5 rodzajów REIT-ów i jak w nie inwestować

Fundusze inwestycyjne na rynku nieruchomości (REIT) odgrywają kluczową rolę przy konstruowaniu dowolnego portfela kapitałowego lub portfela o stałym dochodzie. Zapewniają większą dywersyfikację, potencjalnie wyższy całkowity zwrot i / lub niższe ogólne ryzyko. Krótko mówiąc, ich zdolność do generowania dochodu z dywidend wraz ze wzrostem wartości kapitału czyni je doskonałą przeciwwagą dla akcji, obligacji i gotówki.

Fundusze inwestycyjne w nieruchomości są właścicielami i / lub zarządzają nieruchomościami komercyjnymi przynoszącymi dochód, niezależnie od tego, czy są to same nieruchomości, czy też hipoteki na tych nieruchomościach. Możesz inwestować w spółki indywidualnie, za pośrednictwem funduszu giełdowego lub funduszu wspólnego inwestowania. Dostępnych jest wiele typów REIT-ów.

Tutaj przyjrzymy się kilku głównym kategoriom REITS i ich historycznym zwrotom. Pod koniec tego artykułu powinieneś wiedzieć, kiedy i co kupić.

Historyczne zwroty REIT-ów

Fundusze inwestycyjne w nieruchomości są historycznie jedną z najlepszych dostępnych klas aktywów. FTSE NAREIT Equity REIT Index to co większość inwestorów użyć, aby ocenić skuteczność amerykańskiego rynku nieruchomości. W latach 2010-2020 średni roczny zwrot indeksu wynosił 9,5%.

Niedawno średnia z trzech lat dla REIT między listopadem 2017 r. A listopadem 2020 r., 11,25%, była znacznie wyższa zarówno od S&P 500, jak i Russell 2000, które osiągnęły odpowiednio 9,07% i 6,45%. Historycznie rzecz biorąc, inwestorzy szukający zysku lepiej inwestowali w nieruchomości niż w przypadku instrumentów o stałym dochodzie, czyli tradycyjnej klasie aktywów do tego celu. Starannie skonstruowany portfel powinien uwzględniać oba.

1. Detaliczne REIT-y

Około 24% inwestycji REIT dotyczy centrów handlowych i wolnostojących sklepów. To największa pod względem rodzaju inwestycja w Ameryce. Niezależnie od tego, jakie centrum handlowe bywasz, prawdopodobnie należy do REIT. Rozważając inwestycję w nieruchomości handlowe, należy najpierw zbadać samą branżę handlową. Czy jest obecnie w dobrej kondycji finansowej i jakie są perspektywy na przyszłość?

Należy pamiętać, że detaliczne REIT-y zarabiają na czynszu, który pobierają od najemców. Jeśli sprzedawcy detaliczni mają problemy z przepływem gotówki z powodu słabej sprzedaży, możliwe, że mogą opóźnić lub nawet nie wywiązać się z tych miesięcznych płatności, ostatecznie zmuszając do bankructwa. W tym momencie trzeba znaleźć nowego najemcę, co nigdy nie jest łatwe. Dlatego ważne jest, aby inwestować w REIT z możliwie najsilniejszymi najemcami. Należą do nich sklepy spożywcze i dla majsterkowiczów.

Po dokonaniu oceny branży pozycjami gotówkowymi będą miały możliwość zakupu dobrych nieruchomości po trudnych cenach. Skorzystają z tego najlepiej zarządzane firmy.

Mimo to, istnieją długoterminowe obawy co do powierzchni handlowej REIT w związku z tym, że zakupy w Internecie w przeciwieństwie do modelu centrum handlowego w coraz większym stopniu zmieniają się w internecie. Właściciele powierzchni nadal wprowadzali innowacje, aby wypełnić swoją przestrzeń biurami i innymi najemcami nie zorientowanymi na handel detaliczny, ale podsektor jest pod presją.

2. Mieszkaniowe REIT-y

Są to REIT-y posiadające i obsługujące wielorodzinne budynki mieszkalne na wynajem, a także budowane mieszkania. Chcąc zainwestować w tego typu REIT, przed podjęciem decyzji należy wziąć pod uwagę kilka czynników. Na przykład najlepsze rynki mieszkaniowe to zazwyczaj miejsca, w których przystępność cenowa mieszkań jest niska w porównaniu z resztą kraju. W miejscach takich jak Nowy Jork i Los Angeles wysoki koszt domów jednorodzinnych zmusza więcej osób do wynajmu, co powoduje wzrost cen, jakie właściciele mogą pobierać co miesiąc. W rezultacie największe mieszkaniowe REIT-y koncentrują się zwykle na dużych ośrodkach miejskich.

Na każdym rynku inwestorzy powinni szukać wzrostu liczby ludności i zatrudnienia. Ogólnie rzecz biorąc, gdy do miasta napływa netto ludzi, dzieje się tak dlatego, że miejsca pracy są łatwo dostępne, a gospodarka się rozwija. Spadający wskaźnik pustostanów w połączeniu z rosnącymi czynszami świadczy o poprawie popytu. Dopóki podaż mieszkań na danym rynku pozostaje niska, a popyt nadal rośnie, mieszkaniowe REIT-y powinny radzić sobie dobrze. Podobnie jak w przypadku wszystkich firm, te z najsilniejszymi bilansami i najlepiej dostępnym kapitałem zwykle radzą sobie najlepiej.

