Zrozumienie procesu Escrow
Kupno domu może być skomplikowanym procesem, na który większość ludzi jest generalnie nieprzygotowana. Jednym z tych tajemniczych elementów jest proces depozytu – zwany także zamknięciem. Ten proces, który zachodzi między momentem przyjęcia oferty przez sprzedającego a otrzymaniem kluczy przez kupującego, może być przytłaczający dla wielu kupujących w domu. Przed złożeniem oferty dotyczącej domu warto mieć przynajmniej podstawowe pojęcie o krokach.
Kluczowe wnioski
- Proces depozytu odbywa się między momentem przyjęcia oferty przez sprzedającego a odebraniem kluczy przez kupującego.
- Aby rozpocząć, kupujący musi otworzyć rachunek powierniczy, na którym przechowywane są środki.
- Kupujący będą wtedy musieli poczekać na wycenę banku, zabezpieczyć kredyt hipoteczny, przejść różne inspekcje, wykupić ubezpieczenie, przeprowadzić ostateczny spacer i zamknąć.
- Czas potrzebny na przejście przez proces depozytu jest różny i może zależeć od wcześniejszej akceptacji kredytu hipotecznego, posiadania odpowiednich dokumentów i czasu potrzebnego na zabezpieczenie finansowania.
Co to jest Escrow?
Escrow to instrument finansowy posiadany przez osobę trzecią w imieniu dwóch innych stron, które kończą transakcję. To jak konto powiernicze prowadzone przez osobę trzecią, podczas gdy wszystkie zobowiązania sprzedającego i kupującego są spełnione.
Czas potrzebny do przejścia od początku do końca procesu depozytu jest różny. Do czynników decydujących o długości zamknięcia zalicza się gwarancji. Podobnie jak długość czasu, proces może się różnić w zależności od stanu. Poniższe kroki są jednak ogólnie takie same dla wszystkich.
Otwórz konto Escrow
Po podpisaniu przez Ciebie i sprzedającego wzajemnie akceptowalnej umowy kupna, Twój agent depozytowy odbierze Twójczekz zadatkiem i zdeponuje go na rachunku powierniczym w firmie depozytowej określonej w umowie kupna. Firma depozytowa działa jako neutralna strona trzecia w celu zebrania wymaganych środków i dokumentów związanych z procesem zamknięcia od początkowej wpłaty zadatku i dokumentów pożyczki do podpisanego aktu.
W niektórych obszarach prawnicy mogą obsługiwać ten proces zamiast firmy depozytowej i można go nazwać ugodą, a nie escrowem.
Oczekuj na ocenę banku
Bank udzielający kredytu hipotecznego przeprowadzi własną wycenę – za którą kupujący zwykle płaci – w celu ochrony swoich interesów finansowych, jeśli kiedykolwiek zajdzie potrzeba zajęcia nieruchomości. Jeśli wycena będzie niższa niż oferowana cena, pożyczkodawca nie udzieli Ci finansowania, chyba że podejmiesz różnicę lub sprzedawca obniży cenę do oszacowanej kwoty.
Możesz jednak spróbować zmienić zdanie rzeczoznawcy, wykonując jedną z następujących czynności:
- Podaj dodatkowe informacje, dlaczego uważasz, że dom powinien zostać wyceniony na wyższą kwotę
- Uzyskaj drugą ocenę
- Wypróbuj innego pożyczkodawcę i miej nadzieję, że ocena wypadnie na Twoją korzyść
Jeśli żadna z tych opcji nie jest możliwa, możesz anulować umowę kupna.
Bezpieczne finansowanie
Powinieneś zostać wstępnie zatwierdzony do kredytu hipotecznego, zanim Twoja umowa została zaakceptowana. Gdy podasz pożyczkodawcy adres nieruchomości, przygotuje on oszacowanie w dobrej wierze – lub oświadczenie wyszczególniające kwotę pożyczki – oprocentowanie, koszty zamknięcia i inne koszty związane z zakupem. Pamiętaj, aby negocjować numery zawarte w tym dokumencie, zanim go podpiszesz. Po otrzymaniu pisemnego zobowiązania do udzielenia pożyczki czas napisemneusunięcie warunku finansowania.
