12 kroków do zamknięcia nieruchomości
Transakcja dotycząca nieruchomości to na ogół długie i stresujące zadanie, które obejmuje wiele kroków i formalności proceduralnych. Zamknięcie następuje, gdy podpiszesz dokumenty, dzięki którym dom jest twój, ale zanim nadejdzie ten fatalny dzień, musi się wydarzyć długa lista rzeczy. W tym artykule opisano 12 kroków, które należy wykonać od momentu przyjęcia oferty do odbioru kluczy do nowego domu.
Kluczowe wnioski
- Transakcje dotyczące nieruchomości są zwykle zawierane w ciągu kilku tygodni i składają się z wielu ruchomych części.
- Umowy rozpoczynają się od otwarcia rachunku powierniczego, a kończą ostatnim przejściem przed podpisaniem umowy na linii przerywanej.
- Złożoność zamykania nieruchomości jest dobrym powodem, aby zatrudnić prawnika, który poprowadzi Cię przez ten proces.
- Kupujący, którzy otrzymali wstępną zgodę na spłatę kredytu hipotecznego, zazwyczaj są w stanie zamknąć transakcje wcześniej.
Dlaczego wstępne zatwierdzenie kredytu hipotecznego to dobry pomysł
O ile nie jesteś kupującym za gotówkę, dobrym pomysłem jest wstępnie zatwierdzający. Posiadanie takiego może przyspieszyć proces i dać ci większą siłę przetargową podczas negocjacji. Sygnalizuje sprzedającemu, że masz silne zaplecze finansowe. Oferuje również blokadę kursu, co oznacza, że jest bardziej prawdopodobne, że uzyskasz korzystną stopę procentową.
Uzyskanie wstępnej zgody na kredyt hipoteczny pozwala również poznać limit, do jakiego można przejść na zakup nieruchomości. Oszczędza czas i wysiłek, umożliwiając wyszukiwanie tylko nieruchomości, które mieszczą się w Twoim budżecie.
Wreszcie, wstępne zatwierdzenie kredytu hipotecznego daje więcej czasu na reakcję na ewentualną dyskryminację. Załóżmy, że czujesz się dyskryminowany przez potencjalnego pożyczkodawcę. W takim przypadku możesz szukać finansowania z innych źródeł, a później podjąć kroki prawne. Uzyskanie wstępnej akceptacji zapobiega zrujnowaniu dobrego interesu i opóźnieniu Twoich marzeń przez jednego stronniczego pożyczkodawcę.
Dyskryminacja w zakresie kredytów hipotecznych jest nielegalna. Biurze Ochrony Konsumentów lub Departamencie Mieszkalnictwa i Rozwoju Miast (HUD) Stanów Zjednoczonych.
Gdy znajdziesz idealny dom, a kupujący zaakceptuje Twoją ofertę, wykonaj następujące czynności, aby sfinalizować transakcję.
1. Otwórz rachunek powierniczy
Depozytowy rachunek jest prowadzony przez osobę trzecią w imieniu kupującego i sprzedającego. Sprzedaż domu obejmuje wiele kroków w ciągu kilku tygodni. Dlatego najlepszym sposobem, aby zapobiec oszukaniu sprzedawcy lub kupującego, jest sprowadzenie neutralnej osoby trzeciej. Ta osoba trzecia może przechowywać wszystkie pieniądze i dokumenty związane z transakcją, dopóki wszystko nie zostanie uregulowane. Po zakończeniu wszystkich formalności proceduralnych pieniądze i dokumenty są przekazywane z rachunku powierniczego do sprzedającego i kupującego, gwarantując w ten sposób bezpieczną transakcję.
2. Wyszukiwanie tytułu i ubezpieczenie
Tytuł szukaj i tytuł ubezpieczenia zapewniają spokój i zabezpieczenie prawne. Zapewniają, że gdy kupujesz nieruchomość, nikt inny nie będzie mógł później starać się o nią ubiegać. Wyszukiwanie tytułu to badanie rejestrów publicznych w celu ustalenia i potwierdzenia prawnej własności nieruchomości oraz ustalenia, jakie roszczenia do niej istnieją, jeśli w ogóle. Jeśli istnieją jakiekolwiek roszczenia, może zajść potrzeba ich rozstrzygnięcia, zanim kupujący otrzyma nieruchomość.
Ubezpieczenie tytułu to ubezpieczenie od odpowiedzialności, które chroni posiadacza przed stratami finansowymi poniesionymi z powodu wad tytułu prawnego do nieruchomości. Chroni zarówno właścicieli nieruchomości, jak i pożyczkodawców przed utratą lub szkodą wynikającą z zastawów, obciążeń czy wad tytułu własności.