3. REIT w opiece zdrowotnej

Healthcare REITs będą interesującym podsektorem do obserwacji, w miarę jak Amerykanie starzeją się i koszty opieki zdrowotnej nadal rosną. Healthcare REIT-y inwestują w nieruchomości szpitali, ośrodków medycznych, zakładów opieki i domów spokojnej starości. Sukces tej nieruchomości jest bezpośrednio powiązany z systemem opieki zdrowotnej. Większość operatorów tych placówek polega na opłatach za użytkowanie, zwrotach kosztów Medicare i Medicaid, a także na wynagrodzeniach prywatnych. Dopóki finansowanie opieki zdrowotnej jest znakiem zapytania, tak samo jest z REIT w dziedzinie opieki zdrowotnej.

W przypadku REIT opieki zdrowotnej warto zwrócić uwagę na zróżnicowaną grupę klientów, a także inwestycje w różne rodzaje nieruchomości. Koncentracja jest do pewnego stopnia dobra, ale tak samo jak rozłożenie ryzyka. Generalnie wzrost zapotrzebowania na usługi zdrowotne (co powinno nastąpić wraz ze starzeniem się populacji) jest dobry dla nieruchomości medycznych. Dlatego oprócz dywersyfikacji klientów i rodzajów nieruchomości należy szukać firm, które mają duże doświadczenie w opiece zdrowotnej, mają mocne bilanse i dostęp do taniego kapitału.

4. Biurowe REIT-y

Biurowe REIT-y inwestują w biurowce. Otrzymują dochody z najmu od najemców, którzy zazwyczaj podpisali długoterminowe umowy najmu. Osobom zainteresowanym inwestycją w biurowy REIT przychodzą na myśl cztery pytania

1. Jaki jest stan gospodarki i jak wysoka jest stopa bezrobocia?
2. Jakie są wskaźniki pustostanów?
3. Jak wygląda ekonomicznie obszar, w którym inwestuje REIT?
4. Ile ma kapitału na przejęcia?

Spróbuj znaleźć REIT-y, które inwestują w twierdze gospodarcze. Lepiej jest posiadać kilka przeciętnych budynków w Waszyngtonie, niż na przykład posiadać najlepsze powierzchnie biurowe w Detroit.

5. REIT hipoteczne

Około 10% inwestycji REIT to rząd przedsiębiorstwa, które kupują kredyty hipoteczne na rynku wtórnym.

Ale tylko dlatego, że tego typu REIT inwestuje w kredyty hipoteczne zamiast w akcje, nie oznacza, że ​​nie są one pozbawione ryzyka. Wzrost stóp procentowych przełożyłby się na spadek wartości księgowej kredytów hipotecznych REIT, powodując spadek cen akcji. Ponadto hipoteczne REIT-y uzyskują znaczną część swojego kapitału dzięki zabezpieczonym i niezabezpieczonym ofertom dłużnym. W przypadku wzrostu stóp procentowych przyszłe finansowanie będzie droższe, obniżając wartość portfela kredytów. W środowisku niskich stóp procentowych z perspektywą wzrostu stóp większość hipotecznych REIT-ów jest sprzedawanych z dyskontem w stosunku do wartości aktywów netto na akcję. Sztuczka polega na znalezieniu tego właściwego.

Klucze do oceny każdego REIT

Oceniając dowolny REIT, należy pamiętać o kilku kwestiach. Obejmują one:

1. REIT to prawdziwainwestycja z całkowitym zwrotem. Zapewniają wysokie dochody z dywidend przy umiarkowanej długoterminowej aprecjacji kapitału. Poszukaj firm, które w przeszłości wykonały dobrą robotę, zapewniając jedno i drugie.
2. W przeciwieństwie do tradycyjnych nieruchomości, wiele REITów jest przedmiotem obrotu na giełdach. Otrzymujesz dywersyfikację, którą zapewnia nieruchomość, bez konieczności blokowania na dłuższą metę. Płynność ma znaczenie.
3. Amortyzacja ma tendencję do zawyżania spadku wartości nieruchomości. Dlatego zamiast używać wskaźnika wypłaty (jakiego używają inwestorzy dywidendy) do oceny REIT, zamiast tego przyjrzyj się jego funduszom z operacji (FFO). Jest to dochód netto pomniejszony o sprzedaż jakiejkolwiek nieruchomości w danym roku i amortyzację. Po prostu weź dywidendę na akcję i podziel ją przez FFO na akcję. Im wyższy plon, tym lepiej.
4. Silne zarządzanie ma znaczenie. Poszukaj firm, które istnieją już od jakiegoś czasu lub przynajmniej posiadają zespół zarządzający z dużym doświadczeniem.
5. Liczy się jakość. Inwestuj tylko w REIT-y ze świetnymi nieruchomościami i najemcami.
6. Rozważ zakup funduszu inwestycyjnego lub ETF, który inwestuje w REIT, i pozostaw badania i zakupy profesjonalistom.

Cons

• Dywidendy są opodatkowane jak zwykły dochód
• Wrażliwość na stopy procentowe
• Ryzyko związane z określonymi nieruchomościami

Często zadawane pytania dotyczące REIT