Jak zarabiać na nieruchomościach
Niezależnie od tego, czy interesuje Cię potencjał inwestycyjny nieruchomości, czy po prostu masz dość reklamówek obiecujących mało znane sposoby „zarabiania na Twojej nieruchomości”, warto naprawdę dowiedzieć się, jak nieruchomości tworzą bogactwo.
Zamiast przedstawiać niejasne strategie inwestowania w nieruchomości lub podręcznik na temat posiadania domu dla kupujących po raz pierwszy, ten artykuł skupi się na tym, jak zarabiać na nieruchomościach. Obejmuje zarówno podstawowe metody, które nie zmieniły się od wieków, bez względu na to, jaki połysk starają się nadać im guru chwili, a także konkretne możliwości, które pojawiły się stosunkowo niedawno.
Kluczowe wnioski
- Najczęstszym sposobem zarabiania pieniędzy na nieruchomościach jest ich aprecjacja – wzrost wartości nieruchomości, który jest realizowany podczas sprzedaży.
- Lokalizacja, rozwój i ulepszenia to główne sposoby, w jakie nieruchomości mieszkalne i komercyjne mogą zyskać na wartości.
- Inflacja może również odgrywać rolę w zwiększaniu wartości nieruchomości w czasie.
- Możesz także zarabiać w formie dochodu z czynszów zarówno za nieruchomości mieszkalne, jak i komercyjne, a firmy mogą płacić tantiemy z surowego gruntu, na przykład za wszelkie odkrycia, takie jak minerały lub ropa.
- Fundusze inwestycyjne w nieruchomości (REIT), papiery wartościowe zabezpieczone hipoteką (MBS), korporacje inwestujące w hipoteki (MIC) i grupy inwestycji w nieruchomości (REIG) to alternatywy inwestycyjne w sektorze nieruchomości.
Nieruchomości zyskują na wzroście wartości nieruchomości
Najczęstszy sposób, w jaki nieruchomości przynoszą zysk: doceniają – to znaczy zyskują na wartości. Osiąga się to na różne sposoby w przypadku różnych rodzajów nieruchomości, ale można to osiągnąć tylko w jeden sposób: poprzez sprzedaż. Możesz jednak zwiększyć zwrot z inwestycji w nieruchomość na kilka sposobów. Jednym ze sposobów – jeśli pożyczyłeś pieniądze na zakup nieruchomości – jest refinansowanie pożyczki po niższym oprocentowaniu. Obniży to podstawę kosztów nieruchomości, a tym samym zwiększy kwotę, jaką z niej usuwasz.
Najbardziej oczywistym źródłem uznania dla niezagospodarowanej ziemi jest oczywiście jej zagospodarowanie. Wraz z rozwojem miast grunty poza granicami stają się coraz bardziej wartościowe ze względu na możliwość ich zakupu przez deweloperów. Gdy deweloperzy zbudują domy lub budynki komercyjne, jeszcze bardziej podnosi to tę wartość.
Szacunek na ziemi może również pochodzić z odkrycia cennych minerałów lub innych towarów – pod warunkiem, że kupujący posiada do nich prawa. Ekstremalnym tego przykładem może być uderzająca ropa, ale uznanie może również pochodzić ze złóż żwiru, drzew i innych zasobów naturalnych.
Patrząc na nieruchomości mieszkalnych, lokalizacja jest często największym czynnikiem w ocenie. W miarę jak otoczenie wokół domu ewoluuje, dodając trasy tranzytowe, szkoły, centra handlowe, place zabaw i nie tylko, zmiany te powodują wzrost wartości domu. Oczywiście ten trend może również działać w odwrotnej kolejności, gdy wartość domów spada w miarę rozpadu sąsiedztwa.
Ulepszenia domu również mogą wzbudzić uznanie. Dodatkowa łazienka, ogrzewanie garażu i przebudowa kuchni przy użyciu najnowocześniejszych urządzeń to tylko niektóre ze sposobów, w jakie właściciel nieruchomości może próbować podnieść wartość domu.
Nieruchomości komercyjne zyskują na wartości z tych samych powodów, co grunty surowe i nieruchomości mieszkalne: lokalizacja, rozwój i ulepszenia. Na najlepsze nieruchomości komercyjne istnieje ciągły popyt.
