Za kulisami twojego kredytu hipotecznego
Możesz postrzegać swój kredyt hipoteczny jako pożyczkę, która pomogła ci w zakupie domu. Jednak inwestorzy postrzegają kredyt hipoteczny jako strumień przyszłych przepływów pieniężnych. Te przepływy pieniężne są kupowane, sprzedawane, usuwane, transzowane i sekurytyzowane na wtórnym rynku kredytów hipotecznych. Ponieważ większość kredytów hipotecznych trafia do sprzedaży, wtórny rynek kredytów hipotecznych jest niezwykle duży i bardzo płynny.
Od momentu powstania do momentu, w którym miesięczna płatność pożyczkobiorcy kończy się u inwestora jako część papieru wartościowego zabezpieczonego hipoteką (MBS), papieru wartościowego zabezpieczonego aktywami (ABS), zabezpieczonego zobowiązania hipotecznego (CMO) lub zabezpieczonego zobowiązania dłużnego ( CDO), istnieje kilka różnych instytucji, które wydzielają pewien procent opłat początkowych i / lub miesięcznych przepływów pieniężnych.
W tym artykule pokażemy, jak działa wtórny rynek kredytów hipotecznych i przedstawimy jego głównych uczestników.
Rynek ten obejmuje czterech głównych uczestników: inicjatora hipoteki, agregatora, dealera papierów wartościowych i inwestora.
1. Twórca hipoteki
Pomysłodawca hipoteki jest pierwszą firmą zaangażowaną na wtórnym rynku kredytów hipotecznych. Inicjatorami kredytów hipotecznych są banki detaliczne, bankierzy hipoteczni i brokerzy kredytów hipotecznych. Podczas gdy banki wykorzystują swoje tradycyjne źródła finansowania do zamykania pożyczek, bankierzy hipoteczni zazwyczaj korzystają z tak zwanej hurtowej linii kredytowej do finansowania pożyczek. Większość banków i prawie wszyscy bankierzy hipoteczni szybko sprzedają nowo powstałe kredyty hipoteczne na rynku wtórnym.
Należy zauważyć, że banki i bankierzy hipoteczni wykorzystują własne fundusze do zamykania kredytów hipotecznych, a pośrednicy nie robią tego. Pośrednicy hipoteczni działają raczej jako niezależni agenci dla banków lub bankierów hipotecznych, łącząc ich z klientami (kredytobiorcami).
Jednakże, w zależności od jego wielkości i stopnia zaawansowania, pierwotny kredyt hipoteczny może przez pewien okres agregować kredyty hipoteczne przed sprzedażą całego pakietu; może również sprzedawać pojedyncze pożyczki w momencie ich udzielenia. Jednostka inicjująca wiąże się z ryzykiem, gdy utrzymuje hipotekę po kwotowaniu stopy procentowej i zablokowaniu jej przez pożyczkobiorcę. Jeżeli kredyt hipoteczny nie zostanie jednocześnie sprzedany na rynku wtórnym w momencie zablokowania przez kredytobiorcę oprocentowania, stopy procentowe mogą ulec zmianie, co spowoduje zmianę wartości kredytu hipotecznego na rynku wtórnym i ostatecznie zysk, jaki inicjator osiągnie z kredytu hipotecznego.
Jednostki inicjujące, które agregują kredyty hipoteczne przed ich sprzedażą, często zabezpieczają swoje plany hipoteczne przed zmianami stóp procentowych. Istnieje szczególny rodzaj transakcji zwany transakcją typu „ best deals”, przeznaczona do sprzedaży pojedynczego kredytu hipotecznego, co eliminuje potrzebę zabezpieczenia kredytu hipotecznego przez inicjatora. Mniejsze jednostki inicjujące zwykle wykorzystują transakcje z największą starannością.
Ogólnie rzecz biorąc, inicjatorzy kredytów hipotecznych zarabiają na opłatach pobieranych za udzielenie kredytu hipotecznego oraz na różnicy między stopą procentową udzieloną pożyczkobiorcy a premią, jaką rynek wtórny zapłaci za tę stopę procentową.
