Konwencjonalny kredyt hipoteczny lub pożyczka
Co to jest konwencjonalny kredyt hipoteczny lub pożyczka?
Konwencjonalny kredyt hipoteczny lub konwencjonalna pożyczka to każdy rodzaj pożyczki nabywcy domu, który nie jest oferowany ani zabezpieczany przez podmiot rządowy. Zamiast tego konwencjonalne kredyty hipoteczne są dostępne za pośrednictwem prywatnych pożyczkodawców, takich jak banki, spółdzielcze kasy pożyczkowe i firmy udzielające kredytów hipotecznych. Jednak niektóre konwencjonalne kredyty hipoteczne mogą być gwarantowane przez dwa przedsiębiorstwa sponsorowane przez rząd; Home Loan Mortgage Corporation Federal (Freddie Mac).
Kluczowe wnioski
- Konwencjonalna pożyczka hipoteczna lub tradycyjna pożyczka to pożyczka na zakup domu, która nie jest oferowana ani zabezpieczana przez podmiot rządowy.
- Jest dostępny lub gwarantowany przez prywatnego pożyczkodawcę lub dwa przedsiębiorstwa sponsorowane przez rząd – Fannie Mae i Freddie Mac.
- Potencjalni kredytobiorcy muszą wypełnić oficjalny wniosek o kredyt hipoteczny, dostarczyć wymagane dokumenty, historię kredytową i aktualną ocenę kredytową.
- Oprocentowanie kredytów konwencjonalnych jest zwykle wyższe niż w przypadku kredytów hipotecznych zabezpieczanych przez rząd, takich jak pożyczki FHA.
Zrozumienie konwencjonalnych kredytów hipotecznych i pożyczek
Konwencjonalne kredyty hipoteczne mają zazwyczaj stałą stopę procentową, co oznacza, że stopa procentowa nie zmienia się przez cały okres trwania pożyczki. Konwencjonalne kredyty hipoteczne lub pożyczki nie są gwarantowane przez rząd federalny, w związku z czym zazwyczaj mają bardziej rygorystyczne wymogi kredytowe ze strony banków i wierzycieli.
Niektóre z agencji rządowych, które zabezpieczają kredyty hipoteczne dla banków, to Federalna Administracja Mieszkaniowa (FHA), Departament Spraw Weteranów Stanów Zjednoczonych (VA) i USDA Rural Housing Service. Istnieją jednak wymagania, które pożyczkobiorcy muszą spełnić, aby zakwalifikować się do tych programów.
Konwencjonalne a zgodne
Pożyczki konwencjonalne są często błędnie określane jako zgodne z wymogami hipoteki lub pożyczki. Chociaż te dwie kategorie się pokrywają, są to odrębne kategorie. Hipoteka zgodna to taka, której podstawowe warunki spełniają kryteria finansowania Fannie Mae i Freddie Mac. Najważniejszym z nich jest limit dolarowy, ustalany corocznie przez Federalną Agencję Finansowania Mieszkalnictwa (FHFA). W większości kontynentalnych Stanów Zjednoczonych pożyczka nie może przekroczyć 548250 USD w 2021 r.
Tak więc, chociaż wszystkie pożyczki zgodne z wymogami są konwencjonalne, nie wszystkie konwencjonalne pożyczki kwalifikują się jako zgodne. Na przykład hipoteka typu jumbo w wysokości 800 000 dolarów jesthipoteką konwencjonalną, ale nie hipoteką zgodną z wymogami – ponieważ przekracza kwotę, która pozwoliłaby na jej pokrycie przez Fannie Mae lub Freddie Mac.
W 2020 roku było 8,3 miliona właścicieli domów z hipotekami ubezpieczonymi przez FHA. Rynek wtórny konwencjonalnych kredytów hipotecznych jest niezwykle duży i płynny. Większość konwencjonalnych kredytów hipotecznych jest pakowana w papiery wartościowe zabezpieczone hipoteką typu pass-through , które są przedmiotem obrotu na ugruntowanym rynku terminowym zwanym rynkiem hipoteki do ogłoszenia (TBA). Wiele z tych tradycyjnych papierów wartościowych typu pass-through jest dalej sekurytyzowanych w postaci zabezpieczonych zobowiązań hipotecznych (CMO).