Rola inflacji w wartości nieruchomości
Rozważając aprecjację, należy wziąć pod uwagę ekonomiczny wpływ inflacji. Roczna stopa inflacji wynosząca 10% oznacza, że za Twojego dolara można kupić tylko około 90% tych samych towarów w następnym roku, w tym nieruchomości. Gdyby kawałek ziemi był wart 100 000 dolarów w 1970 roku i pozostawał uśpiony i niezagospodarowany przez dziesięciolecia, nadal byłby wart dziś wielokrotnie więcej. Ze względu na gwałtowną inflację w latach siedemdziesiątych i stałe tempo od tamtej pory, zakup tej ziemi prawdopodobnie zająłby teraz ponad 500 000 USD, zakładając, że 100 000 USD stanowiło wówczas godziwą wartość rynkową .
Zatem sama inflacja może prowadzić do aprecjacji nieruchomości, ale jest to trochę pyrrusowe zwycięstwo. Chociaż podczas sprzedaży możesz otrzymać pięć razy więcej pieniędzy z powodu inflacji, wiele innych towarów również kosztuje pięć razy więcej, więc siła nabywcza w obecnym środowisku nadal jest czynnikiem.
Zyski z dochodów z nieruchomości
Drugim wielkim sposobem, w jaki nieruchomości generują bogactwo, są regularne wypłaty dochodu. Dochód z nieruchomości, określany ogólnie jako czynsz, może przybierać różne formy.
Dochód z surowej ziemi
W zależności od twoich praw do ziemi, firmy mogą płacić tantiemy za wszelkie odkrycia lub regularne płatności za dowolne budowle, które dodają. Należą do nich na przykład podnośniki pomp, rurociągi, żwirownie, drogi dojazdowe i wieże komórkowe. Surową ziemię można również dzierżawić do produkcji, zwykle do produkcji rolnej, a obszary z drzewami mogą być cenne dla drewna, które można okresowo pozyskiwać.
Dochody z nieruchomości mieszkalnej
Zdecydowana większość dochodów z nieruchomości mieszkaniowych pochodzi z czynszu podstawowego. Twoi najemcy płacą stałą kwotę miesięcznie – która będzie rosła wraz z inflacją i popytem – a Ty odbierasz z niej swoje koszty, a pozostałą część traktujesz jako dochód z wynajmu. Pożądana lokalizacja jest niezwykle ważna, aby zapewnić łatwe zabezpieczenie najemców.
Dochody z nieruchomości komercyjnych
Nieruchomości komercyjne mogą przynosić dochód z wyżej wymienionych źródeł, przy czym ponownie najczęstszy jest czynsz podstawowy, ale mogą też dodawać jeszcze jeden w postaci dochodu z opcji. Wielu najemców komercyjnych zapłaci opłaty za opcje umowne, takie jak prawo pierwokupu w biurze obok. Najemcy płacą premię za posiadanie tych opcji, niezależnie od tego, czy z nich korzystają, czy nie. Dochody z opcji istnieją czasami w przypadku gruntów surowych, a nawet nieruchomości mieszkalnych, ale nie są one powszechne.
Nieruchomości mieszkalne: ścieżki do zysków
Poniżej przyjrzymy się bliżej niektórym z wielu sposobów uzyskiwania dochodu z nieruchomości mieszkalnych.
Kup i trzymaj
To jeden z bardziej tradycyjnych sposobów uzyskiwania dochodu z nieruchomości. Można to osiągnąć na kilka sposobów: Możesz kupić dom jednorodzinny i wynająć go; kup dom wielorodzinny i zamieszkaj w jednym z lokali, wynajmując pozostałe – najlepiej na pokrycie kredytu hipotecznego i własnych wydatków mieszkaniowych; lub kup dom wielorodzinny i wynajmij wszystkie jednostki – zarządzając nieruchomością samodzielnie lub wynajmując firmę zarządzającą do obsługi wynajmowanych lokali, pobierania czynszu, zajmowania się potrzebnymi naprawami i tak dalej.
Przerzucanie
Property flippers specjalizują się w dodawaniu do domów przynoszących duże zyski napraw w krótkim czasie, a następnie ich sprzedaży. Odwracanie może być dochodowe, jeśli wiesz, jak znaleźć nieruchomości do naprawy, masz umiejętności niezbędne do samodzielnego wykonywania remontów lub nadzorowania ekipy, która je przeprowadza, a także masz poczucie kosztów i potencjalnej wartości nieruchomości.