3. Zatrudnij adwokata
Chociaż uzyskanie pomocy prawnej jest opcjonalne, zawsze lepiej jest uzyskać profesjonalną opinię prawną na temat dokumentów końcowych. Zawarty w nich skomplikowany żargon może być trudny do zrozumienia, nawet dla osób dobrze wykształconych. Za odpowiednią opłatą opinia doświadczonegoprawnika do spraw nieruchomości może przynieść wiele korzyści, w tym wskazać potencjalne problemy w formalnościach.
W niektórych stanach może być wymagane zatrudnienie prawnika do obsługi zamknięcia. Sprawdź prawa swojego stanu.
4. Negocjuj koszty zamknięcia
Od otwarcia rachunku powierniczego po zatrudnienie prawnika od nieruchomości, wszystkie zaangażowane usługi i podmioty kosztują. Jeśli nie będziesz ostrożny, koszty te mogą szybko wzrosnąć do dużej ilości gotówki. Na przykład inspekcje domów i kontroli szkodników są kluczowe, aby zapobiec zakupowi nieruchomości z ukrytymi – i kosztownymi – problemami. Jednak wiele takich usług wykorzystuje ignorancję konsumentów, pobierając wysokie opłaty. Nawet opłaty za legalne usługi zamknięcia mogą być zawyżone.
Śmieciowe opłaty to opłaty, które pożyczkodawca nakłada przy zamykaniu kredytu hipotecznego, które są często nieoczekiwane przez pożyczkobiorcę i nie są jasno wyjaśnione przez pożyczkodawcę. Te opłaty mogą się sumować do dużego rachunku. ocen, opłaty dodatkowe, opłaty manipulacyjne i opłaty rozliczeniowe.
Jeśli chcesz zabrać głos i stać na swoim miejscu, zazwyczaj możesz zmniejszyć lub wyeliminować opłaty za śmieci i inne opłaty przed zamknięciem.
5. Zakończ inspekcję domu
Fizycznej inspekcji domu jest niezbędnym krokiem do odkrycia ewentualnych problemów z nieruchomości i przyjrzeć się jego otoczeniu. Jeśli podczas inspekcji zauważysz poważny problem z domem, będziesz mieć możliwość wycofania się z umowy lub poproszenia sprzedawcy o naprawę. Możesz również poprosić sprzedającego o zapłatę za naprawę (o ile oferta zakupu obejmowałanieprzewidziane sprawdzenie domu ).
6. Uzyskaj inspekcję szkodników
Inspekcja szkodników jest niezależna od inspekcji domowej. Polega ona na tym, aby specjalista upewnił się, że w Twoim domu nie ma żadnych owadów niszczących drewno, takich jak termity czy mrówki stolarskie. Szkodniki mogą być niszczycielskie dla nieruchomości wykonanych głównie z materiału drzewnego. Wiele firm udzielających kredytów hipotecznych wymaga rozwiązania nawet drobnych problemów ze szkodnikami, zanim będzie można sfinalizować transakcję.
Mała plaga może się rozprzestrzenić i stać się bardzo destrukcyjna i kosztowna w naprawie. Szkodniki niszczące drewno można wyeliminować, ale warto upewnić się, że problem można rozwiązać za rozsądną opłatą. Jeszcze lepiej, możesz skłonić sprzedającego do zapłaty i wyeliminować szkodniki przed sfinalizowaniem zakupu. Kontrole szkodników są prawnie wymagane w niektórych stanach i opcjonalne w innych.
7. Renegocjować Ofertę
Nawet jeśli Twoja oferta zakupu została już zaakceptowana, możesz renegocjować cenę, aby odzwierciedlić koszt wszelkich niezbędnych napraw ujawnionych podczas inspekcji. Możesz również zachować tę samą cenę zakupu, ale spróbuj nakłonić sprzedawcę do zapłacenia za naprawy. Nawet jeśli kupujesz nieruchomość „tak, jak jest”, nie ma nic złego w pytaniu. Możesz również wycofać się bez kary, jeśli zostanie znaleziony poważny problem, którego sprzedawca nie może lub nie może naprawić.
8. Zablokuj swoją stopę procentową
Stopy procentowe, w tym te oferowane w przypadku kredytu hipotecznego, mogą być zmienne i podlegać zmianom. Stawki zależą od wielu czynników, takich jak region geograficzny, rodzaj nieruchomości, rodzaj wnioskowanej pożyczki i ocena kredytowa wnioskodawcy.
Jeśli to możliwe, wskazane jest wcześniejsze zablokowanie oprocentowania pożyczki. Zapobiega to pozostawaniu na łasce wahań rynkowych, które mogą spowodować wzrost cen, zanim sfinalizujesz zakup nieruchomości. Nawet podwyżka oprocentowania o 0,25% może znacznie zwiększyć Twoje miesięczne raty i czas potrzebny na spłatę kredytu hipotecznego.
