Real Estate Investment Trust (REIT)
Co to jest fundusz inwestycyjny w nieruchomości (REIT)?
Trust inwestycyjny w nieruchomości (REIT) to firma, która jest właścicielem, obsługuje lub finansuje nieruchomości generujące dochód. Wzorowane na funduszach inwestycyjnych REIT gromadzą kapitał wielu inwestorów. Umożliwia to inwestorom indywidualnym uzyskiwanie dywidend z inwestycji w nieruchomości – bez konieczności samodzielnego kupowania, zarządzania lub finansowania jakichkolwiek nieruchomości.
Kluczowe wnioski
- Trust inwestycyjny w nieruchomości (REIT) to firma, która jest właścicielem, obsługuje lub finansuje nieruchomości przynoszące dochód.
- REIT generują stały strumień dochodów dla inwestorów, ale oferują niewiele w zakresie wzrostu wartości kapitału.
- Większość REIT jest przedmiotem publicznego obrotu, podobnie jak akcje, co sprawia, że są one wysoce płynne (w przeciwieństwie do fizycznych inwestycji w nieruchomości).
- REIT inwestuje w większość rodzajów nieruchomości, w tym budynki mieszkalne, wieże komórkowe, centra danych, hotele, placówki medyczne, biura, centra handlowe i magazyny.
Jak działają REIT-y
Kongres ustanowił REIT-y w 1960 r. Jako nowelizację w sprawie rozszerzenia podatku akcyzowego od cygar. Przepis ten pozwala inwestorom kupować udziały wportfelach nieruchomości komercyjnych – coś, co wcześniej było dostępne tylko dla zamożnych osób i za pośrednictwem dużych pośredników finansowych.
Nieruchomości z portfela REIT mogą obejmować kompleksy mieszkaniowe, centra danych, obiekty opieki zdrowotnej, hotele, infrastrukturę – w postaci kabli światłowodowych, wież komórkowych i rurociągów energetycznych – budynki biurowe, centra handlowe, magazyny, grunty leśne i magazyny.
Generalnie REIT specjalizują się w konkretnym sektorze nieruchomości. Jednak zdywersyfikowane i specjalistyczne REIT mogą mieć w swoich portfelach różne rodzaje nieruchomości, takie jak REIT, który składa się zarówno z nieruchomości biurowych, jak i handlowych.
Wiele REIT jest przedmiotem publicznego obrotu na głównych giełdach papierów wartościowych, a inwestorzy mogą je kupować i sprzedawać jak akcje przez całą sesję giełdową. Te REIT-y są zwykle objęte obrotem o znacznej wielkości i są uważane za bardzo płynne instrumenty.
Co kwalifikuje się jako REIT?
Większość REIT ma prosty model biznesowy: REIT wynajmuje powierzchnię i pobiera czynsze za nieruchomości, a następnie rozdziela ten dochód w postaci dywidendy dla akcjonariuszy. Kredytowe REIT-y nie są właścicielami nieruchomości, lecz finansują je. Te REIT-y uzyskują dochód z odsetek od swoich inwestycji.
Aby zakwalifikować się jako REIT, firma musi przestrzegać określonych przepisów Kodeksu Podatkowego (IRC). Wymogi te obejmują przede wszystkim długoterminowe posiadanie nieruchomości generujących dochód i dystrybucję dochodu między akcjonariuszy. W szczególności firma musi spełniać następujące wymagania, aby kwalifikować się jako REIT:
- Zainwestuj co najmniej 75% wszystkich aktywów w nieruchomości, gotówkę lub amerykańskie obligacje skarbowe
- Uzyskaj co najmniej 75% dochodu brutto z czynszów, odsetek od kredytów hipotecznych finansujących nieruchomość lub sprzedaży nieruchomości
- Co roku wypłacaj co najmniej 90% dochodu podlegającego opodatkowaniu w formie dywidendy dla akcjonariuszy
- Być podmiotem podlegającym opodatkowaniu jako korporacja
- Być zarządzanym przez radę dyrektorów lub powierników
- Mieć co najmniej 100 udziałowców po pierwszym roku istnienia
- Mieć nie więcej niż 50% udziałów w posiadaniu pięciu lub mniej osób
Obecnie szacuje się, że REIT łącznie posiadają aktywa brutto o wartości około 3 bilionów dolarów;Akcje REIT w obrocie publicznym są warte 2 biliony dolarów.