2. Agregator
Agregatorzy to kolejna firma z linii wtórnych uczestników rynku kredytów hipotecznych. Agregatorzy są dużymi inicjatorami kredytów hipotecznych, powiązanymi z firmami z Wall Street i przedsiębiorstwami sponsorowanymi przez rząd (GSE), takimi jak Fannie Mae i Freddie Mac. Agregatorzy kupują nowo powstałe kredyty hipoteczne od mniejszych podmiotów inicjujących i razem z własnymi źródłami tworzą pule kredytów hipotecznych, które albo sekurytyzują w papiery wartościowe zabezpieczone hipoteką pod marką prywatną (współpracując z firmami z Wall Street), albo tworzą papiery wartościowe zabezpieczone hipoteką agencji (pracując poprzez GSE).
Podobnie jak inicjatorzy, agregatorzy muszą zabezpieczyć hipoteki w swoich rurociągach od momentu zobowiązania się do zakupu kredytu hipotecznego, poprzez proces sekurytyzacji, aż do sprzedaży MBS dealerowi papierów wartościowych. Zabezpieczenie hipoteki jest złożonym zadaniem ze względu na ryzyko opadu i spreadu. Agregatorzy osiągają zyski dzięki różnicy między ceną, jaką płacą za kredyty hipoteczne, a ceną, za którą mogą sprzedać MBS zabezpieczone tymi hipotekami, w zależności od ich skuteczności zabezpieczenia.
3. Dealerzy papierów wartościowych
Po utworzeniu MBS (a czasami przed jego utworzeniem, w zależności od rodzaju MBS), jest on sprzedawany dealerowi papierów wartościowych. Większość firm brokerskich z Wall Street posiada stanowiska handlowe MBS. Dealerzy na tych biurkach robią wszelkiego rodzaju kreatywne rzeczy z MBS i całymi pożyczkami hipotecznymi; ostatecznym celem jest sprzedaż ich jako papierów wartościowych inwestorom. Dealerzy często używają MBS do tworzenia struktury CMO, ABS i CDO. Transakcje te mogą mieć inną i nieco określoną charakterystykę wcześniejszej spłaty oraz lepsze oceny kredytowe w porównaniu z bazowymi MBS lub całymi pożyczkami. Dealerzy ustalają spread w cenie, po której kupują i sprzedają MBS, i dążą do osiągnięcia zysków z arbitrażu poprzez strukturę poszczególnych pakietów CMO, ABS i CDO.
4. Inwestorzy
Inwestorzy są końcowymi użytkownikami kredytów hipotecznych. Zagraniczne rządy, fundusze emerytalne, firmy ubezpieczeniowe, banki, GSE i fundusze hedgingowe są dużymi inwestorami w kredyty hipoteczne. MBS, CMO, ABS i CDO oferują inwestorom szeroki zakres potencjalnych zysków w oparciu o różną jakość kredytu i ryzyko stopy procentowej.
Zagraniczne rządy, fundusze emerytalne, firmy ubezpieczeniowe i banki zazwyczaj inwestują w wysoko oceniane produkty hipoteczne. Inwestorzy poszukują pewnych transz różnych umów strukturyzowanych kredytów hipotecznych ze względu na ich profile ryzyka przedpłaty i stopy procentowej. Fundusze hedgingowe są zazwyczaj dużymi inwestorami w produkty hipoteczne o niskich ratingach kredytowych oraz strukturyzowane produkty hipoteczne, które są obarczone większym ryzykiem stopy procentowej.
Ze wszystkich inwestorów hipotecznych największe portfele mają GSE. Rodzaj produktu hipotecznego, w który mogą inwestować, jest w dużej mierze regulowany przez Urząd Nadzoru Federalnego Przedsiębiorstwa Mieszkaniowego.
Podsumowanie
Niewielu pożyczkobiorców zdaje sobie sprawę, do jakiego stopnia ich kredyt hipoteczny jest przecinany, dzielony w kostkę i sprzedawany. W ciągu kilku tygodni, a może nawet miesiąca od momentu powstania kredytu hipotecznego może on stać się częścią CMO, ABS lub CDO. Użytkownikiem końcowym kredytu hipotecznego może być fundusz hedgingowy, który dokonuje kierunkowych zakładów na stopę procentową lub wykorzystuje pozycje lewarowane w celu wykorzystania niewielkich nieprawidłowości w relacyjnych cenach, lub może to być bank centralny obcego kraju, który lubi rating agencji MBS.
Z drugiej strony może to być firma ubezpieczeniowa z siedzibą w Brukseli, którą przyciąga czas trwania i profil wypukłości określonej transzy w ramach transakcji typu ABS, CMO lub CDO. Wtórny rynek kredytów hipotecznych jest ogromny, płynny i złożony, a kilka instytucji chętnie konsumuje kawałek tortu hipotecznego.