Jak działa konwencjonalny kredyt hipoteczny lub pożyczka
W latach od załamania się kredytów hipotecznych subprime w 2007 r. Pożyczkodawcy zaostrzyli kwalifikacje dotyczące kredytów na przykład kredyty hipoteczne „bez weryfikacji” i „bez zaliczki” poszły z wiatrem – ale ogólnie rzecz biorąc, większość podstawowych wymagań nie zmieniony. Potencjalni pożyczkobiorcy muszą wypełnić oficjalny wniosek o kredyt hipoteczny (i zwykle uiścić opłatę za złożenie wniosku), a następnie dostarczyć pożyczkodawcy niezbędne dokumenty w celu szczegółowego sprawdzenia ich przeszłości, historii kredytowej i aktualnej oceny kredytowej.
Wymagana dokumentacja
Żadna nieruchomość nie jest nigdy finansowana w 100%. Sprawdzając Twoje aktywa i pasywa, pożyczkodawca szuka nie tylko tego, czy możesz sobie pozwolić na miesięczne spłaty kredytu hipotecznego, które zwykle nie powinny przekraczać 28% Twojego dochodu brutto. Pożyczkodawca jest również sprawdzanie, czy można obsługiwać zaliczkę na posesji (a jeśli tak, to ile), wraz z innymi kosztami wstępnymi, takimi jak pożyczki powstawania lub opłat ubezpieczeniowych, opłat brokerskich oraz rozliczenia lub koszty zamknięcia, z których wszystkie mogą znacznie podnieść koszt kredytu hipotecznego. Wśród wymaganych elementów są:
1. Dowód dochodu
Dokumenty te obejmują między innymi:
- Trzydzieści dni odcinki wypłat, które pokazują, jak również dochód roku bieżąco dochodowego
- Dwa lata federalnych zeznań podatkowych
- Sześćdziesiąt dni lub kwartalne zestawienie wszystkich rachunków aktywów, w tym rachunków czekowych, oszczędnościowych i wszelkich rachunków inwestycyjnych
- Dwa lata oświadczeń W-2
Pożyczkobiorcy również muszą być przygotowani na dowód wszelkich dodatkowych dochodów, takich jak alimenty lub premie.
2. Aktywa
Będziesz musiał przedstawić wyciągi bankowe i wyciągi z rachunków inwestycyjnych, aby udowodnić, że masz środki na zaliczkę i koszty zamknięcia rezydencji, a także rezerwy gotówkowe. Jeśli otrzymasz pieniądze od znajomego lub krewnego, aby pomóc w wpłacie zaliczki, będziesz potrzebować listów podarunkowych, które zaświadczają, że nie są to pożyczki i nie mają wymaganej ani obowiązkowej spłaty. Listy te często wymagają poświadczenia notarialnego.
3. Weryfikacja zatrudnienia
Dzisiejsi pożyczkodawcy chcą mieć pewność, że udzielają pożyczek tylko pożyczkobiorcom o stabilnej historii zatrudnienia. Twój pożyczkodawca nie tylko będzie chciał zobaczyć Twoje odcinki wypłaty, ale może również zadzwonić do pracodawcy, aby sprawdzić, czy nadal jesteś zatrudniony i sprawdzić Twoje wynagrodzenie. Jeśli niedawno zmieniłeś pracę, pożyczkodawca może chcieć skontaktować się z poprzednim pracodawcą. Kredytobiorcy pracujący na własny rachunek będą musieli przedstawić dodatkowe dokumenty dotyczące ich działalności i dochodów.
4. Inna dokumentacja
Twój pożyczkodawca będzie musiał skopiować Twoje prawo jazdy lub stanowy dowód osobisty i będzie potrzebował Twojego numeru Ubezpieczenia Społecznego oraz Twojego podpisu, umożliwiając pożyczkodawcy pobranie raportu kredytowego.
Stopy procentowe dla konwencjonalnych kredytów hipotecznych
Oprocentowanie kredytów konwencjonalnych jest zwykle wyższe niż w przypadku kredytów hipotecznych zabezpieczanych przez rząd, takich jak pożyczki FHA (chociaż pożyczki te, które zwykle wymagają od kredytobiorców płacenia składek na ubezpieczenie kredytu hipotecznego, mogą okazać się równie kosztowne na dłuższą metę).
