Fundusze z operacji (FFO)

Co to są fundusze z operacji (FFO)?

Fundusze z operacji (FFO) to liczba używana przez fundusze powiernicze ( REIT ) do określenia przepływów pieniężnych z ich działalności. Spółki z branży nieruchomości używają FFO jako miary wyników operacyjnych.

FFO oblicza się, dodając amortyzację, amortyzację i straty ze sprzedaży aktywów do zysków, a następnie odejmując wszelkie zyski ze sprzedaży aktywów i wszelkie dochody z odsetek. Czasami jest kwotowany na podstawie jednej akcji. Przy ocenie REIT i innych podobnych funduszy inwestycyjnych zamiast zysku na akcję ( EPS ) należy stosować wskaźnik FFO na akcję.

Formuła i obliczanie środków z operacji

Poniżej znajduje się wzór na obliczanie środków z operacji (FFO).

Wzór na FFO to:

FFO = (dochód netto + amortyzacja + strata ze sprzedaży nieruchomości) – zysk ze sprzedaży nieruchomości – dochód z odsetek

Poniżej znajdują się kroki, aby obliczyć FFO:

Wszystkie elementy obliczenia FFO są wymienione w rachunku zysków i strat REIT.

1. Uzyskaj dane dotyczące dochodu netto, który jest zyskiem firmy i znajduje się na dole rachunku zysków i strat.
2. Amortyzacja to wydana w koszt części rzeczowych aktywów trwałych (fizycznych) i wartości niematerialnych przedsiębiorstwa za dany okres. Amortyzacja to jedynie środki księgowe, które pomagają firmom rozłożyć koszty ich aktywów. Kwoty poniesione w koszty ostatecznie zmniejszają dochód netto za okres obrachunkowy. W rezultacie amortyzacja jest dodawana z powrotem do dochodu netto w celu określenia faktycznej wpływającej gotówki lub przychodu z działalności REIT.
3. Dodaj ewentualne straty ze sprzedaży majątku firmy. Zwykle obejmuje to aktywa długoterminowe, takie jak rzeczowe aktywa trwałe. Straty te są uważane za jednorazowe i jednorazowe, a zatem nie są częścią normalnych operacji i nie powinny być uwzględniane w obliczeniach FFO.
4. Odejmij wszelkie zyski lub przychody uzyskane ze sprzedaży nieruchomości od całkowitej kwoty dochodu netto, amortyzacji i amortyzacji, aby uzyskać fundusze z operacji za dany okres.
5. Odejmij wszelkie dochody z odsetek, które osiągnęła firma. Dochód z odsetek zasadniczo nie jest częścią normalnej działalności przedsiębiorstwa i dlatego nie powinien być uwzględniany w obliczeniach FFO.

Jeśli na przykład REIT miałby amortyzację w wysokości 20 000 USD, zysk ze sprzedaży nieruchomości w wysokości 40 000 USD i zysk netto w wysokości 100 000 USD, jego FFO wyniósłby 80 000 USD.

W większości sytuacji inwestor nie musiałby obliczać FFO REIT, ponieważ wszystkie REIT muszą przedstawiać swoje obliczenia FFO w swoich publicznych sprawozdaniach finansowych. Kwota FFO jest zazwyczaj ujawniana w przypisach do rachunku zysków i strat.

Jakie fundusze z operacji mogą Ci powiedzieć

FFO jest miarą gotówki wygenerowanej przez REIT; firmy z branży nieruchomości wykorzystują FFO jako punkt odniesienia dla wyników operacyjnych. Krajowe Stowarzyszenie Funduszy Inwestycyjnych w Nieruchomości ( NAREIT ) pierwotnie było pionierem tej liczby, która nie jest miarą GAAP.

FFO nie należy mylić z przepływami pieniężnymi REIT z operacji, które są wykazywane w rachunku przepływów pieniężnych (CFS). Zamiast tego FFO mierzy kwotę netto środków pieniężnych i ich ekwiwalentów, które wpływają do firmy w wyniku regularnej, bieżącej działalności gospodarczej. FFO nie powinno być postrzegane jako alternatywa dla przepływów pieniężnych ani jako miara płynności.

