Wynajem nieruchomości: Cash Cow czy Money Pit?

Ci, którzy inwestują w nieruchomości, jak w przypadku innych aktywów, nieustannie stają przed decyzjami, czy kupić, sprzedać czy zatrzymać. Decyzje te zależą od oceny danej nieruchomości. Wycena nieruchomości za pomocą zdyskontowanych przepływów pieniężnych lub metod kapitalizacji jest podobna do wyceny akcji lub obligacji. Jedyna różnica polega na tym, że przepływy pieniężne pochodzą z wynajmu powierzchni, a nie ze sprzedaży produktów i usług.

Firmy inwestujące w nieruchomości opracowały zaawansowane modele wyceny, aby pomóc im w podejmowaniu decyzji. Jednak korzystając z narzędzi arkusza kalkulacyjnego, osoba fizyczna może sporządzić odpowiednią wycenę większości nieruchomości przynoszących dochód – w tym nieruchomości mieszkalnych zakupionych w celu ich wynajmu.

Czytaj dalej, aby dowiedzieć się, w jaki sposób każdy inwestor może stworzyć wycenę na tyle satysfakcjonującą, aby wykorzystać potencjalne możliwości inwestycyjne.

Wyceny indywidualne

Niektóre osoby uważają, że sporządzenie wyceny nie jest konieczne, jeśli ocena certyfikowana została zakończona. Jednak wycena inwestora może różnić się od wyceny rzeczoznawcy z kilku powodów.

Inwestor może mieć różne opinie na temat zdolności przyciągania najemców przez nieruchomość lub stawek najmu, jakie są skłonni płacić najemcy. Inwestor, jako potencjalny nabywca lub sprzedawca, może uznać, że ryzyko związane z nieruchomością jest większe lub mniejsze niż rzeczoznawca.

Rzeczoznawcy przeprowadzają oddzielne oceny wartości. Obejmują one koszt wymiany nieruchomości, porównanie ostatnich i porównywalnych transakcji oraz podejście dochodowe. Niektóre z tych metod często pozostają w tyle na rynku, niedoszacowując wartości podczas trendów wzrostowych i przewartościowując aktywa podczas trendu spadkowego.

Poszukiwanie okazji na rynku nieruchomości wiąże się ze znajdowaniem nieruchomości, które zostały nieprawidłowo wycenione przez rynek. Często oznacza to zarządzanie nieruchomością na poziomie, który przewyższa oczekiwania rynku. Wycena powinna zapewnić oszacowanie rzeczywistego potencjału dochodowego nieruchomości.

Wycena nieruchomości

Podejście dochodowe do wyceny nieruchomości jest podobne do procesu wyceny akcji, obligacji lub wszelkich innych inwestycji generujących dochód. Większość analityków stosuje metodę zdyskontowanych przepływów pieniężnych (DCF) do określenia wartości bieżącej netto składnika aktywów (NPV) .

Wartość bieżąca netto to wartość nieruchomości w dzisiejszych dolarach, która przyniesie inwestorowi zwrot skorygowany o ryzyko. Wartość bieżącą netto określa się poprzez zdyskontowanie okresowych przepływów pieniężnych dostępnych właścicielom przez wymaganą przez inwestora stopę zwrotu (RROR). Ponieważ RROR jest wymaganą przez inwestora stopą zwrotu z tytułu związanego z tym ryzyka, uzyskana wartość jest wartością skorygowaną o ryzyko dla tego indywidualnego inwestora. Porównując tę ​​wartość z cenami rynkowymi, inwestor może podjąć decyzję kupna, wstrzymania lub sprzedaży.

Wartości akcji uzyskuje się poprzez dyskontowanie dywidend, wartości obligacji poprzez dyskontowanie płatności kuponów odsetkowych. Nieruchomości są wyceniane poprzez zdyskontowanie przepływów pieniężnych netto lub środków pieniężnych dostępnych właścicielom po odjęciu wszystkich kosztów od przychodów z tytułu leasingu. Wycena nieruchomości polega na oszacowaniu wszystkich przychodów z najmu, a następnie odjęciu wszystkich wydatków niezbędnych do wykonania i utrzymania tych umów.

Zerwanie umów najmu

Wszystkie szacunki przychodów pochodzą bezpośrednio z leasingu. Umowy najmu to umowy umowne między najemcami a wynajmującym. Wszelkie podwyżki czynszu i wynikające z umowy podwyżki czynszu ( eskalacje ) zostaną uwzględnione w umowach najmu, a także opcje dotyczące powierzchni i koncesji na czynsz. Właściciele odzyskują również część lub całość wydatków związanych z nieruchomością od najemców. Sposób, w jaki ten dochód jest pobierany, jest również określony w umowie najmu. Istnieją trzy główne rodzaje leasingu:

• Leasing z pełną obsługą
• Dzierżawa netto
• Dzierżawa potrójnej sieci (NNN)

W przypadku najmu z pełną obsługą najemcy nie płacą nic oprócz czynszu. W przypadku najmu netto najemcy zazwyczaj pokrywają część wzrostu kosztów za okres po wprowadzeniu się do nieruchomości. W przypadku umów najmu typu „triple-net” najemca płaci proporcjonalną część wszystkich kosztów związanych z nieruchomością.

