Trust Deed
Co to jest umowa powiernicza?
Umowa powiernicza – znana również jako akt powierniczy – jest dokumentem używanym czasami w transakcjach na rynku nieruchomości w Stanach Zjednoczonych. Jest to dokument, który ma zastosowanie, gdy jedna strona zaciągnęła pożyczkę od drugiej strony na zakup nieruchomości. Umowa powiernicza stanowi umowę między pożyczkobiorcą a pożyczkodawcą, zgodnie z którą nieruchomość jest utrzymywana w zaufaniu przez neutralną i niezależną stronę trzecią do czasu spłaty pożyczki.
Chociaż umowy powiernicze są mniej powszechne niż kiedyś, około 20 stanów nadal zezwala na korzystanie z nich zamiast kredytu hipotecznego, gdy zakup nieruchomości wiąże się z finansowaniem. Umowy powiernicze są powszechne na Alasce, Arizonie, Kalifornii, Kolorado, Idaho, Illinois, Mississippi, Missouri, Montanie, Północnej Karolinie, Tennessee, Teksasie, Wirginii i Zachodniej Wirginii. Kilka stanów – takich jak Kentucky, Maryland i Południowa Dakota – zezwala na stosowanie zarówno aktów powierniczych, jak i kredytów hipotecznych.
Kluczowe wnioski
- W przypadku sfinansowanych transakcji dotyczących nieruchomości akty powiernicze przenoszą tytuł prawny do nieruchomości na osobę trzecią – taką jak bank, firma powiernicza lub spółka własnościowa – w celu zatrzymania do czasu spłaty zadłużenia pożyczkobiorcy przez pożyczkobiorcę.
- W kilku stanach zamiast kredytów hipotecznych stosuje się akty powiernicze.
- Inwestowanie w akty powiernicze może zapewnić strumień dochodów o wysokim dochodzie.
Zrozumienie czynów zaufania
W przypadku transakcji na rynku nieruchomości – na przykład zakupu domu – pożyczkodawca daje pożyczkobiorcy pieniądze w zamian za jeden lub więcej weksli powiązanych z umową powierniczą. Akt ten przenosi tytuł prawny do nieruchomości na bezstronnego powiernika, zazwyczaj spółkę z tytułem własności, spółkę depozytową lub bank, który przechowuje ją jako zabezpieczenie weksli. Słuszny tytuł – prawo do uzyskania pełnego prawa własności – pozostaje po stronie pożyczkobiorcy, podobnie jak pełne wykorzystanie i odpowiedzialność za nieruchomość.
Taki stan rzeczy utrzymuje się przez cały okres spłaty kredytu. Powiernik posiada tytuł prawny do momentu całkowitej spłaty długu przez pożyczkobiorcę, w którym to momencie tytuł własności staje się własnością pożyczkobiorcy. Jeżeli pożyczkobiorca nie spłaci pożyczki, powiernik przejmuje pełną kontrolę nad nieruchomością.
Umowa zaufania a kredyt hipoteczny
Umowy powiernicze i kredyty hipoteczne są wykorzystywane zarówno w kredytach bankowych, jak i prywatnych w celu ustanowienia zastawu na nieruchomościach i oba są zwykle rejestrowane jako dług w hrabstwie, w którym znajduje się nieruchomość.
Jednak kredyt hipoteczny obejmuje dwie strony: pożyczkobiorcę (lub kredytodawcę) i pożyczkodawcę (lub wierzyciela hipotecznego). Natomiast umowa powiernicza obejmuje trzy strony: pożyczkobiorcę (lub powiernika), pożyczkodawcę (lub beneficjenta) i powiernika. Powiernik posiada tytuł zastawu na rzecz pożyczkodawcy; jeżeli pożyczkobiorca nie wywiąże się ze zobowiązań, powiernik zainicjuje i zakończy proces egzekucji na żądanie pożyczkodawcy.
Wbrew powszechnemu zastosowaniu, hipoteka nie jest technicznie pożyczką na zakup nieruchomości; jest to umowa zastawiająca nieruchomość jako zabezpieczenie kredytu.
Foreclosures i Trust Deeds
Kredyty hipoteczne i akty powiernicze podlegają różnym procesom wykluczenia. Wykluczenia sądowa jest procesem sąd nadzorowany egzekwowane gdy kredytodawca pozywa kredytobiorcy do niespłacenia hipoteki. Proces jest czasochłonny i kosztowny.
Ponadto, jeśli licytacja przejętej nieruchomości nie przyniesie wystarczających środków na spłatę weksla, pożyczkodawca może złożyć przeciwko pożyczkobiorcy orzeczenie w sprawie niedoboru, dochodząc salda. Jednak nawet po sprzedaży nieruchomości pożyczkobiorca ma prawo do wykupu : może spłacić pożyczkodawcy w określonym terminie i nabyć tytuł własności.