Na przykład na przepływy pieniężne typowej firmy miałyby wpływ pieniądze uzyskane ze sprzedaży aktywów, ale FFO wyklucza te zyski. Ponadto typowa firma wykazywałaby wpływ gotówki na jej CFS, gdyby otrzymała wpływy z pożyczki z banku. Jednak FFO nie uwzględnia takich wpływów pieniężnych, a zamiast tego jest jedynie miarą dochodu z działalności gospodarczej.

Dlaczego FFO jest dobrym miernikiem wydajności REIT

FFO rekompensuje metody księgowania kosztów, które mogą niedokładnie informować o rzeczywistych wynikach REIT. Rachunkowość GAAP wymaga, aby wszystkie REIT amortyzowały swoje nieruchomości inwestycyjne w czasie przy użyciu jednej ze standardowych metod amortyzacji. Jednak wartość wielu nieruchomości inwestycyjnych w rzeczywistości rośnie w czasie, co sprawia, że ​​amortyzacja jest niedokładna w opisie wartości REIT. Amortyzacja musi zostać dodana z powrotem do dochodu netto, aby rozwiązać tę kwestię.

FFO odejmuje również wszelkie zyski ze sprzedaży nieruchomości, ponieważ te rodzaje sprzedaży są uważane za jednorazowe. REIT muszą wypłacać 90% całego dochodu podlegającego opodatkowaniu w formie dywidend, czyli wypłat gotówkowych dla inwestorów. Zyski ze sprzedaży nieruchomości nie dodają się do dochodu REIT podlegającego opodatkowaniu i dlatego nie powinny być uwzględniane w pomiarze wartości i wyników.

Jak wspomniano, FFO na akcję jest czasami dostarczane przez firmy jako dodatek do ich EPS. Zysk na akcję to dochód netto spółki podzielony przez pozostające w obrocie akcje. EPS i FFO na akcję stanowią miarę dochodu generowanego na jedną akcję.

Środki te pomagają również inwestorom określić, czy pieniądze są efektywnie wykorzystywane przez kierownictwo. Ponadto wielu analityków i inwestorów ocenia wskaźnik REIT-FFO jako uzupełnienie wskaźnika ceny do zysku, czyli ceny akcji podzielonej przez EPS. W przypadku REIT cena rynkowa REIT byłaby podzielona przez jego FFO na akcję.

Skorygowane fundusze z operacji

Coraz częściej analitycy nieruchomości  obliczają również skorygowane fundusze z operacji REIT ( AFFO ). To obliczenie wykonuje ffo i odejmuje reit w powtarzający się wydatki jest wielką literą i amortyzowane, a także dowolny prostołańcuchowy okładziny czynszów. Te powtarzające się wydatki kapitałowe mogą obejmować takie wydatki na konserwację, jak projekty malowania lub wymiany dachów. AFFO zyskało popularność jako dokładniejsze oszacowanie potencjału zarobkowego REIT.

Miernik AFFO został opracowany, aby zapewnić lepszą miarę generowanej przez REIT gotówki lub zdolności do wypłaty dywidend. Oprócz AFFO ten alternatywny środek jest czasami określany jako fundusze dostępne do dystrybucji lub środki pieniężne dostępne do dystrybucji.

Przykład wykorzystania środków z operacji

Popularne centrum handlowe REIT Simon Property Group podało w rachunku zysków i strat za 2017 r. 4 mld USD, co stanowi wzrost o 6%. Tymczasem dochód netto firmy wyniósł 2,2 mld USD.

Aby dojść do FFO, firma dodała amortyzację wsteczną w wysokości około 1,8 miliarda USD, a następnie skorygowała o inne mniejsze kwoty – w tym o 5,3 miliona USD na wypłatę uprzywilejowanych wypłat i dywidend oraz część z tytułu niekontrolowanych odsetek amortyzacji i amortyzacji, która skutkowała w dodatkowej redukcji o 17,1 miliona dolarów. Simon dodatkowo poinformował o rozwodnionym FFO na akcję w wysokości 11,21 USD w porównaniu do rozwodnionego wskaźnika EPS na poziomie 6,24 USD.