5 maja 2021 1:48

Jak korzystać z nieruchomości, aby odkładać rachunki podatkowe

Inwestowanie w nieruchomości pozostaje jednym z najlepszych sposobów budowania bogactwa i obniżania podatków. Korzyści obejmują możliwość odzyskania kosztu nieruchomości przynoszącej dochód poprzez amortyzację, wykorzystania wymiany 1031 do odroczenia zysków z inwestycji w nieruchomości oraz zaciągnięcia pożyczki pod zastaw nieruchomości w celu dokonania dodatkowych inwestycji lub do innych celów.

Ponadto właściciele domów mogą korzystać ze zwolnienia dotyczącego miejsca zamieszkania, które chroni zyski ze sprzedaży rezydencji od podatku od zysków kapitałowych, a także z odliczenia odsetek od kredytu hipotecznego. Czytaj dalej, aby dowiedzieć się, czy jedna z tych strategii lub ich kombinacja jest dla Ciebie odpowiednia.

Kluczowe wnioski

  • Inwestowanie w nieruchomości to sposób na budowanie bogactwa i obniżanie podatków na różne sposoby.
  • Amortyzacja pozwala na odzyskanie kosztów związanych z przynoszącą dochód czynszem najmu.
  • Inwestorzy mogą odroczyć podatki, sprzedając nieruchomość inwestycyjną i wykorzystując kapitał własny do zakupu innej nieruchomości na tak zwanej 1031 giełdzie podobnej.
  • Właściciele nieruchomości mogą zaciągać pożyczki pod zastaw kapitału własnego w swojej obecnej nieruchomości, aby dokonać innych inwestycji.
  • W zależności od wartości sprzedaży nieruchomości, właściciele domów mogą być wyłączeni z podatku od zysków kapitałowych od zysków ze sprzedaży ich domów.
  • Osoby fizyczne mogą również odliczyć odsetki zapłacone od ich kredytów hipotecznych.

1. Korzystanie z odliczenia amortyzacji

Koszt wynajmu nieruchomości przynoszącej dochód można odzyskać poprzez roczne odliczenia podatkowe zwane amortyzacją. Internal Revenue Code definiuje odliczenia amortyzacji jako rozsądny dodatek do pogorszenia jakości, zużycia i rozsądnej diety na starzenie.

Inwestorzy w nieruchomości zazwyczaj stosują metodę amortyzacji zwaną zmodyfikowanym systemem przyspieszonego zwrotu kosztów (MACRS), w której nieruchomości mieszkalne na wynajem i ulepszenia strukturalne są amortyzowane przez 27,5 roku, podczas gdy sprzęt i inne wyposażenie amortyzuje się przez 15 lat.

Koszty amortyzacji często powodują stratę netto na nieruchomości inwestycyjnej, nawet jeśli nieruchomość faktycznie generuje dodatnie przepływy pieniężne. Strata ta, jak również wydatki, takie jak media i ubezpieczenie, są zgłaszane w załączniku E, federalny formularz podatku dochodowego 1040 i odliczane od zwykłego dochodu.

2. Korzystanie z 1031 giełd

Giełda 1031, nazwana zgodnie z sekcją 1031 Kodeksu Podatkowego, umożliwia inwestorom odroczenie podatków poprzez sprzedaż jednej nieruchomości inwestycyjnej i wykorzystanie kapitału własnego do zakupu innej nieruchomości lub nieruchomości o równej lub większej wartości. Taka wymiana musi nastąpić w określonym czasie.

Chociaż giełda 1031 może ogólnie obejmować różne rodzaje nieruchomości, zdecydowana większośćtransakcji dotyczy nieruchomości. Od 31 grudnia 2017 r. Sekcja 1031 „Traktowanie zamiany do podobnych rodzajów ma zastosowanie tylko do zamiany nieruchomości przeznaczonych do wykorzystania w handlu, działalności gospodarczej lub do celów inwestycyjnych, innych niż nieruchomości przeznaczone głównie na sprzedaż”.

Przepisy dotyczące nieruchomości

Aby pomyślnie zakończyć wymianę 1031, nieruchomości muszą spełniać następujące kryteria:

  • Łączna wartość nieruchomości zastępczych musi być równa lub większa niż wartość nieruchomości zrzeczonych.
  • Nieruchomości objęte transakcją muszą być tego samego rodzaju, co oznacza, że nieruchomość nie może zostać wymieniona na inny rodzaj aktywów, np. Fundusz powierniczy (REIT).
  • Obie nieruchomości muszą być utrzymywane w „celach produkcyjnych w biznesie lub handlu” (inwestycja).4

Każda gotówka lub majątek otrzymany w wyniku transakcji, który nie jest uważany za podobnego rodzaju, jest uważany za bagaż i podlega opodatkowaniu. Gotówka obejmuje nie tylko gotówkę, ale także mienie fizyczne, takie jak osprzęt. Boot hipoteczny odnosi się do każdej redukcji zadłużenia osiągniętej w wyniku transakcji. Zatem kwota długu przejętego wraz z majątkiem zastępczym musi być równa lub większa niż wartość długu umorzonego w momencie sprzedaży zrzeczonego majątku.6

Regulamin inwestora

Inwestor musi korzystać z wykwalifikowanego pośrednika. Wykwalifikowany pośrednik to agent, który ułatwia proces wymiany, w dużej mierze poprzez posiadanieFederacja Akomodatorów Giełdowych szczegółowo określa rolę, jaką kwalifikowany pośrednik odgrywa w procesie 1031 wymiany.