Rodzaje REIT-ów
Istnieją trzy rodzaje REITów:
- Akcyjne REIT-y. Większość REIT to REIT kapitałowe, które posiadają i zarządzają nieruchomościami przynoszącymi dochód. Przychody generowane są głównie z czynszów (a nie z odsprzedaży nieruchomości).
- REIT hipoteczne. Hipoteczne REIT pożyczają pieniądze właścicielom i operatorom nieruchomości bezpośrednio poprzez kredyty hipoteczne i pożyczki lub pośrednio poprzez nabywanie papierów wartościowych zabezpieczonych hipoteką. Ich dochody generowane są przede wszystkim przez marżę odsetkową netto – różnicę między odsetkami, jakie zarabiają na kredytach hipotecznych, a kosztami finansowania tych kredytów. Model ten czyni je potencjalnie wrażliwymi na wzrost stóp procentowych.
- Hybrydowe REIT-y.Te REIT-y wykorzystują strategie inwestycyjne zarówno kapitałowych, jak i hipotecznych.
REIT można dalej klasyfikować na podstawie tego, w jaki sposób ich akcje są kupowane i posiadane:
- REIT w obrocie publicznym. Akcje REIT w publicznym obrocie są notowane na krajowej giełdzie papierów wartościowych, gdzie są kupowane i sprzedawane przez inwestorów indywidualnych. Są regulowane przez amerykańską Komisję Papierów Wartościowych i Giełd (SEC).
- Publiczne nienotowane REIT-y. Te REIT są również zarejestrowane w SEC, ale nie są przedmiotem obrotu na krajowych giełdach papierów wartościowych. W rezultacie są mniej płynne niż REIT-y notowane na giełdzie. Mimo to wydają się być bardziej stabilne, ponieważ nie podlegają wahaniom rynkowym.
- Prywatne REIT-y.Te REIT nie są zarejestrowane w SEC i nie są przedmiotem obrotu na krajowych giełdach papierów wartościowych. Ogólnie rzecz biorąc, prywatne REIT-y mogą być sprzedawane tylko inwestorom instytucjonalnym.
Jak inwestować w REIT-y
Możesz inwestować w REIT notowane na giełdzie, a także w fundusze powiernicze REIT i fundusze ETF (ETF) REIT – kupując akcje za pośrednictwem brokera. Możesz kupić akcje REIT nienotowanego na giełdzie za pośrednictwem brokera lub doradcy finansowego, który uczestniczy w ofercie REIT niebędącej przedmiotem obrotu.
REIT są również uwzględniane w coraz większej liczbie programówinwestycyjnychoNareit, firmy badawczej REIT z siedzibą w Waszyngtonie.
Działania REIT zaowocowały wypłatą 69 miliardów dolarów dywidend w 2019 roku (najnowsze dostępne dane).
W Stanach Zjednoczonych jest ponad 225 REIT-ów notowanych na giełdzie, co oznacza, że będziesz musiał odrobić pracę domową, zanim zdecydujesz, który REIT kupić. Pamiętaj, aby wziąć pod uwagę zespół zarządzający REIT i osiągnięcia – oraz dowiedzieć się, w jaki sposób są one wynagradzane. Jeśli jest to wynagrodzenie oparte na wynikach, istnieje prawdopodobieństwo, że będą ciężko pracować, aby wybrać odpowiednie inwestycje i najlepsze strategie.