Airbnb i wakacyjne kwatery
Chociaż pandemia COVID-19 spowodowała na razie przerwy, popyt na wynajem w domu z dala od domu wzrósł w ostatnich latach, ponieważ wielu podróżnych wolało tę opcję niż pobyt w hotelu. Właściciele domów mogą zarabiać na wynajmowaniu domu lub nawet pokoju na krótki okres, zwłaszcza jeśli nieruchomość znajduje się na obszarze znanym turystycznie. Nie jest jasne, kiedy ten rynek powróci. Ale jeśli pojawi się ponownie, pamiętaj, że krótkoterminowy wynajem jest regulowany, a czasem nawet zakazany w niektórych miastach. Sprawdź regulamin swojego miasta, zanim umieścisz nieruchomość na stronie internetowej, takiej jak Airbnb, VRBO lub HomeAway. A także zastanów się, jakie dodatkowe głębokie czyszczenie i odkażanie między gośćmi zwiększy koszty.
Alternatywne źródła dochodów z nieruchomości
Fundusze inwestycyjne w nieruchomości (REIT), papiery wartościowe zabezpieczone hipoteką (MBS), korporacje inwestujące w hipoteki (MIC) i grupy inwestycji w nieruchomości (REIG) to alternatywy inwestycyjne w sektorze nieruchomości. Są one ogólnie uważane za pojazdy do uzyskiwania dochodu z nieruchomości, ale mają różne procesy i różne procesy wejścia.
REIT-y
W przypadku REIT właściciel wielu nieruchomości komercyjnych sprzedaje udziały (często w obrocie publicznym) inwestorom (zwykle w celu sfinansowania zakupu większej liczby nieruchomości), a następnie przekazuje dochód z wynajmu w formie dystrybucji. REIT jest wynajmującym dla najemców (płacących czynsz), ale właściciele REIT odnotowują dochody po pokryciu kosztów eksploatacji budynków i REIT-u. Istnieje specjalna metoda oceny REIT.
MBS, MIC i REIG
Są to nawet kolejne kroki, które zostały usunięte, ponieważ inwestują w prywatne kredyty hipoteczne, a nie w nieruchomości bazowe. MIC różnią się od MBS tym, że przechowują całe kredyty hipoteczne i przenoszą odsetki z płatności na inwestorów zamiast sekurytyzacji części kapitału i / lub odsetek. Jednak oba są nie tyle inwestycjami w nieruchomości, ile inwestycjami dłużnymi . REIG są zazwyczaj inwestycjami prywatnymi z własną unikalną strukturą, oferującą inwestorom inwestycje kapitałowe lub obsługę partnerstwa.
Dostępnych jest kilka wiarygodnych alternatyw nieruchomości do zarabiania pieniędzy w tym sektorze, ale wiążą się one z różnymi zastrzeżeniami i punktami wejścia.
Inne sposoby inwestowania w nieruchomości
Jedną z opcji jest nieformalna opłatą dla znalazcy za dopasowanie osoby poszukującej inwestycji do osoby, która chce ją sprzedać – tak naprawdę nie różni się to od prowizji pośrednika w obrocie nieruchomościami . Chociaż jest to dochód, nie pochodzi on z posiadania (tj. Posiadania aktu prawnego) części nieruchomości.
Inne opcje obejmują:
- Krótka sprzedaż – obejmuje zakup domu od pożyczkodawcy, gdy kredytobiorca zalega z płatnościami. Krótka sprzedaż może być czasochłonną i skomplikowaną propozycją.
- Opcje dzierżawy – to sugeruje nazwa. W przypadku leasingu z opcją kupna w hossy na rynku nieruchomości, gdzie ceny rosną, możesz sfinalizować zakup później po niższej, z góry ustalonej cenie lub osiągnąć zysk, sprzedając swoje prawa do zakupu.
- Przerzucanie umów – zamiast odwracania domów, ten rodzaj przerzucania obejmuje przeniesienie praw wynikających z umowy kupna na innego kupującego. Jeśli potrafisz zlokalizować sprzedawców znajdujących się w trudnej sytuacji i zmotywowanych kupujących oraz zebrać ich razem, możesz w ten sposób osiągnąć zysk.
Podsumowanie
Istnieje kilka sprawdzonych strategii zarabiania pieniędzy na rynku nieruchomości. Wysoko na liście plasują się aprecjacja, inflacja i dochód, ale istnieje również kilka alternatywnych inwestycji w nieruchomości. Zrozumienie swoich inwestycji, ryzyka i tego, czy cały proces jest tego wart, czy nie, zależy od Ciebie.