Pożyczka Federal Housing Administration (FHA)
Co to jest pożyczka Federalnej Administracji Mieszkaniowej (FHA)?
Pożyczka Federal Housing Administration (FHA) to kredyt hipoteczny ubezpieczony przez Federal Housing Administration (FHA) i wydany przez pożyczkodawcę zatwierdzonego przez FHA. Pożyczki FHA są przeznaczone dla pożyczkobiorców o niskich i średnich dochodach; wymagają niższej minimalnej zaliczki i niższej oceny kredytowej niż wiele konwencjonalnych pożyczek.
W 2020 roku możesz pożyczyć do 96,5% wartości domu z kredytem FHA. Oznacza to, że musisz wpłacić zaliczkę w wysokości 3,5%. Aby się zakwalifikować, musisz mieć co najmniej 580 punktów kredytowych. Jeśli Twoja ocena kredytowa spadnie między 500 a 579, nadal możesz otrzymać pożyczkę FHA, o ile możesz wpłacić 10% zaliczki. W przypadku pożyczek FHA zaliczka może pochodzić z oszczędności, prezentu finansowego od członka rodziny lub dotacji na pomoc w spłacie zaliczki.
Ze względu na wiele zalet pożyczki FHA są popularne wśród kupujących dom po raz pierwszy.
Kluczowe wnioski
- Pożyczki Federalnej Administracji Mieszkalnictwa (FHA) to pożyczki hipoteczne zabezpieczone przez fundusze federalne przeznaczone dla właścicieli domów, którzy mogą mieć niższe niż przeciętne wyniki kredytowe.
- Pożyczki Federal Housing Administration (FHA) wymagają niższej minimalnej zaliczki i niższej oceny kredytowej niż wiele tradycyjnych pożyczek.
- Pożyczki Federal Housing Administration (FHA) są udzielane przez banki i instytucje pożyczkowe zatwierdzone przez FHA; instytucje te ocenią Twoje kwalifikacje do otrzymania pożyczki.
- Aby zabezpieczyć gwarancję FHA, pożyczkobiorcy, którzy kwalifikują się do pożyczki FHA, są również zobowiązani do wykupienia ubezpieczenia hipotecznego, a składki są opłacane do FHA.
Zrozumienie pożyczek Federalnej Administracji Mieszkaniowej (FHA)
Należy zauważyć, że w przypadku pożyczki FHA FHA tak naprawdę nie pożycza pieniędzy na kredyt hipoteczny. Zamiast tego otrzymujesz pożyczkę od pożyczkodawcy zatwierdzonego przez FHA, takiego jak bank lub inna instytucja finansowa. Jednak FHA gwarantuje pożyczkę. Z tego powodu niektórzy nazywają to pożyczką ubezpieczoną przez FHA.
Aby zabezpieczyć gwarancję FHA, pożyczkobiorcy, którzy kwalifikują się do pożyczki FHA, są również zobowiązani do wykupienia ubezpieczenia hipotecznego, a składki są opłacane do FHA. Twój pożyczkodawca ponosi mniejsze ryzyko, ponieważ FHA wypłaci pożyczkodawcy roszczenie, jeśli nie spłacisz pożyczki.
Pożyczki Federalnej Administracji Mieszkalnictwa (Pożyczki FHA) wymagają niższych zaliczek i ocen kredytowych niż pożyczki konwencjonalne, ale wiążą się z innymi rygorystycznymi wymogami.
Historia pożyczki Federalnej Administracji Mieszkaniowej (FHA)
Kongres stworzył Federalną Administrację Mieszkaniową w 1934 roku podczas Wielkiego Kryzysu. W tym czasie branża mieszkaniowa była w tarapatach: wskaźniki niewypłacalności i przejęcia poszybowały w górę, pożyczki były ograniczone do 50% wartości rynkowej nieruchomości, a warunki kredytu hipotecznego – w tym krótkie harmonogramy spłat w połączeniu z płatnościami balonowymi – były trudne do spełnienia dla wielu nabywców domów. W rezultacie Stany Zjednoczone były przede wszystkim krajem najemców, a tylko około 40% gospodarstw domowych posiadało swoje domy.
