Pochodna nieruchomości

Co to jest instrument pochodny od nieruchomości?

Instrumenty pochodne dotyczące nieruchomości, czasami nazywane instrumentami pochodnymi dotyczącymi nieruchomości, to instrumenty, które umożliwiają inwestorom uzyskanie ekspozycji na klasę aktywów nieruchomości bez konieczności faktycznego posiadania budynków. Zamiast tego zastępują nieruchomość wskaźnikiem zwrotu z nieruchomości. W ten sposób inwestorzy mogą inwestować w nieruchomości lub dłużne bez konieczności kupowania rzeczywistych aktywów lub wykorzystywania nieruchomości jako zabezpieczenia.

Korzyści z instrumentów pochodnych od nieruchomości

Instrumenty pochodne na rynku nieruchomości pozwalają inwestorowi zmniejszyć swoje zobowiązanie kapitałowe z góry i zabezpieczyć portfele nieruchomości przed spadkiem, zapewniając jednocześnie alternatywne strategie zarządzania ryzykiem.

Historycznie rzecz biorąc, nieruchomości charakteryzowały się niską korelacją, pod względem wyników, z inwestycjami w akcje i obligacje, co czyni je pożądanym narzędziem do dywersyfikacji portfela. Niestety kupno i sprzedaż majątku fizycznego nie jest tak proste, jak obrót papierami wartościowymi.

Indeks NPI

National Council of Real Estate Investment Fiduciaries Property Index (NPI) to przyjęty indeks stworzony w celu oceny wyników inwestycyjnych na rynku nieruchomości komercyjnych. Pierwotnie opracowany w 1977 r. Indeks nieużywany jest wart łącznie około 702 mld USD (stan na III kwartał 2020 r.) Z całych Stanów Zjednoczonych.

Inwestycje w nieruchomości komercyjne są podzielone na następujące typy inwestycji:

• Private equity
• Dług prywatny
• Sprawiedliwość publiczna
• Dług publiczny

Jak działają instrumenty pochodne od nieruchomości

Opracowane dla sektora private equity instrumenty pochodne oferowane w indeksie NCREIF opierają się na swapach, które przybiera różne formy, umożliwiając inwestorom zamianę ekspozycji na wzrost lub całkowity zwrot samego indeksu lub poprzez zamianę ekspozycji z jednego użytkowania gruntów na inne.

Jedną z metod jest „ długa pozycja ” (replikacja ekspozycji na zakup nieruchomości) lub „ krótka pozycja ” (replikacja ekspozycji na sprzedaż nieruchomości). Inną metodą jest zamiana całkowitego zwrotu z indeksu NCREIF w podziale na sektory nieruchomości, umożliwiając w ten sposób inwestorom zamianę np. Zwrotów z nieruchomości biurowych na nieruchomości handlowe.

Swap zwrotu pozwala dwóm inwestorom po obu stronach transakcji na realizację strategii, których nie można zrealizować za pomocą rzeczywistych aktywów na rynku nieruchomości prywatnych. Swapy umożliwiają inwestorom bilansie. Kontraktami na okres do trzech lat zarządza zwykle bank inwestycyjny, który pełni rolę biura rozliczeniowego dla funduszy.

W przypadku, gdy inwestor osiągnie długą stopę zwrotu z indeksu NCREIF, zaakceptuje całkowity zwrot z NPI (płatny kwartalnie) na z góry ustalonej wartości nominalnej i zgodzi się zapłacić referencyjną krótkoterminową stopę procentową powiększoną o spread ( marża) na tej samej kwocie referencyjnej. Druga strona swapu otrzymałaby te same przepływy pieniężne w odwrotnej kolejności, zapłaciłaby kwartalny zwrot z indeksu i otrzymałaby stopę referencyjną powiększoną o spread.

Zakładając, że istnieją inwestorzy po obu stronach transakcji, dwóch inwestorów, którzy chcą zamienić jedną ekspozycję związaną z nieruchomościami na inną, może zamienić zwrot NPI dla tego konkretnego rodzaju nieruchomości na inną. Na przykład zarządzający portfelem, który uważa, że ​​jego fundusze są nadmiernie alokowane na nieruchomości biurowe, a zbyt małe na obiekty przemysłowe, mógłby zamienić część ekspozycji biurowej na przemysłowe bez faktycznego kupowania lub sprzedawania nieruchomości.

Indeks akcji publicznych

Zamiast NPI, instrumenty pochodne dla ekspozycji w publicznym sektorze kapitałowym na rynku nieruchomości komercyjnych wykorzystują całkowity zwrot Krajowego Stowarzyszenia Funduszy Inwestycyjnych w Nieruchomości (NAREIT) w celu obliczenia akceptowanych przepływów pieniężnych (dla inwestora długoterminowego) lub opłacone (przez inwestora krótkiego).

