Nieruchomości komercyjne (CRE)
Co to są nieruchomości komercyjne (CRE)?
Nieruchomość komercyjna (CRE) to nieruchomość wykorzystywana wyłącznie do celów biznesowych lub jako miejsce do pracy, a nie jako przestrzeń mieszkalna, która zamiast tego stanowiłaby nieruchomość mieszkalną. Najczęściej nieruchomości komercyjne wynajmowane są najemcom w celu prowadzenia działalności dochodowej. Ta szeroka kategoria nieruchomości może obejmować wszystko, od pojedynczego sklepu po ogromne centrum handlowe.
Nieruchomości komercyjne obejmują kilka kategorii, takich jak wszelkiego rodzaju detaliści, powierzchnie biurowe, hotele i kurorty, centra handlowe, restauracje i placówki opieki zdrowotnej.
Kluczowe wnioski
- Nieruchomości komercyjne to nieruchomości wykorzystywane specjalnie do celów biznesowych lub generujących dochód.
- Cztery główne klasy nieruchomości komercyjnych obejmują: powierzchnie biurowe; przemysłowy; wynajem wielorodzinny; i sprzedaż detaliczna.
- Nieruchomości komercyjne zapewniają dochód z wynajmu, a także potencjalny wzrost wartości kapitału dla inwestorów.
- Inwestowanie w nieruchomości komercyjne zwykle wymaga od inwestorów większego wyrafinowania i większych kwot kapitału niż nieruchomości mieszkalne.
- Publiczne fundusze inwestycyjne na rynku nieruchomości (REIT) to realny sposób pośredniego inwestowania w nieruchomości komercyjne przez osoby fizyczne.
Podstawy nieruchomości komercyjnych
Nieruchomości komercyjne wraz z nieruchomościami mieszkalnymi obejmują dwie podstawowe kategorie nieruchomości. Nieruchomości mieszkalne obejmują struktury zarezerwowane do zamieszkania przez ludzi, a nie do użytku komercyjnego lub przemysłowego. Jak sama nazwa wskazuje, nieruchomości komercyjne są wykorzystywane w handlu, a wielorodzinne nieruchomości na wynajem, które służą jako rezydencje dla najemców, są klasyfikowane jako działalność komercyjna wynajmującego.
Nieruchomości komercyjne dzieli się zazwyczaj na cztery klasy, w zależności od funkcji:
- Powierzchnia biurowa;
- użytek przemysłowy;
- wynajem wielorodzinny; i
- sprzedaż.
Poszczególne kategorie mogą być również dalej klasyfikowane. Na przykład przestrzeń biurowa jest często określana jako klasa A, klasa B lub klasa C.
- Klasa A reprezentuje najlepsze budynki pod względem estetyki, wieku, jakości infrastruktury i lokalizacji.
- Budynki klasy B są zwykle starsze i nie tak konkurencyjne cenowo jak budynki klasy A. Inwestorzy często kierują te budynki do renowacji.
- Budynki klasy C to najstarsze, zwykle powyżej 20 roku życia, położone na mniej atrakcyjnych terenach i wymagające konserwacji.
Należy zauważyć, że niektóre organy wyznaczające strefy i licencjonujące dodatkowo wyłapują nieruchomości przemysłowe – tereny wykorzystywane do produkcji i produkcji dóbr, zwłaszcza towarów ciężkich – ale większość uważa je za podzbiór nieruchomości komercyjnych.
Leasing komercyjny
Niektóre firmy są właścicielami zajmowanych przez siebie budynków. Jednak bardziej typowym przypadkiem jest dzierżawa nieruchomości komercyjnej. Zwykle inwestor lub grupa inwestorów jest właścicielem budynku i pobiera czynsz od każdej działającej tam firmy. Stawki za wynajem powierzchni komercyjnej – cena za zajmowanie powierzchni w określonym okresie – jest zwykle podawana w dolarach rocznego czynszu za stopę kwadratową. I odwrotnie, stawki za nieruchomości mieszkalne podawane są jako suma roczna lub miesięczny czynsz.
Najem komercyjny zwykle trwa od jednego roku do 10 lat lub dłużej, przy czym powierzchnia biurowa i handlowa wynosi średnio od pięciu do 10 lat. Można to porównać z bardziej krótkoterminowymi, rocznymi lub miesięcznymi najemami najmu lokali mieszkalnych.
W badaniu przeprowadzonym w 2017 roku przez firmę CBRE Group, Inc. analityk rynku nieruchomości, analityk Alex Krasikov stwierdził, że czas trwania – długość – najmu jest proporcjonalny do wielkości wynajmowanej powierzchni. Ponadto dane pokazały, że najemcy zawierali długie umowy najmu, aby zablokować ceny w rosnącym otoczeniu rynkowym. Ale to nie jedyna ich motywacja. Niektórzy najemcy z wymaganiami dotyczącymi dużych powierzchni wejdą w długoterminowe umowy najmu ze względu na ograniczoną dostępność nieruchomości odpowiadającej ich potrzebom.
