Co powinieneś wiedzieć o wycenie nieruchomości
Szacowanie wartości nieruchomości jest niezbędne dla różnych przedsięwzięć, w tym finansowania, notowań sprzedaży, analizy inwestycji, ubezpieczenia nieruchomości i opodatkowania. Ale dla większości ludzi, ustalania pytaniem czy cena zakupu kawałka nieruchomości jest najbardziej przydatna aplikacja wyceny nieruchomości. Artykuł będzie wprowadzeniem do podstawowych pojęć i metod wyceny nieruchomości, w szczególności w zakresie sprzedaży.
Kluczowe wnioski
- Wycena nieruchomości jest trudna, ponieważ każda nieruchomość ma unikalne cechy, takie jak lokalizacja, wielkość parceli, plan piętra i udogodnienia.
- Ogólne koncepcje rynku nieruchomości, takie jak podaż i popyt w danym regionie, z pewnością wpłyną na ogólną wartość danej nieruchomości.
- Poszczególne nieruchomości muszą jednak podlegać wycenie przy użyciu jednej z kilku metod w celu ustalenia wartości godziwej.
Podstawowe pojęcia dotyczące wyceny
Z technicznego punktu widzenia wartość nieruchomości jest definiowana jako obecna wartość przyszłych korzyści wynikających z posiadania nieruchomości. W przeciwieństwie do wielu dóbr konsumpcyjnych, które są szybko używane, korzyści płynące z posiadania nieruchomości są generalnie realizowane przez długi czas. Dlatego oszacowanie wartości nieruchomości musi uwzględniać trendy gospodarcze i społeczne, a także rządowe kontrole lub przepisy i warunki środowiskowe, które mogą wpływać na cztery elementy wartości:
- Popyt : chęć lub potrzeba posiadania wspartej środkami finansowymi w celu zaspokojenia pragnienia
- Użyteczność : zdolność do zaspokojenia pragnień i potrzeb przyszłych właścicieli
- Niedobór : ograniczona podaż konkurencyjnych właściwości
- Zbywalność: łatwość, z jaką przenoszone są prawa własności
Wartość a koszt i cena
Wartość niekoniecznie jest równa kosztowi lub cenie . Koszt odnosi się do rzeczywistych wydatków – na przykład na materiały lub robociznę. Cena natomiast to kwota, jaką ktoś za coś płaci. Chociaż koszt i cena mogą wpływać na wartość, nie determinują one wartości. Cena sprzedaży domu może wynosić 150 000 USD, ale wartość może być znacznie wyższa lub niższa. Na przykład, jeśli nowy właściciel stwierdzi poważną wadę domu, taką jak wadliwy fundament, wartość domu może być niższa niż cena.
Wartość rynkowa
Wycena to opinia lub szacunek dotyczący wartości danej nieruchomości na określony dzień. Raporty z wyceny są wykorzystywane przez firmy, agencje rządowe, osoby fizyczne, inwestorów i firmy hipoteczne przy podejmowaniu decyzji dotyczących transakcji na rynku nieruchomości. Celem wyceny jest określenie wartości rynkowej nieruchomości – najbardziej prawdopodobnej ceny, jaką nieruchomość przyniesie na konkurencyjnym i otwartym rynku.
Cena rynkowa, czyli cena, za jaką nieruchomość faktycznie się sprzedaje, może nie zawsze odpowiadać wartości rynkowej. Na przykład, jeśli sprzedawca jest pod przymusem z powodu groźby wykluczenia lub jeśli ma miejsce sprzedaż prywatna, nieruchomość może zostać sprzedana poniżej swojej wartości rynkowej.
Metody oceny
Dokładna ocena zależy od metodycznego gromadzenia danych. Konkretne dane, obejmujące szczegóły dotyczące określonej nieruchomości oraz ogólne dane dotyczące kraju, regionu, miasta i okolicy, w której nieruchomość jest zlokalizowana, są gromadzone i analizowane w celu ustalenia wartości. Wyceny wykorzystują trzy podstawowe podejścia do określenia wartości nieruchomości.