Natomiast umowa powiernicza pozwala pożyczkodawcy rozpocząć szybsze i tańsze pozasądowe wykluczenie, z pominięciem systemu sądownictwa i przestrzeganiem procedur określonych w umowie powierniczej i prawie stanowym. Jeżeli pożyczkobiorca nie dokona aktualności kredytu, nieruchomość zostaje wystawiona na licytację w drodze sprzedaży powierniczej.
Tytuł przechodzi z powiernika na nowego właściciela poprzez akt powiernika po sprzedaży. Gdy na sprzedaży powierniczej nie ma licytantów, nieruchomość wraca do pożyczkodawcy na mocy aktu powierniczego. Po sprzedaży nieruchomości pożyczkobiorca nie ma prawa do wykupu.
Ponadto powiernik jest odpowiedzialny za wypłatę wpływów ze sprzedaży pożyczkobiorcy i pożyczkodawcy po sfinalizowaniu sprzedaży. Powiernik zapłaci pożyczkodawcy pozostałą kwotę długu i zapłaci pożyczkobiorcy wszystko, co przekracza tę kwotę, umożliwiając w ten sposób pożyczkodawcy zakup nieruchomości.
Plusy i minusy inwestowania w umowy powiernicze
Inwestorzy, którzy szukają soczystych zysków, czasami zwracają się do sektora nieruchomości – w szczególności do umów powierniczych.
W ramach inwestycji powierniczej inwestor pożycza pieniądze deweloperowi pracującemu nad projektem nieruchomościowym. Na akcie powierniczym widnieje nazwa inwestora jako pożyczkodawcy. Inwestor pobiera odsetki od swojej pożyczki; po zakończeniu projektu jego zleceniodawca zostaje mu w całości zwrócony. Pośrednik umowy powierniczej zwykle ułatwia transakcję.
Plusy
- Strumień dochodów o wysokiej wydajności
- Dywersyfikacja portfela
Cons
- Brak płynności
- Brak wzrostu wartości kapitału
Jaki deweloper wchodzi w ten układ? Banki często niechętnie udzielają pożyczek na określone rodzaje inwestycji, takie jak projekty komercyjne średniej wielkości – zbyt małe dla dużych pożyczkodawców, zbyt duże dla małych – lub deweloperzy o słabych osiągnięciach lub zbyt wielu pożyczkach. Ostrożni pożyczkodawcy mogą również działać zbyt wolno dla programistów w obliczu napiętego terminu rozpoczęcia lub zakończenia projektu.
Deweloperzy tacy jak ci są często w tarapatach. Z tych powodów inwestorzy w ramach umowy powierniczej mogą często oczekiwać wysokich stóp procentowych od swoich pieniędzy. Mogą czerpać korzyści z dywersyfikacji na inną klasę aktywów, bez konieczności bycia ekspertami w zakresie budowy lub zarządzania nieruchomościami: jest to inwestycja pasywna.
Inwestowanie na podstawie umowy powierniczej wiąże się z pewnymi zagrożeniami i wadami. W przeciwieństwie do akcji, inwestycje w nieruchomości nie są płynne, co oznacza, że inwestorzy nie mogą odzyskać swoich pieniędzy na żądanie. Ponadto inwestorzy mogą liczyć tylko na odsetki, które generuje pożyczka; jakikolwiek dodatkowy wzrost kapitału jest mało prawdopodobny.
Zainwestowane strony mogą wykorzystywać wszelkie rozbieżności prawne w umowie powierniczej, powodując kosztowne uwikłania prawne, które mogą zagrozić inwestycji. Typowy inwestor z niewielkim doświadczeniem może mieć trudności, ponieważ znalezienie wiarygodnych i godnych zaufania programistów, projektów i brokerów wymaga specjalistycznej wiedzy.
Przykład aktu powierniczego ze świata rzeczywistego
Krótki dokument aktu zaufania używany w hrabstwie Austin w Teksasie obejmuje wymagania większości pożyczkodawców. Formularz rozpoczyna się od określenia terminów i spacji, które pożyczkobiorca, pożyczkodawca i powiernik muszą wpisać swoje nazwiska. Wymagana jest również kwota pożyczki oraz adres nieruchomości.
Po tej sekcji dokument przechodzi do określenia przeniesienia praw majątkowych oraz umów jednolitych, w tym:
- Szczegóły dotyczące spłaty kapitału i odsetek
- Fundusze depozytowe
- Zastawy
- Ubezpieczenie mienia i utrzymanie konstrukcji
- Obłożenie struktury – z zastrzeżeniem, że pożyczkobiorca musi zamieszkać w ciągu 60 dni
Formularz zawiera również niejednolite postanowienia, które określają niewykonanie lub naruszenie któregokolwiek z warunków umowy. I precyzuje, że pożyczka, o której mowa w dokumencie, nie jest pożyczką pod zastaw domu – to znaczy pożyczkobiorca otrzyma gotówkę – ale pożyczką na zakup nieruchomości.
Akt powierniczy kończy się miejscem na podpis pożyczkobiorcy, który należy złożyć w obecności notariusza i dwóch świadków, którzy również składają podpis.