W celu pobudzenia rynku mieszkaniowego rząd stworzył FHA. Programy pożyczkowe z ubezpieczeniem federalnym, które zmniejszały ryzyko pożyczkodawcy, ułatwiły pożyczkobiorcom zakwalifikowanie się do pożyczek mieszkaniowych. Według badań Federal Reserve Bank of St. Louis, odsetek posiadaczy domów w Stanach Zjednoczonych stale rósł, osiągając rekordowy poziom 69,2% w 2004 roku. Od drugiego kwartału 2020 r. Wynosi 67,9%.
Rodzaje pożyczek FHA
Oprócz tradycyjnych kredytów hipotecznych FHA oferuje kilka innych programów pożyczkowych.
Hipoteka na konwersję kapitału własnego (HECM)
Jest to program odwróconej hipoteki, który pomaga seniorom w wieku 62 lat i starszym w zamianie kapitału własnego w ich domach na gotówkę, zachowując jednocześnie tytuł do domu. Możesz wybrać, w jaki sposób wypłacić środki, jako stałą miesięczną kwotę lub linię kredytową (lub kombinację obu).
FHA 203 (k) Pożyczka ulepszająca
Pożyczka ta uwzględnia koszt niektórych napraw i remontów pożyczki. Ta jedna pożyczka umożliwia pożyczenie pieniędzy zarówno na zakup domu, jak i na jego ulepszenia, co może mieć duże znaczenie, jeśli po wpłaceniu zaliczki nie masz pod ręką dużej ilości gotówki.
FHA Energy Efficient Mortgage
Ten program jest koncepcją podobną do programu FHA 203 (k) Improvement Loan, ale ma na celu ulepszenia, które mogą obniżyć rachunki za media, takie jak nowa izolacja lub instalacja nowych systemów energii słonecznej lub wiatrowej. Chodzi o to, że energooszczędne domy mają niższe koszty operacyjne, co obniża rachunki i zapewnia większy dochód na spłatę kredytu hipotecznego.
Sekcja 245 (a) Pożyczka
To program dla pożyczkobiorców, którzy oczekują wzrostu dochodów. W ramach programu zawartego w sekcji 245 (a), kredyt hipoteczny ze stopniowaną spłatą rozpoczyna się od niższych początkowych miesięcznych rat, które stopniowo rosną w czasie, a kredyt hipoteczny rosnący kapitałowo przewiduje wzrost miesięcznych spłat kapitału, co skutkuje krótszymi okresami pożyczki.
Pożyczki Federalnej Administracji Mieszkaniowej (FHA) a konwencjonalne kredyty hipoteczne
Pożyczki FHA są dostępne dla osób z oceną kredytową nawet 500. Jeśli Twoja ocena kredytowa mieści się w przedziale od 500 do 579, możesz być w stanie zabezpieczyć pożyczkę FHA, jeśli stać Cię na zaliczkę w wysokości 10%. Jeśli Twoja ocena kredytowa wynosi 580 lub więcej, możesz otrzymać pożyczkę FHA z zaliczką na poziomie zaledwie 3,5%. Dla porównania, zazwyczaj będziesz potrzebować oceny kredytowej wynoszącej co najmniej 620 oraz zaliczki w wysokości od 3% do 20%, aby kwalifikować się do tradycyjnego kredytu hipotecznego.
Jeśli chodzi o ograniczenia dochodów i wymagania dotyczące kredytów mieszkaniowych FHA, nie ma minimum ani maksimum.
W przypadku pożyczki udzielonej przez FHA – lub jakiegokolwiek rodzaju kredytu hipotecznego – musiały minąć co najmniej dwa lata od chwili, gdy pożyczkobiorca doświadczył upadłości (chyba że możesz wykazać, że upadłość była spowodowana niekontrolowanymi okolicznościami). Musisz mieć co najmniej trzy lata przerwy od wszelkich wydarzeń związanych z przejęciem hipoteki i musisz wykazać, że pracujesz w celu przywrócenia dobrego kredytu. Jeśli zalegasz z federalnymi pożyczkami studenckimi lub podatkiem dochodowym, nie kwalifikujesz się.
Uwagi specjalne
Składki na ubezpieczenie kredytu hipotecznego
Pożyczka FHA wymaga opłacenia dwóch rodzajów składek na ubezpieczenie kredytu hipotecznego (MIP) – MIP z góry i rocznej MIP (która jest pobierana co miesiąc). W 2020 r. Początkowa MCI wynosi 1,75% bazowej kwoty pożyczki.