Metoda 1: Podejście porównujące sprzedaż
Podejście porównanie sprzedaży jest powszechnie stosowany w wycenie domów jednorodzinnych i ziemi. Czasami nazywane podejściem opartym na danych rynkowych jest szacunkową wartością uzyskaną poprzez porównanie nieruchomości z niedawno sprzedanymi nieruchomościami o podobnych cechach. Te podobne właściwości są nazywane porównawczych , a także w celu zapewnienia prawidłowego porównania, każdy musi:
- Bądź jak najbardziej podobny do właściwości subject
- Zostały sprzedane w ciągu ostatniego roku na otwartym, konkurencyjnym rynku
- Zostały sprzedane w typowych warunkach rynkowych
W procesie oceny należy wykorzystać co najmniej trzy lub cztery produkty porównawcze. Najważniejszymi czynnikami, które należy wziąć pod uwagę przy wyborze obiektów porównywalnych, są wielkość, porównywalne cechy i – być może przede wszystkim – lokalizacja, które mogą mieć ogromny wpływ na wartość rynkową nieruchomości.
Cechy porównywalne
Ponieważ żadne dwie właściwości nie są dokładnie takie same, dokonane zostaną korekty cen sprzedaży produktów porównawczych w celu uwzględnienia odmiennych cech i innych czynników, które miałyby wpływ na wartość, w tym:
- Wiek i stan budynków
- Data sprzedaży, jeżeli zmiany ekonomiczne nastąpią między datą sprzedaży porównywalnego a datą wyceny
- Warunki sprzedaży, na przykład jeśli sprzedawca nieruchomości był pod przymusem lub jeśli nieruchomość została sprzedana między krewnymi (po obniżonej cenie)
- Lokalizacja, ponieważ podobne nieruchomości mogą różnić się ceną w zależności od okolicy
- Cechy fizyczne, w tym wielkość parceli, zagospodarowanie terenu, rodzaj i jakość konstrukcji, liczba i typ pokoi, stopy kwadratowe powierzchni mieszkalnej, drewniane podłogi, garaż, modernizacja kuchni, kominek, basen, centralne powietrze itp.
Oszacowanie wartości rynkowej przedmiotowej nieruchomości będzie mieściło się w przedziale wyznaczonym przez skorygowane ceny sprzedaży produktów porównywalnych. Ponieważ niektóre korekty cen sprzedaży produktów porównawczych będą bardziej subiektywne niż inne, ważoną uwagę zwraca się zazwyczaj na te składniki porównawcze, które mają najmniejszą wartość korekty.
Metoda 2: Podejście kosztowe
Podejście kosztowe mogą być wykorzystane do oszacowania wartości nieruchomości, które zostały ulepszone przez jednego lub kilku budynków. Metoda ta obejmuje oddzielne oszacowanie wartości budynku (budynków) i gruntu, z uwzględnieniem amortyzacji. Szacunki są sumowane, aby obliczyć wartość całej ulepszonej nieruchomości. Podejście kosztowe zakłada, że rozsądny nabywca nie zapłaciłby więcej za istniejącą ulepszoną nieruchomość niż cena zakupu porównywalnej działki i budowy porównywalnego budynku. Podejście to jest przydatne, gdy wyceniana nieruchomość nie jest często sprzedawana i nie generuje dochodu. Przykłady obejmują szkoły, kościoły, szpitale i budynki rządowe.
Koszty budowy można oszacować na kilka sposobów, w tym metodą stóp kwadratowych, w której koszt na stopę kwadratową niedawno zbudowanego porównywarki mnoży się przez liczbę stóp kwadratowych w przedmiotowym budynku; metoda jednostki na miejscu, w której koszty szacuje się na podstawie kosztu budowy na jednostkę miary poszczególnych elementów budynku, w tym robocizny i materiałów; oraz metodę obmiarową, która szacuje ilości surowców, które będą potrzebne do wymiany przedmiotowego budynku, wraz z aktualną ceną materiałów i związanymi z tym kosztami instalacji.
Deprecjacja
Dla celów wyceny amortyzacja odnosi się do każdego warunku, który negatywnie wpływa na wartość ulepszenia nieruchomości i uwzględnia:
- Pogorszenie stanu fizycznego, w tym zniszczenie dające się wyleczyć, takie jak malowanie i wymiana dachu oraz nieuleczalne pogorszenie, takie jak problemy strukturalne
- Starzenie funkcjonalne, które odnosi się do cech fizycznych lub projektowych, które nie są już uważane za pożądane przez właścicieli nieruchomości, takich jak przestarzałe urządzenia, przestarzałe armatura lub domy z czterema sypialniami, ale tylko jedną wanną
- Starzenie się gospodarcze spowodowane czynnikami zewnętrznymi w stosunku do nieruchomości, takimi jak lokalizacja w pobliżu hałaśliwego lotniska lub zanieczyszczającej fabryki.