Oczywiście dobrym pomysłem jest również przyjrzenie się liczbom, takim jak przewidywany wzrost zysków na akcję i bieżące dochody z dywidend. Szczególnie pomocnym miernikiem są fundusze REIT z operacji (FFO), które są obliczane poprzez dodanie amortyzacji do zysków, a następnie odjęcie wszelkich zysków ze sprzedaży.
Plusy i minusy inwestowania w REIT
REITy mogą odgrywać ważną rolę w portfelu inwestycyjnym, ponieważ mogą oferować silną, stabilną roczną dywidendę i potencjał do długoterminowego wzrostu wartości kapitału. Całkowity zwrot REIT w ciągu ostatnich 20 lat przewyższał indeks S&P 500, inne wskaźniki i stopę inflacji. Jak wszystkie inwestycje, REIT ma swoje zalety i wady.
Z drugiej strony REIT-y są łatwe do kupna i sprzedaży, ponieważ większość transakcji odbywa się na giełdach publicznych – funkcja ta łagodzi niektóre z tradycyjnych wad nieruchomości. Pod względem wyników REIT oferują atrakcyjne zwroty skorygowane o ryzyko i stabilne przepływy pieniężne. Ponadto obecność nieruchomości może być dobra dla portfela, ponieważ zapewnia dywidendę i dochód oparty na dywidendach – a dywidendy są często wyższe niż można osiągnąć przy innych inwestycjach.
Z drugiej strony REIT nie oferują zbyt wiele pod względem wzrostu wartości kapitału. W ramach swojej struktury muszą zwrócić inwestorom 90% dochodu. Tak, tylko 10% dochodu do opodatkowania może być reinwestowane powrotem do REIT na zakup nowych gospodarstw. Inne negatywne strony to fakt, że dywidendy z REIT są opodatkowane jako regularny dochód, a niektóre REIT mają wysokie opłaty za zarządzanie i transakcje.
Plusy
- Płynność
- Dywersyfikacja
- Przezroczystość
- Stabilny przepływ gotówki dzięki dywidendom
- Atrakcyjne zwroty skorygowane o ryzyko
Cons
- Niski wzrost
- Dywidendy są opodatkowane jako regularny dochód
- Podlega ryzyku rynkowemu
- Potencjał do wysokich opłat za zarządzanie i transakcję
Oszustwo REIT
Komisja Papierów Wartościowych i Giełd (SEC) zaleca, aby inwestorzy uważali na każdego, kto próbuje sprzedać REIT, które nie są zarejestrowane w SEC. Informuje, że „Możesz zweryfikować rejestrację zarówno publicznych, jak i nienotowanych w obrocie REIT zapośrednictwem systemu EDGAR SEC. Możesz również użyć EDGAR do przeglądania rocznych i kwartalnych raportów REIT, a także wszelkich prospektów ofertowych”.
Warto też zajrzeć do brokera lub doradcy inwestycyjnego, który poleca REIT. SEC oferuje bezpłatne narzędzie wyszukiwania, które umożliwia sprawdzenie, czy specjalista ds. Inwestycji jest licencjonowany i zarejestrowany.
Prawdziwy przykład REIT
Kolejną kwestią, którą należy wziąć pod uwagę przy wyborze REIT-ów, jest przyjrzenie się sektorom rynku nieruchomości, które są gorące. Do jakich dynamicznie rozwijających się sektorów gospodarki można wykorzystać nieruchomości? Przykładowo, opieka zdrowotna jest jedną z najszybciej rozwijających się gałęzi przemysłu w USA – szczególnie w rozwoju budynków medycznych, ośrodków opieki ambulatoryjnej, placówek opieki nad osobami starszymi i wspólnot emerytów.
Kilka REIT skupia się na tym sektorze. Healthpeak Properties – dawniej HCP – jest jednym z przykładów. Na dzień 22 lipca 2020 r. Kapitalizacja rynkowa wynosiła prawie 14,4 mld USD, a codzienny obrót obejmował około 5 mln akcji. Jej portfolio koncentruje się na trzech podstawowych klasach aktywów: placówkach nauk przyrodniczych, gabinetach medycznych i mieszkaniach seniora.