Poniżej przedstawiono rodzaje wydatków, które należy wziąć pod uwagę przy sporządzaniu wyceny dochodu:

• Koszty leasingu
• Koszt zarządzania
• Koszty kapitałowe

Koszty leasingu to wydatki niezbędne do pozyskania najemców i wykonania umów najmu. Koszty zarządzania odnoszą się do wydatków na poziomie nieruchomości, takich jak media, sprzątanie, podatki itp., A także wszelkie koszty związane z zarządzaniem nieruchomością. Dochód pomniejszony o koszty operacyjne równa się dochodowi operacyjnemu netto (NOI). NOI to przepływy pieniężne pochodzące z normalnej eksploatacji nieruchomości. Przepływ pieniężny jest następnie wyliczany przez odjęcie kosztów kapitałowych od NOI. Kosztami kapitałowymi są wszelkie okresowe nakłady kapitałowe na utrzymanie nieruchomości. Obejmują one kapitał na prowizje leasingowe, ulepszenia najemców lub rezerwy kapitałowe na przyszłe modernizacje nieruchomości.

Przykład wyceny

Po ustaleniu okresowych przepływów pieniężnych można je zdyskontować z powrotem w celu określenia wartości nieruchomości. Rysunek 1 przedstawia prosty projekt wyceny, który można dostosować do wartości większości nieruchomości.

Ryc.1

Wycena zakłada nieruchomość, która generuje roczny dochód z najmu w wysokości 100 000 USD w pierwszym roku, który rośnie o 4% rocznie i 3% po roku 10. Koszty szacuje się na 40% dochodu. Rezerwy kapitałowe są modelowane na 10 000 USD rocznie. Stopa dyskontowa lub RROR jest ustalona na 13%. Stopa kapitalizacji do określenia wartości rewersyjnej nieruchomości w 10 roku szacowana jest na 10%. W terminologii finansowej ta stopa kapitalizacji jest równa Kg, gdzie K jest RROR inwestora (wymagana stopa zwrotu) i jest oczekiwanym wzrostem dochodu. Kg jest również znany jako wymagany zwrot dochodu inwestora lub kwota całkowitego zwrotu, który jest zapewniany przez dochód.

Wartość majątku w 10 roku oblicza się, biorąc szacunkowy NOI z 11 roku i dzieląc go przez stopę kapitalizacji. Zakładając, że wymagana przez inwestora stopa zwrotu pozostanie na poziomie 13%, wówczas kapitalizacja wyniosłaby 10%, czyli Kg (13% – 3%). Na rysunku 2 NOI w 11 roku wynosi 88 812 USD. Po obliczeniu okresowych przepływów pieniężnych są one następnie dyskontowane z powrotem o stopę dyskontową (13%) w celu uzyskania wartości bieżącej netto wynoszącej 58333 USD.

Wykres 2 (w tysiącach dolarów)

Rysunek 2 przedstawia podstawowy format, który można wykorzystać do wyceny każdej nieruchomości przynoszącej dochód lub wynajmowanej. Inwestorzy kupujący nieruchomości mieszkalne na wynajem powinni sporządzić wyceny w celu ustalenia, czy pobierane stawki czynszu są wystarczające, aby pokryć cenę zakupu nieruchomości. Chociaż rzeczoznawcy często domyślnie korzystają z 10-letnich przepływów pieniężnych, inwestorzy powinni przedstawiać przepływy pieniężne odzwierciedlające założenia, na których zakłada się zakup nieruchomości. Ten format, chociaż jest uproszczony, można dostosować do wartości dowolnej właściwości, niezależnie od stopnia złożoności. W ten sposób można wycenić nawet hotele. Pomyśl o wynajmie pokoju na noc jak o jednodniowym wynajmie.

Kup, Sprzedaj lub Zatrzymaj

Przy zakupie nieruchomości, jeśli inwestora wartości szacowanej jest większa niż oferta sprzedawcy lub szacowanej wartości, właściwość można kupić z dużym prawdopodobieństwem otrzymania rror. I odwrotnie, w przypadku sprzedaży nieruchomości, jeśli oszacowana wartość jest niższa niż oferta kupującego, nieruchomość powinna zostać sprzedana. Ponadto, jeśli oszacowana wartość jest zgodna z rynkiem, a RROR zapewnia odpowiedni zwrot z tytułu występującego ryzyka, właściciel może zdecydować o wstrzymaniu inwestycji do momentu wystąpienia nierównowagi między wyceną a wartością rynkową.

Wartość można zdefiniować jako największą kwotę, jaką ktoś byłby skłonny zapłacić za nieruchomość. Przy zakupie aktywów finansowanie nie powinno wpływać na ostateczną wartość nieruchomości, ponieważ każdy kupujący ma różne dostępne opcje finansowania.

Nie dotyczy to jednak inwestorów, którzy są już właścicielami sfinansowanych nieruchomości. Decydując o odpowiednim czasie na sprzedaż, należy wziąć pod uwagę finansowanie, ponieważ struktury finansowania, takie jak kary przedpłaty, mogą okraść inwestora z dochodów ze sprzedaży. Ma to znaczenie w przypadkach, gdy inwestorzy otrzymali korzystne warunki finansowania, które nie są już dostępne na rynku. Istniejąca inwestycja z długiem może przynieść lepsze zwroty skorygowane o ryzyko niż można osiągnąć w przypadku reinwestycji potencjalnych wpływów ze sprzedaży. Dostosuj RROR ryzyka w celu uwzględnienia dodatkowego ryzyka finansowego związanego z długiem hipotecznym.

Podsumowanie

Niezależnie od tego, czy kupujesz, czy sprzedajesz, możliwe jest stworzenie modelu wyceny wystarczająco dokładnego, aby pomóc w procesie decyzyjnym. Matematyka związana z tworzeniem modelu jest stosunkowo prosta i dostępna dla większości inwestorów. Po zdobyciu podstawowej wiedzy o lokalnych standardach rynkowych, strukturach najmu oraz o tym, jak dochody i wydatki funkcjonują w przypadku różnych rodzajów nieruchomości, należy umieć przewidzieć przyszłe przepływy pieniężne.