Indeks ten zapewnia rentowność rynku publicznych papierów wartościowych zabezpieczonych nieruchomościami komercyjnymi. Na przykład odbiorca swapu płaci wzorcową krótkoterminową stopę procentową plus spread, aby przejść do jednorocznego swapa indeksowego na kwotę nominalną 50 milionów dolarów, a otrzymywałby kwartalne płatności z indeksu NAREIT w wysokości 50 milionów dolarów. Po raz kolejny inwestor może uzyskać w pełni zdywersyfikowaną publiczną ekspozycję na nieruchomości bez kupowania ani jednego aktywa.

Instrumenty pochodne dłużne od nieruchomości

Ze względu na rozległość i głębokość komercyjne na rynku papierów wartościowych zabezpieczonych komercyjnymi kredytami hipotecznymi (CMBS), instrumenty pochodne na nieruchomości są również dostępne dla pozycji dłużnych na rynku nieruchomości. Konwersje publicznego długu na nieruchomości oparte są o indeksy rynku CMBS.

Dzięki szerokiemu zakresowi i szczegółowości danych z dużej liczby transakcji (w odniesieniu do nieruchomości kapitałowych), indeksy CMBS są znacznie lepszym wskaźnikiem wyników dla swoich rynków niż te dla ich odpowiedników kapitałowych. Najbardziej zauważalną różnicą między swapami kapitałowymi a swapami długu jest to, że odbiorcy płatności opartych na stopie procentowej otrzymują stopę referencyjną pomniejszoną o spread, w przeciwieństwie do swapów kapitałowych, które zwykle opierają się na stopie referencyjnej powiększonej o spread. Wynika to z faktu, że bazowe papiery wartościowe są zwykle finansowane z krótkoterminowego odnawialnego zadłużenia z przyrzeczeniem odkupu, które zazwyczaj jest oparte na krótkoterminowej stopie referencyjnej pomniejszonej o spread, a zatem stopa jest przenoszona na kontrahentów swapowych.

Prywatne instrumenty pochodne dłużne na nieruchomości, takie jak swapy ryzyka kredytowego (CDS), są zwykle używane do zabezpieczenia ryzyka kredytowego. Instrumenty pochodne, takie jak swapy kredytowe, zapewniają stronie swapu zarówno ryzyko stopy procentowej, jak i ryzyko kredytowe, podczas gdy składnik aktywów (kredyt na zakup nieruchomości komercyjnej) pozostaje w bilansie kontrahenta. W ten sposób pożyczkodawca hipoteczny może zabezpieczyć część swojego portfela dłużnego na różne warunki inwestycji bez konieczności sprzedaży samego kredytu. W ten sposób inwestorzy mogą wyjść z pewnych sektorów rynku nieruchomości, gdy uznają, że zwrot nie jest współmierny do ryzyka, a następnie odzyskać ekspozycję, gdy rynek dla tego konkretnego sektora ulegnie poprawie.

Uwagi specjalne

Ponieważ aktywa w postaci nieruchomości komercyjnych są kapitałochłonne i stosunkowo mało płynne, inwestorom w nieruchomości trudno było zabezpieczyć swoją ekspozycję lub realizować strategie alfa. Wysokie koszty transakcji i mniej efektywny rynek niż rynek akcji i obligacji dodatkowo utrudniły zrównoważenie portfeli w odpowiedzi na zmiany rynkowe.

W miarę jak dane dotyczące nieruchomości stają się bardziej przejrzyste, a uzyskanie informacji o transakcjach staje się łatwiejsze i mniej kosztowne, indeksy nieruchomości stały się bardziej istotne, co doprowadziło do powstania coraz bardziej wydajnego rynku instrumentów pochodnych. Instrumenty pochodne na nieruchomości umożliwiają inwestorom zmianę ich ekspozycji na określone ryzyka i możliwości bez konieczności kupowania i sprzedawania aktywów. Te instrumenty pochodne pozwalają na inwestowanie w inny sektor rynku nieruchomości lub obrót ekspozycją na nieruchomości o zmiennej stopie procentowej plus lub minus premia.

Możliwość zamiany ekspozycji pozwala inwestorowi w nieruchomości stać się bardziej taktycznym podczas inwestowania. Mogą teraz wchodzić i wychodzić ze wszystkich czterech kwadrantów na rynku nieruchomości, co pozwala na lepsze zarządzanie ryzykiem i potencjał zwiększenia krótko lub długoterminowego zwrotu z inwestycji.