9. Usuń nieprzewidziane okoliczności
Twoja oferta nieruchomości powinna być uzależniona od następujących pięciu rzeczy:
- Uzyskanie finansowania z oprocentowaniem nieprzekraczającym tego, na co Cię stać
- Inspekcja domu nie ujawniła żadnych większych problemów z domem
- Sprzedawca w pełni ujawnia wszelkie znane problemy z domem
- Inspekcja szkodników nie wykazała żadnych poważnych infestacji ani uszkodzeń domu
- Wykonanie przez sprzedającego wszelkich uzgodnionych napraw
Takie nieprzewidziane okoliczności muszą zostać usunięte na piśmie w określonych terminach podanych w ofercie zakupu, w procesie znanym jako aktywne zatwierdzenie. Jednak w niektórych umowach zakupu warunkowe warunki zakupu podlegają biernemu zatwierdzeniu (zwanemu również akceptacją konstruktywną). Oznacza to, że są uznawane za zatwierdzone, jeśli nie zaprotestujesz przeciwko nim w określonych terminach. Kupujący muszą zrozumieć proces zatwierdzania i podjąć niezbędne działania w wymaganych terminach.
10. Spełnij wymagania dotyczące finansowania
Najprawdopodobniej wpłaciłeś zadatek podczas podpisywania umowy kupna. Zadatek to kaucja złożona sprzedającemu, wskazująca kupującego na dobrą wiarę, powagę i rzeczywiste zainteresowanie transakcją dotyczącą nieruchomości. Jeśli kupujący wycofa się, zadatek trafia do sprzedawcy w ramach rekompensaty. Jeśli sprzedawca wycofa się, pieniądze są zwracane kupującemu.
Aby sfinalizować zakup, będziesz musiał wpłacić dodatkowe środki na konto Escrow. Ponieważ pierwotna kwota zadatku jest na ogół stosowana do zaliczki, ważne jest, aby zorganizować różne inne wymagane płatności przed zamknięciem transakcji. Niespełnienie tego warunku może doprowadzić do anulowania sprzedaży, a zadatek trafi do sprzedawcy. Ponadto nadal możesz zostać obciążony kosztami różnych usług, z których korzystałeś, zanim umowa się rozpadła.
11. Ostateczna prezentacja
Jednym z ostatnich kroków przed podpisaniem dokumentów zamknięcia powinno być sprawdzenie nieruchomości po raz ostatni. Chcesz się upewnić, że od ostatniej inspekcji domu nie doszło do żadnych uszkodzeń. Należy również sprawdzić, czy sprzedawca wykonał wymagane poprawki i nie pojawiły się żadne nowe problemy. Na koniec sprawdź, czy nic z umowy zakupu nie zostało usunięte.
Zamknięcie domu może zająć od tygodnia do 60 dni, w zależności od rodzaju nieruchomości i tego, czy płacisz gotówką, czy finansujesz zakup.
12. Zrozum dokumentację
Dokumentacja ma kluczowe znaczenie dla zamknięcia transakcji na nieruchomość. Pomimo stosu dokumentów wypełnionych skomplikowanymi terminami prawniczymi i żargonem, powinieneś przeczytać wszystko samodzielnie. Jeśli czegoś nie rozumiesz, skonsultuj się z prawnikiem od nieruchomości. Twój agent będzie również pomocny w nadaniu sensu każdemu złożonemu językowi prawnemu.
Chociaż możesz czuć się naciskany przez osoby, które czekają na podpisanie przez Ciebie dokumentów – takie jak notariusz lub pożyczkodawca hipoteczny – przeczytaj uważnie każdą stronę, ponieważ drobny druk może mieć duży wpływ na nadchodzące lata.
W szczególności upewnij się, że stopa procentowa jest prawidłowa, a wszystkie inne uzgodnione warunki są wyraźnie wymienione. Mówiąc bardziej ogólnie, porównaj koszty zamknięcia z szacunkami w dobrej wierze, które otrzymałeś na początku procesu. Energicznie kwestionuj wszelkie opłaty, które uważasz za niezgodne z prawem.
Podsumowanie
Chociaż może się wydawać, że proces zamknięcia wymaga dużo pracy, warto poświęcić czas i wysiłek, aby wszystko naprawić, zamiast spieszyć się i podpisać umowę, której nie rozumiesz. Uważaj na presję, aby szybko zamknąć transakcję. Pośrednicy w obrocie nieruchomościami i inne podmioty, które pomagają Ci w handlu, będą chciały, by ci pomogły, ale nie będą w pobliżu, aby przejmować się problemami, z którymi możesz się zmierzyć na dłuższą metę w wyniku złej transakcji.