Inwestorowi obowiązują dwa terminy:

  • Czterdzieści pięć dni po sprzedaży zrzeczonej nieruchomości muszą dostarczyć pisemną listę kwalifikowanej nieruchomości zamiennej do strony uprawnionej do wymiany, zwykle pośrednika. Istnieje również kilka reguł, które ograniczają liczbę dóbr, które można zidentyfikować.
  • Ponadto muszą nabyć łączną wartość kwalifikujących się aktywów zastępczych w ciągu 180 dni od sprzedaży zrzeczonego składnika aktywów lub 180 dni po terminie wymagalności zeznania podatkowego za ten rok, w zależności od tego, co nastąpi wcześniej.

1031 Wymiana, krok po kroku

W typowej transakcji inwestor decyduje się na sprzedaż nieruchomości inwestycyjnej i zainwestowanie dochodu z zysku w inną nieruchomość.

  1. Aby dokonać tego w sposób efektywny podatkowo, inwestor zawiera umowę zamiany 1031 z wykwalifikowanym pośrednikiem i wystawia pierwotną nieruchomość na sprzedaż. Jednocześnie inwestor rozpoczyna poszukiwania nieruchomości zamiennych.
  2. W dniu, w którym inwestor sprzeda pierwotną nieruchomość (zrzeczoną nieruchomość), wpływy netto po opłaceniu wszystkich wydatków są przesyłane na specjalne konto założone przez wykwalifikowanego pośrednika.
  3. Następnie inwestor rozpoczyna okres identyfikacji i ma dokładnie 45 dni na sporządzenie listy kwalifikowanych nieruchomości zamiennych i 180 dni na zamknięcie nieruchomości zamiennej w okresie wymiany.
  4. Wykorzystując całość wpływów ze sprzedaży zbywanej nieruchomości, inwestor zamyka nową nieruchomość lub nieruchomości inwestycyjne.
  5. Kwalifikowany pośrednik przesyła te środki do firmy tytułowej, konto specjalne zostaje zamknięte, a transakcja zakończona.

3. Pożyczka pod zastaw kapitału własnego

Inwestorzy, którzy zgromadzili znaczny kapitał w swoim domu lub nieruchomości inwestycyjnej, mogą po prostu zdecydować się na refinansowanie swoich nieruchomości i wycofanie kapitału w celu dokonania dodatkowych inwestycji, ulepszenia domu lub do innych celów. Przepisy różnią się w zależności od stanu.

W typowym scenariuszu pożyczkodawca pożyczy 80% do 85% twojego kapitału. Na przykład w przypadku nieruchomości o wartości 240 000 USD z pożyczką w wysokości 100 000 USD pożyczkobiorca może uzyskać maksymalnie 92 000 USD (240 000 USD x 80% = 100 000 USD).


Zdolność do zaciągania pożyczek pod zastaw kapitału będzie również zależeć od Twojej oceny kredytowej, istniejącego wskaźnika zadłużenia do kapitału własnego oraz wskaźnika zadłużenia do dochodów.

Chociaż ta strategia jest nieco bardziej ryzykowna, dla tych, którzy są w stanie poradzić sobie z dodatkowym długiem, może pomóc w budowaniu bogactwa bez konieczności wchodzenia na giełdę 1031 lub sprzedaży nieruchomości.

4. Odroczenie podatku od sprzedaży domu

Zyski ze sprzedaży głównego miejsca zamieszkania podatnika są wyłączone z podatku od zysków kapitałowych w wysokości do 500 000 USD w przypadku małżeństw składających wniosek wspólnie oraz 250 000 USD w przypadku osób samotnych, jeżeli podatnik mieszkał w domu przez dwa z ostatnich pięciu lat. Ponadto, jeżeli zyski ze sprzedaży głównej siedziby podatnika będą większe niż te wyłączenia, podatnik może również zainwestować tę część za pośrednictwem wymiany 1031.

Inwestorzy mieszkający na obszarach, w których wartości domów są cenione, mogą zastosować strategię handlowania, aby jednocześnie budować swój majątek osobisty i minimalizować podatki.

5. Odliczanie odsetek od kredytu hipotecznego

Właściciele domów mogą odliczyć część swoich kredytów hipotecznych, którą można przypisać spłatom odsetek od zeznań podatkowych. Płatności te są wyższe w pierwszych latach spłaty kredytu hipotecznego i stopniowo zmniejszają się w miarę spłacania kredytu hipotecznego.

Według IRS „odsetki od kredytu hipotecznego na dom można odliczyć od pierwszych 750 000 USD (375 000 USD, jeśli małżeństwo składa osobno) zadłużenia. Jednak wyższe ograniczenia (1 milion USD (500 000 USD, jeśli małżeństwo składa osobno)) mają zastosowanie, jeśli odliczasz odsetki od kredytu hipotecznego od zadłużenia poniesione przed 16 grudnia 2017 r. ”

Podsumowanie

Właściciel nieruchomości, który chce sprzedać przy jednoczesnym zminimalizowaniu obowiązku podatkowego, ma wiele możliwości.

  • Wymiana 1031 pozwala na ponowne zainwestowanie zysków ze sprzedaży w nieruchomość podobnego rodzaju.
  • Pożyczka pod zastaw domu wpływa bezpośrednio na wartość nieruchomości i może być wykorzystana do różnych celów.
  • Sprzedaż głównej rezydencji kwalifikuje się do specjalnego traktowania podatkowego.
  • Odsetki od kredytu hipotecznego można odliczyć w momencie opodatkowania.

Twoja osobista sytuacja dyktuje, która z tych opcji jest dla Ciebie odpowiednia, ale każda z nich pomoże Ci maksymalnie wykorzystać inwestycję w nieruchomości.

 

Related Posts