Możesz zapłacić MIP z góry w momencie zamknięcia lub przenieść ją na pożyczkę. Na przykład, jeśli udzielono Ci kredytu mieszkaniowego na 350 000 USD, zapłacisz z góry MIP w wysokości 1,75% x 350 000 USD = 6 125 USD. Płatności te są zdeponowane na rachunku powierniczym utworzonym przez Departament Skarbu USA; jeśli nie spłacisz kredytu, fundusze te zostaną wykorzystane do spłaty kredytu hipotecznego.
Chociaż nazwa jest nieco myląca, pożyczkobiorcy faktycznie dokonują corocznych płatności MCI co miesiąc.(Innymi słowy, roczne płatności MCI nie są dokonywane corocznie.) Płatności wahają się od 0,45% do 1,05% podstawowej kwoty pożyczki. Kwoty spłat różnią się również w zależności od kwoty pożyczki, długości pożyczki i pierwotnego wskaźnika wartości kredytu do wartości kredytu (LTV). Typowy koszt MCI wynosi zwykle 0,85% kwoty pożyczki.
Na przykład, jeśli masz pożyczkę w wysokości 350 000 USD, będziesz dokonywać rocznych płatności MIP w wysokości 0,85% x 350 000 USD = 2975 USD (lub 247,92 USD miesięcznie). Te miesięczne składki są wypłacane dodatkowo do jednorazowej płatności MIP z góry.
Będziesz dokonywać corocznych płatności MCI przez 11 lat lub przez cały okres spłaty pożyczki, w zależności od długości pożyczki i LTV.
Możesz odliczyć kwotę, którą zapłacisz w składkach;Jednak aby to zrobić, musisz wyszczególnić swoje odliczenia – zamiast uwzględniać standardowe potrącenia.
Kwalifikacja do pożyczki FHA
Twój pożyczkodawca oceni twoje kwalifikacje do pożyczki FHA, tak jak każdy wnioskodawca hipoteczny. Jednak zamiast korzystać z raportu kredytowego, pożyczkodawca może przyjrzeć się Twojej historii pracy z ostatnich dwóch lat (a także innym zapisom historii płatności, takim jak opłaty za media i czynsze). Dopóki przywrócisz dobry kredyt, nadal możesz kwalifikować się do pożyczki FHA, jeśli przeszedłeś przez bankructwo lub egzekucję. Należy pamiętać, że zgodnie z ogólną zasadą im niższa jest ocena kredytowa i zaliczka, tym wyższe oprocentowanie kredytu hipotecznego.
Oprócz oceny kredytowej i kryteriów zaliczki, istnieją określone wymogi FHA dotyczące kredytów hipotecznych określone przez FHA dla tych pożyczek. Twój pożyczkodawca musi być pożyczkodawcą zatwierdzonym przez FHA i musisz mieć stałą historię zatrudnienia lub pracować dla tego samego pracodawcy przez ostatnie dwa lata.
Jeśli jesteś samozatrudniony, potrzebujesz dwóch lat udanej historii samozatrudnienia;można to udokumentować zeznaniami podatkowymi i bilansem za bieżący rok od początkuoraz rachunku zysków i strat. Jeśli byłeś samozatrudniony krócej niż dwa lata, ale dłużej niż rok, nadal możesz kwalifikować się, jeśli masz solidną historię pracy i dochodów przez dwa lata poprzedzające samozatrudnienie (a samozatrudnienie jest w tym samym lub pokrewnym zawodzie). Aby podpisać kredyt hipoteczny, musisz mieć ważny numer ubezpieczenia społecznego, legalnie mieszkać w Stanach Zjednoczonych i być pełnoletni (zgodnie z prawem stanowym).
Zazwyczaj finansowana nieruchomość musi być głównym miejscem zamieszkania i musi być zamieszkana przez właściciela. Innymi słowy, program pożyczek FHA nie jest przeznaczony do wykorzystania w przypadku nieruchomości inwestycyjnych lub wynajmowanych. Domy jednorodzinne i bliźniacze, kamienice, domy szeregowe i mieszkania w ramach projektów mieszkaniowych zatwierdzonych przez FHA kwalifikują się do finansowania FHA.
Twój współczynnik początkowy (spłata kredytu hipotecznego, opłaty HOA, podatki od nieruchomości, ubezpieczenie kredytu hipotecznego i ubezpieczenie właściciela domu) musi być niższy niż 31% dochodu brutto. W niektórych przypadkach możesz zostać zatwierdzony przy współczynniku 40%.