Istnieją cztery podstawowe typy najmu nieruchomości komercyjnych, z których każdy wymaga innego poziomu odpowiedzialności od wynajmującego i najemcy.
- Dzierżawy single-net sprawia, że najemcy odpowiedzialną za opłacanie podatku od nieruchomości.
- Najem typu double-net (NN) najemca jest odpowiedzialny za opłacanie podatków od nieruchomości i ubezpieczenia.
- Triple-net (NNN) Leasing sprawia najemcy odpowiedzialną za opłacanie podatku od nieruchomości, ubezpieczenie i konserwacji.
- W przypadku najmu brutto najemca płaci tylko czynsz, a właściciel płaci za podatki od nieruchomości, ubezpieczenie i utrzymanie budynku.
Zarządzanie nieruchomościami komercyjnymi
Posiadanie i utrzymywanie wynajmowanych nieruchomości komercyjnych wymaga pełnego i bieżącego zarządzania przez właściciela. Właściciele nieruchomości mogą chcieć zatrudnić firmę zarządzającą nieruchomościami komercyjnymi, aby pomóc im znaleźć najemców, zarządzać nimi i ich zatrzymać, nadzorować leasing i opcje finansowania oraz koordynować utrzymanie nieruchomości i zbywalność. Specjalistyczna wiedza firmy zarządzającej nieruchomościami komercyjnymi jest pomocna, ponieważ zasady i przepisy dotyczące takich nieruchomości różnią się w zależności od stanu, powiatu, gminy i branży oraz wielkości.
Często wynajmujący musi znaleźć równowagę między maksymalizacją czynszów a minimalizacją pustostanów i rotacji najemców. Obrót może być kosztowny dla właścicieli CRE, ponieważ przestrzeń musi być dostosowana do specyficznych potrzeb różnych najemców – powiedzmy, jeśli restauracja wprowadza się do nieruchomości zajmowanej kiedyś przez studio jogi.
Inwestowanie w nieruchomości komercyjne
Inwestowanie w nieruchomości komercyjne może być lukratywne i służyć jako zabezpieczenie przed zmiennością rynku akcji. Inwestorzy mogą zarabiać na wzroście wartości nieruchomości przy sprzedaży, ale większość zwrotów pochodzi z czynszów najemców.
Inwestycje bezpośrednie
Inwestorzy mogą korzystać z inwestycji bezpośrednich, gdy stają się właścicielami nieruchomości poprzez posiadanie własności fizycznej. Do bezpośredniego inwestowania w nieruchomości komercyjne najlepiej nadają się osoby, które mają znaczną wiedzę na temat branży lub mogą zatrudnić firmy, które ją posiadają. Nieruchomości komercyjne to inwestycja w nieruchomości, która wiąże się z wysokim ryzykiem i dużym zyskiem. Taki inwestor prawdopodobnie będzie osobą o dużej wartości netto, ponieważ inwestowanie na nieruchomości komercyjne wymaga znacznej ilości kapitału.
Idealna nieruchomość znajduje się w okolicy o niskiej podaży nieruchomości komercyjnych i dużym popycie, co zapewni korzystne stawki czynszu. Siła lokalnej gospodarki obszaru wpływa również na wartość zakupu nieruchomości komercyjnych.
Inwestycje pośrednie
Alternatywnie, inwestorzy mogą inwestować na rynku komercyjnym pośrednio poprzez własność różnych rynkowych papierów wartościowych, takich jak fundusze inwestycyjne w nieruchomości ( REIT ), fundusze ETF, które inwestują w akcje związane z nieruchomościami komercyjnymi lub inwestując w spółki, które zapewniają na rynek nieruchomości komercyjnych, takich jak banki i pośrednicy w handlu nieruchomościami.
Zalety nieruchomości komercyjnych
Jedną z największych zalet nieruchomości komercyjnych są atrakcyjne stawki najmu. Na obszarach, na których liczba nowych budów jest ograniczona przez grunt lub prawo, nieruchomości komercyjne mogą przynosić imponujące zwroty i znaczne miesięczne przepływy pieniężne. Budynki przemysłowe są zazwyczaj wynajmowane po niższej stawce, chociaż mają również niższe koszty ogólne w porównaniu z wieżami biurowymi.
Nieruchomości komercyjne również korzystają z porównywalnie dłuższych umów najmu z najemcami niż nieruchomości mieszkalne. Tak długi okres najmu zapewnia posiadaczowi nieruchomości komercyjnych znaczną stabilność przepływów pieniężnych, o ile budynek jest zamieszkiwany przez długoterminowych najemców.
Oprócz oferowania stabilnego, bogatego źródła dochodu, nieruchomości komercyjne oferują potencjał wzrostu wartości kapitału, o ile są one dobrze utrzymane i aktualizowane. Podobnie jak wszystkie formy nieruchomości, jest to odrębna klasa aktywów, która może zapewnić skuteczną opcję dywersyfikacji dla zrównoważonego portfela.