Metodologia
- Oszacuj wartość gruntu tak, jakby był on niezamieszkany i dostępny do jak najlepszego wykorzystania, stosując metodę porównywania sprzedaży, ponieważ gruntu nie można amortyzować.
- Oszacuj aktualny koszt budowy budynku (ów) i ulepszeń terenu.
- Oszacuj kwotę amortyzacji ulepszeń wynikających z pogorszenia, przestarzałości funkcjonalnej lub ekonomicznej.
- Odlicz amortyzację od szacowanych kosztów budowy.
- Dodaj szacunkową wartość gruntu do zamortyzowanego kosztu budynku (budynków) i ulepszeń terenu, aby określić całkowitą wartość nieruchomości.
Metoda 3: Podejście do kapitalizacji dochodu
Metoda ta, często nazywana po prostu podejściem dochodowym, opiera się na relacji między stopą zwrotu, jakiej wymaga inwestor, a dochodem netto, który generuje nieruchomość. Służy do szacowania wartości nieruchomości przynoszących dochód, takich jak kompleksy mieszkaniowe, biurowce i centra handlowe. Wyceny z wykorzystaniem metody kapitalizacji dochodów mogą być dość proste, gdy można oczekiwać, że przedmiotowa nieruchomość przyniesie przyszłe dochody, a jej wydatki są przewidywalne i stabilne.
Kapitalizacja bezpośrednia
W przypadku stosowania metody bezpośredniej kapitalizacji rzeczoznawcy wykonają następujące kroki:
- Oszacuj roczny potencjalny dochód brutto.
- Aby określić efektywny dochód brutto, weź pod uwagę wakaty i straty w pobieraniu czynszu.
- Odlicz roczne koszty operacyjne, aby obliczyć roczny dochód operacyjny netto.
- Oszacuj cenę, jaką przeciętny inwestor zapłaciłby za dochód uzyskany przez określony rodzaj i klasę nieruchomości. Odbywa się to poprzez oszacowanie stopy zwrotu lub stopy kapitalizacji.
- Zastosuj stopę kapitalizacji do rocznego dochodu operacyjnego netto nieruchomości, aby oszacować wartość nieruchomości.
Mnożniki dochodu brutto
Mnożnik dochodu brutto metoda (GIM) mogą być wykorzystane do oceny innych właściwości, które nie są zwykle kupowane jako właściwości dochodów, ale to może być wynajmowane, takie jak jedno- i dwurodzinnych domów. Metoda GRM polega na powiązaniu ceny sprzedaży nieruchomości z jej spodziewanymi dochodami z najmu. (Powiązane informacje można znaleźć w sekcji „ 4 sposoby wyceny nieruchomości do wynajęcia ”)
W przypadku nieruchomości mieszkalnych zazwyczaj stosuje się miesięczny dochód brutto; w przypadku nieruchomości komercyjnych i przemysłowych stosowany byłby roczny dochód brutto. Metodę mnożnika dochodu brutto można obliczyć w następujący sposób:
Cena sprzedaży ÷ dochód z wynajmu = mnożnik dochodu brutto
Do ustalenia dokładnego GIM można wykorzystać najnowsze dane dotyczące sprzedaży i wynajmu z co najmniej trzech podobnych nieruchomości. GIM można następnie zastosować do szacunkowego godziwego rynkowego czynszu najmu przedmiotowej nieruchomości w celu określenia jej wartości rynkowej, którą można obliczyć w następujący sposób:
Dochód z wynajmu x GIM = szacunkowa wartość rynkowa
Podsumowanie
Dokładna wycena nieruchomości jest ważna dla kredytodawców hipotecznych, inwestorów, ubezpieczycieli i kupujących oraz sprzedawców nieruchomości. Podczas gdy wyceny są na ogół wykonywane przez wykwalifikowanych specjalistów, każdy uczestnik rzeczywistej transakcji może skorzystać na uzyskaniu podstawowej wiedzy na temat różnych metod wyceny nieruchomości.