Zatwierdź ujawnienia sprzedającego
Powinieneś otrzymać pisemne powiadomienie o wszelkich oczywistych problemach, które zostały już zidentyfikowane przez sprzedającego lub jego agenta. Na przykład w dzielnicach o umiarkowanych lub niskich dochodach, w obszarach o wysokich kosztach utrzymania, garaż mógł zostać przekształcony w część mieszkalną z naruszeniem miejskich kodeksów mieszkaniowych. Być może już wiesz o wszelkich tego typu problemach, ponieważ często są one wspominane w wykazie.
W przypadku nieruchomości może obowiązywać zakaz ujawniania informacji o sprzedającym, co oznacza, że sprzedawca nie ujawnia żadnych szczegółów dotyczących warunków sprzedaży. Jeśli nadal jesteś zainteresowany nieruchomością, zrób własne oględziny. Upewnij się, że masz pozwolenie od sprzedawcy, zanim inspektor wejdzie na teren zakładu.
Uzyskaj niezbędne kontrole
Następnym krokiem jest rozważenie, czy chcesz dodatkowy koszt inspekcji. Chociaż nie są one wymagane, mogą się przydać, biorąc pod uwagę okoliczności.
Chociaż nie jest to wymagane, w Twoim najlepszym interesie jest przeprowadzenie inspekcji domu. Za kilkaset dolarówprofesjonalny inspektor domu poinformuje Cię, czy w domu są jakieś niebezpieczne lub kosztowne usterki. Jeśli tak, zechcesz o nich wiedzieć, aby móc wykonać jedną z następujących czynności:
- Wycofaj się z zakupu.
- Poproś sprzedawcę, aby je naprawił.
- Poproś sprzedawcę o obniżenie ceny, abyś sam mógł zająć się naprawą.
Jeśli proces inspekcji zakończy się pomyślnie, konieczne będzie pisemne usunięcie nieprzewidzianych okoliczności. Powtórzysz ten krok po innych kontrolach, w tym:
Kontrola szkodników
Możesz chcieć uzyskać kontrolę szkodników, aby upewnić się, że w domu nie ma termitów, mrówek stolarskich lub innych szkodników, takich jak karaluchy lub szczury. Te problemy mogą nie być widoczne w ciągu dnia, kiedy najprawdopodobniej oglądałeś dom, i byłyby okropnie niepożądanym odkryciem po przeprowadzce. Wszelkie problemy ze szkodnikami będą musiały zostać naprawione przed rozpoczęciem sprzedaży – zakładając, że chcesz kontynuować zakup. To kolejny obszar, w którym możesz chcieć renegocjować ze sprzedającym, aby zapłacić za pracę.
Inspekcja Środowiskowa
Czasami zaleca się przeprowadzenie inspekcji środowiskowej, aby sprawdzić, czy w domu nie ma toksyn, takich jak pleśń i azbest. Mogą również występować problemy w miejscu zamieszkania, takie jak zanieczyszczenie z miejsca w pobliżu wysypiska, dawnego pola naftowego, pralni chemicznej, stacji benzynowej lub innej działalności niebezpiecznej dla środowiska. Wszelkie wykryte problemy w tym obszarze mogą oznaczać poważne zagrożenie dla zdrowia i mogą być kosztowne w naprawie.
Raport geologiczny
Obszary narażone na trzęsienia ziemi mogą wymagać raportu glebowego i / lub raportu geologicznego w celu oceny ryzyka poważnego uszkodzenia mienia w przypadku takiej katastrofy. Możesz również rozważyć raport powodzi. Jeśli dom jest zbyt narażony na zalanie, nie będziesz mógł wykupić ubezpieczenia domu, co oznacza, że nie możesz dostać kredytu hipotecznego. W niektórych przypadkach wykupienie ubezpieczenia powodziowego oprócz ubezpieczenia domu może rozwiązać ten problem. Na obszarach wiejskich należy wykonać badanie terenu w celu zweryfikowania granic nieruchomości. Na obszarach miejskich granice są już zazwyczaj bardzo wyraźne.