Wady nieruchomości komercyjnych
Zasady i przepisy są głównym czynnikiem odstraszającym dla większości osób, które chcą bezpośrednio inwestować w nieruchomości komercyjne. Podatki, mechanika zakupów i obowiązki związane z utrzymaniem nieruchomości komercyjnych są pogrzebane warstwami prawniczego języka. Wymagania te zmieniają się w zależności od stanu, hrabstwa, branży, wielkości, stref i wielu innych oznaczeń. Większość inwestorów w nieruchomości komercyjne posiada specjalistyczną wiedzę lub listę płac osób, które ją posiadają.
Kolejną przeszkodą jest zwiększone ryzyko związane z rotacją najemców, szczególnie istotne w gospodarce, w której nieoczekiwane zamknięcia sklepów pozostawiają wolne nieruchomości z niewielkim wyprzedzeniem.
W przypadku rezydencji wymagania dotyczące obiektów jednego najemcy zwykle odzwierciedlają wymagania poprzednich lub przyszłych najemców. Jednak w przypadku nieruchomości komercyjnej każdy najemca może mieć bardzo różne potrzeby, które wymagają kosztownego remontu. Właściciel budynku musi wtedy zaadaptować powierzchnię, aby pomieścić specjalistyczny handel każdego najemcy. Nieruchomość komercyjna z niską liczbą pustostanów, ale dużą rotacją najemców może nadal tracić pieniądze ze względu na koszty remontów dla przyszłych najemców.
Dla tych, którzy chcą inwestować bezpośrednio, zakup nieruchomości komercyjnej jest propozycją znacznie droższą niż nieruchomość mieszkalna. Co więcej, chociaż generalnie nieruchomości należą do kategorii aktywów o mniejszej płynności, transakcje dotyczące budynków komercyjnych mają tendencję do szczególnie powolnego przebiegu.
Plusy
- Zabezpiecz się przed giełdą
- Wysoko wydajne źródło dochodu
- Stabilne przepływy pieniężne od długoterminowych najemców
- Potencjał wzrostu wartości
Cons
- Większy kapitał wymagany do bezpośredniego inwestowania
- Większa regulacja
- Wyższe koszty renowacji
- Aktywa niepłynne
Perspektywy i prognozy dotyczące nieruchomości komercyjnych
Amerykański rynek nieruchomości komercyjnych mocno ucierpiał podczas recesji w latach 2008-2009, ale od 2010 r. Odnotowuje roczne zyski. Zyski te pomogły odzyskać prawie wszystkie straty z okresu recesji.
Według raportu rocznego CBRE „ Perspektywy rynku nieruchomości w USA na rok 2019” :
Chociaż jest późno w cyklu gospodarczym, perspektywy dla wszystkich czterech głównych typów aktywów na rynku nieruchomości komercyjnych pozostają bardzo dobre. Wartość będzie minimalna, ale zwrot z dochodu powinien pozostać zdrowy.
Jednak inne wskaźniki sugerują, że rynek nieruchomości komercyjnych osiągnął szczyt w okresie po recesji. Według kalifornijskiej firmy działającej na rynku nieruchomości Ten-X Growth, ceny nieruchomości komercyjnych pod koniec 2018 r. Wzrosły o zaledwie 1% w porównaniu z 2017 r.
W raporcie Ten-X zauważono, że ostateczna suma na 2018 r. Dotycząca nieruchomości komercyjnych potwierdza ich pogląd na ceny późnego cyklu gospodarczego. Badania firmy wykazały, że pustostany rosną, wzrost czynszów zwalnia, a rynkowe stopy procentowe rosną
Jak donosi Forbes, szczególnie sektor handlu detalicznego okazał się bolesnym punktem na szerszym rynku nieruchomości komercyjnych, ponieważ powszechne zamykania sklepów nasiliły się w 2017 r. I trwały w 2018 r. Na przykład cena akcji popularnego centrum handlowego REIT Westfield Corporation spadła o około 30% od połowy 2016 r. Do końca 2017 r., Po czym odrobiło część strat do stycznia 2018 r. Unibail-Rodamco SE przejęło Westfield za 15,8 mld USD, tworząc Unibail-Rodamco-Westfield (URW).
Większość firm utrzymuje jednak, że rynek nieruchomości ogólnie pozostaje zdrowy. JP Morgan w swoim „Perspektywie rynku nieruchomości komercyjnych na rok 2019” w dużej mierze zgadzał się z poglądem CBRE, stwierdzającym, że rok 2018 był dziewiątym rokiem wzrostu czynszów i wycen nieruchomości komercyjnych. Morgan przewiduje, że tempo to zwolni, ale będzie kontynuowane i nie nastąpi spowolnienie aż do 2019 roku.
Należy pamiętać, że pandemia COVID-19 do tej pory nie spowodowała znacznego spadku wartości nieruchomości, a wartości nieruchomości pozostały stabilne lub nawet wzrosły, podobnie jak giełda do jesieni 2020 r. Jest to kluczowa różnica między skutki gospodarcze, które miały miejsce w 2020 r. i co wydarzyło się dekadę wcześniej.