Podejście kosztowe
Jakie jest podejście kosztowe?
Podejście kosztowe to metoda wyceny nieruchomości, która szacuje, że cena, jaką kupujący powinien zapłacić za nieruchomość, jest równa kosztowi budowy równoważnego budynku. W ujęciu kosztowym wartość nieruchomości jest równa cenie gruntu plus całkowite koszty budowy pomniejszone o amortyzację. Daje najdokładniejszą wartość rynkową w przypadku, gdy nieruchomość jest nowa, niż przy użyciu metod alternatywnych.
Podejście kosztowe jest jedną z trzech metod wyceny nieruchomości; pozostałe to podejście dochodowe i podejście porównywalne.
Kluczowe wnioski
- Podejście kosztowe do wyceny nieruchomości zakłada, że wartość powinna być równa całkowitemu kosztowi budowy równoważnej konstrukcji.
- Podejście kosztowe uwzględnia koszt gruntu plus koszty budowy pomniejszone o amortyzację.
- Podejście kosztowe jest uważane za mniej wiarygodne niż inne metody wyceny nieruchomości, ale może być przydatne w niektórych przypadkach, na przykład przy ocenie nowej konstrukcji lub unikalnego domu z kilkoma porównaniami.
Zrozumienie podejścia kosztowego
Zamiast skupiać się na cenach, za które sprzedają się inne podobne domy w okolicy, lub na zdolności nieruchomości do generowania dochodu, metoda wybrzeża wycenia nieruchomości, obliczając, ile budynek kosztowałby dzisiaj, gdyby został zniszczony i wymagał wymiany. od początku do końca. Uwzględnia również wartość gruntu i dokonuje potrąceń z tytułu utraty wartości, znanej również jako jej amortyzacja.
Logika stojąca za podejściem opartym na kosztach jest taka, że kupujący nie mają większego sensu płacić za nieruchomość, niż kosztowałoby jej zbudowanie od podstaw.
Istnieją dwa główne rodzaje wyceny według podejścia kosztowego:
- Metoda reprodukcji: ta wersja uwzględnia koszty budowy repliki nieruchomości i zwraca uwagę na użycie oryginalnych materiałów.
- Metoda wymiany. W tym przypadku zakłada się, że nowa konstrukcja ma tę samą funkcję, ale z nowszymi materiałami, z wykorzystaniem obecnych metod budowy i zaktualizowanego projektu.
Po zebraniu wszystkich szacunków podejście kosztowe jest obliczane w następujący sposób:
koszt – amortyzacja + wartość gruntu = wartość nieruchomości.
Zalety i wady podejścia kosztowego
Podejście kosztowe może być w praktyce mniej wiarygodne niż dochody i porównywalne metodologie. Wymaga pewnych założeń, w tym przyjęcia za pewnik, że jest wystarczająco dużo ziemi, aby kupujący mógł zbudować identyczną nieruchomość.
Ponadto, jeśli porównywalne wolne grunty nie są dostępne, należy oszacować wartość, co sprawia, że wycena jest mniej dokładna. Brak podobnych materiałów budowlanych zmniejsza również dokładność oceny i zwiększa pole do subiektywności. Obliczanie amortyzacji starszej nieruchomości również nie jest proste i łatwe do zmierzenia.
Pomimo tych ograniczeń istnieje kilka przypadków, w których podejście kosztowe może być przydatne, a nawet konieczne. Osobna wycena różnych składników nieruchomości jest szczególnie pomocna w przypadku nieruchomości, które są nowe lub różnią się od innych w wyjątkowy sposób.
Kiedy stosować podejście kosztowe
Właściwości specjalnego przeznaczenia
Podejście kosztowe jest wymagane i czasami jest jedynym sposobem określenia wartości budynków do wyłącznego użytku, takich jak biblioteki, szkoły czy kościoły. Zasoby te generują niewielki dochód i nie są często sprzedawane, co unieważnia dochód i porównywalne podejścia.
Nowa konstrukcja
Podejście kosztowe jest często stosowane również w przypadku nowych konstrukcji. Kredytodawcy budowlani wymagają wyceny według podejścia kosztowego, ponieważ każda wartość rynkowa lub wartość dochodu zależy od standardów projektu i jego ukończenia. Projekty są ponownie wyceniane na różnych etapach realizacji, aby umożliwić uwolnienie środków na kolejny etap realizacji.
Ubezpieczenie
W wycenach ubezpieczeniowych zwykle stosuje się podejście kosztowe przy ubezpieczaniu polis właścicieli domów lub rozważaniu roszczeń, ponieważ tylko wartość ulepszeń podlega ubezpieczeniu, a wartość gruntu jest oddzielana od całkowitej wartości nieruchomości. Wybór między wartością zamortyzowaną a pełną wartością odtworzeniową lub odtworzeniową jest czynnikiem determinującym wycenę.
Nieruchomość komercyjna
Wreszcie podejście kosztowe jest czasami oparte na wycenie nieruchomości komercyjnych, takich jak budynki biurowe, sklepy detaliczne i hotele. Podejście dochodowe jest główną metodą stosowaną w tym przypadku, chociaż podejście kosztowe można wdrożyć, gdy projekt, konstrukcja, użyteczność funkcjonalna lub gatunek materiałów wymagają indywidualnych dostosowań.
Uwagi specjalne
W większości wycen mieszkań nie stosuje się podejścia kosztowego. Zamiast tego porównania sprzedaży zwykle wpływają na wyceny rynkowe tego typu nieruchomości.
Kiedy wycena według podejścia kosztowego jest poniżej ceny rynkowej, może to oznaczać przegrzanie rynku. I odwrotnie, regularne oceny powyżej cen rynkowych mogą sygnalizować możliwość zakupu.
Wyjątkiem jest sytuacja, gdy nieruchomość jest niedostatecznie ulepszona lub nadmiernie ulepszona w swoim sąsiedztwie. W tym przypadku dokładne oszacowanie wartości ulepszeń zwiększa precyzję określenia wartości, co nie jest możliwe przy zastosowaniu tylko porównywalnego podejścia.