Twój współczynnik back-end (spłata kredytu hipotecznego i wszystkie inne miesięczne długi konsumenckie) musi być niższy niż 43% dochodu brutto. Możliwe jest jednak uzyskanie aprobaty w stosunku nawet do 50%. Potrzebna jest również wycena nieruchomości od rzeczoznawcy zatwierdzonego przez FHA, a dom musi spełniać określone minimalne standardy. Jeśli dom nie spełnia tych standardów, a sprzedawca nie zgadza się na wymagane naprawy, musisz zapłacić za naprawę w momencie zamknięcia. (W tym przypadku środki są przechowywane na rachunku escrow do czasu wykonania naprawy).
Dyskryminacja w zakresie kredytów hipotecznych jest nielegalna. Consumer Financial Protection Bureau lub Departamentu Mieszkalnictwa i Rozwoju Miast (HUD) USA.
Jednym z ograniczeń pożyczek FHA jest to, że mają one zewnętrzne ograniczenia dotyczące tego, ile można pożyczyć. Są one ustalane przez region, w którym mieszkasz, przy czym obszary o niskich kosztach mają niższy limit (zwany „dolnym”) niż zwykłe pożyczki FHA, a obszary o wysokich kosztach mają wyższą wartość (określane jako „sufit”).
Ponadto istnieją regiony objęte „specjalnymi wyjątkami” – w tym Alaska, Hawaje, Guam i Wyspy Dziewicze Stanów Zjednoczonych – gdzie bardzo wysokie koszty budowy jeszcze bardziej zwiększają limity. We wszystkich innych krajach limit wynosi 115% mediany ceny domu w hrabstwie, zgodnie z ustaleniami Departamentu Mieszkalnictwa i Rozwoju Miast Stanów Zjednoczonych.
Poniższy wykres przedstawia limity pożyczki w 2020 roku:
Ulga w pożyczce FHA
Po uzyskaniu pożyczki FHA możesz kwalifikować się do ulgi w pożyczce, jeśli doświadczyłeś uzasadnionych trudności finansowych – takich jak utrata dochodu lub wzrost kosztów utrzymania – lub masz trudności ze spłatą miesięcznych spłat kredytu hipotecznego. Na przykład program FHA Home Affordable Modification Program (HAMP) może pomóc w uniknięciu wykluczenia, trwale obniżając miesięczną spłatę kredytu hipotecznego do przystępnego poziomu.
Aby zostać pełnoprawnym uczestnikiem programu, musisz pomyślnie ukończyć próbny plan płatności, w którym dokonujesz trzech zaplanowanych płatności – na czas – przy niższej, zmodyfikowanej kwocie.
Podsumowanie
Chociaż pożyczka FHA może brzmieć świetnie, nie jest dla każdego. Nie pomoże to osobom, które mają mniej niż 500 punktów kredytowych. Dla osób ze złym kredytem pożyczka osobista może być lepszą opcją do rozważenia. Z drugiej strony, początkujący właściciele domów, których stać na dużą zaliczkę, mogą lepiej skorzystać z tradycyjnego kredytu hipotecznego. Bardziej prawdopodobne jest, że w dłuższej perspektywie będą w stanie zaoszczędzić więcej pieniędzy dzięki niższym stopom procentowym i składce na ubezpieczenie kredytu hipotecznego, które zapewniają konwencjonalni pożyczkodawcy.
Pożyczki FHA nie zostały stworzone, aby pomóc potencjalnym właścicielom domów, którzy robią zakupy z wyższej półki cenowej. Raczej program pożyczkowy FHA został stworzony w celu wspierania nabywców domów o niskich i średnich dochodach, szczególnie tych, którzy mają ograniczone środki pieniężne odłożone na zaliczkę ”.
Kupując dom, możesz być odpowiedzialny za dodatkowe wydatki z własnej kieszeni, takie jak opłaty za udzielenie pożyczki, opłaty adwokackie i koszty wyceny. Jedną z zalet kredytu hipotecznego FHA jest to, że sprzedawca, budowniczy domu lub pożyczkodawca może pokryć część kosztów zamknięcia w Twoim imieniu. Jeśli sprzedającemu trudno jest znaleźć kupującego, możliwe, że zaoferuje Ci pomoc przy finalizacji transakcji, aby zachęcić Cię do zawarcia transakcji.