uwagę długoterminowe konsekwencje finansowe.
Należy pamiętać, że prezenty w postaci kapitału również powodują koszty zamknięcia.