Nie możesz negocjować żadnych ustępstw ze sprzedawcą, jeśli umowa mówi, że kupisz nieruchomość „tak, jak jest”.
Kup ubezpieczenie od ryzyka
Obejmuje to ubezpieczenie domu i wszelkie dodatkowe ubezpieczenia wymagane na Twoim obszarze geograficznym (takie jak ubezpieczenie powodziowe). Będziesz musiał mieć ubezpieczenie domu do czasu spłaty kredytu hipotecznego.
Uzyskaj raport dotyczący tytułu i ubezpieczenie tytułu
Pożyczkodawca wymagazarówno raportów dotyczących tytułu własności, jak i ubezpieczenia tytułu. Nawet gdyby nie były, i tak byś ich chciał.8
Raport dotyczący tytułu zapewnia, że tytuł własności jest jasny – to znaczy, że na nieruchomości nie ma żadnych zastawów i nikt oprócz sprzedawcy nie ma prawa do jakiejkolwiek jej części. Ubezpieczenie tytułu chroni Ciebie i pożyczkodawcę przed wszelkimi wyzwaniami prawnymi, które mogą pojawić się później, jeśli coś nie pojawiło się podczas wyszukiwania tytułu.
Jeśli coś jest nie tak z tytułem (tzw. Chmura lub wada), sprzedawca będzie musiał to naprawić, aby sprzedaż mogła się rozpocząć lub pozwolić Ci odejść. W zależności od miejsca zamieszkania firma depozytowa i firma tytułowa mogą być tym samym.
Jeśli chcesz zaoszczędzić kilka dolarów, wybierz własną firmę ubezpieczeniową i rozejrzyj się, aby uzyskać najlepszą stawkę. Ten, który wybierze pożyczkodawca, może nie być tym, którego chcesz.
Przeprowadź ostateczny spacer
Dobrym pomysłem jest ponowne sprawdzenie nieruchomości tuż przed zamknięciem, aby upewnić się, że nie wystąpiły żadne nowe uszkodzenia, a sprzedawca pozostawił przedmioty określone w umowie zakupu, takie jak urządzenia lub osprzęt.
W tym momencie prawdopodobnie nie będziesz mógł się wycofać, chyba że dom doznał poważnych uszkodzeń. Jednak nierzadko zdarza się, że drobny nabywca wywiera presję na swojego agenta, aby unieważnił umowę z powodu czegoś nieistotnego.
Przeczytaj uważnie formularz HUD-1
Co najmniej jeden dzień przed zamknięciem otrzymasz formularz HUD-1 lub ostateczne zestawienie warunków pożyczki i kosztów zamknięcia. Porównaj to z oszacowaniem w dobrej wierze, które podpisałeś wcześniej. Te dwa dokumenty powinny być bardzo podobne. Poszukaj niepotrzebnych, nieoczekiwanych lub wygórowanych opłat, a także oczywistych błędów.
Zamknij Escrow
Proces zamknięcia różni się nieco w zależności od stanu, ale musisz podpisać mnóstwo dokumentów – nie spiesz się i przeczytaj uważnie. Sprzedawca również będzie miał dokumenty do podpisania. Po podpisaniu wszystkich dokumentów, escrow przygotuje nowy akt, określający Ciebie jako właściciela nieruchomości i wyśle go do rejestratora powiatowego. Będziesz przesłać czek lub umówić się na przelew zapłacić za Wkład własny i koszty zamknięcia, a kredytodawcy będą podłączać swoje fundusze pożyczkowe escrow więc sprzedawcy i, w stosownych przypadkach, pożyczkodawcy sprzedającego, mogą być płatne.
Jeśli dotrzesz tak daleko, w końcu przejmiesz dom.
Podsumowanie
Twój agent będzie nadzorował cały proces, więc nie przejmuj się, jeśli nie rozumiesz wszystkich szczegółów. Jednak w każdej transakcji, w której tak bardzo obciążasz finansowo, dobrze jest mieć przynajmniej podstawowe pojęcie o tym, co się dzieje, aby nie zostać wykorzystanym.