Oprocentowanie konwencjonalnego kredytu hipotecznego zależy od kilku czynników, w tym warunków kredytu – jego długości, wielkości oraz tego, czy oprocentowanie jest stałe czy regulowane – a także aktualnych warunków ekonomicznych lub rynkowych. Kredytodawcy hipoteczni ustalają stopy procentowe na podstawie swoich oczekiwań co do przyszłej inflacji; podaż i popyt na papiery wartościowe zabezpieczone hipoteką również wpływa na stopy procentowe.
Kiedy stopy funduszy federalnych, banki z kolei przenoszą wyższe koszty na swoich klientów, a oprocentowanie kredytów konsumenckich, w tym kredytów hipotecznych, ma tendencję do wzrostu.
Zazwyczaj ze stopą procentową powiązane są punkty, opłaty uiszczane na rzecz pożyczkodawcy (lub brokera): im więcej punktów zapłacisz, tym niższe oprocentowanie. Jeden punkt kosztuje 1% kwoty kredytu i obniża Twoje oprocentowanie o około 0,25%.
Ostatnim czynnikiem przy ustalaniu stopy procentowej jest profil finansowy pożyczkobiorcy: majątek osobisty, zdolność kredytowa oraz wysokość zaliczki, jaką może on wpłacić na mieszkanie, które ma być sfinansowane.
Kupujący, który planuje mieszkać w domu przez 10 lub więcej lat, powinien rozważyć opłacenie punktów, aby utrzymać niższe oprocentowanie przez cały okres spłaty kredytu hipotecznego.
Specjalne uwagi dotyczące konwencjonalnego kredytu hipotecznego lub pożyczki
Tego typu pożyczki nie są dla każdego. Oto spojrzenie na to, kto może kwalifikować się do tradycyjnego kredytu hipotecznego, a kto nie.
Kto może się kwalifikować
Osoby z ugruntowanymi raportami kredytowymi i znakomitymi raportami kredytowymi, które mają solidne podstawy finansowe, zwykle kwalifikują się do konwencjonalnych kredytów hipotecznych. Mówiąc dokładniej, idealny kandydat powinien mieć:
Ocena kredytowa
Ocena kredytowa to liczbowe przedstawienie zdolności pożyczkobiorcy do spłaty pożyczki. Wyniki kredytowe obejmują historię kredytową pożyczkobiorcy i liczbę opóźnionych płatności. Do zatwierdzenia może być wymagana ocena kredytowa co najmniej 680, a najlepiej znacznie powyżej 700. Im wyższy wynik, tym niższe oprocentowanie pożyczki, a najlepsze warunki zarezerwowane są dla osób powyżej 740 lat.
Zadłużenie do dochodu
Dopuszczalny stosunek zadłużenia do dochodów (DTI). Jest to suma Twoich miesięcznych spłat zadłużenia, takich jak spłaty kart kredytowych i pożyczek, w porównaniu z miesięcznym dochodem. Idealnie, stosunek zadłużenia do dochodów powinien wynosić około 36% i nie więcej niż 43%. Innymi słowy, powinieneś przeznaczyć mniej niż 36% swojego miesięcznego dochodu na spłatę zadłużenia.
Zaliczka
Łatwo dostępna zaliczka w wysokości co najmniej 20% ceny zakupu domu. Pożyczkodawcy mogą i akceptują mniej, ale jeśli to robią, często wymagają, aby pożyczkobiorcy wykupili prywatne ubezpieczenie kredytu hipotecznego i płacili składki miesięcznie, dopóki nie osiągną co najmniej 20% kapitału własnego w domu.
Ponadto konwencjonalne kredyty hipoteczne są często najlepszą lub jedyną formą regresu dla nabywców domów, którzy chcą uzyskać rezydencję w celach inwestycyjnych, jako drugi dom lub którzy chcą kupić nieruchomość o wartości powyżej 500 000 USD.
Kto może się nie kwalifikować
Ogólnie rzecz biorąc, ci, którzy dopiero rozpoczynają życie, ci, którzy mają trochę większe zadłużenie niż zwykle oraz ci, którzy mają skromną zdolność kredytową, często mają problemy z zakwalifikowaniem się do konwencjonalnych pożyczek. Mówiąc dokładniej, te kredyty hipoteczne byłyby trudne dla tych, którzy:
- W ciągu ostatnich siedmiu lat zbankrutował lub został wykluczony
- Wyniki kredytowe poniżej 650
- DTI powyżej 43%
- Mniej niż 20% lub nawet 10% ceny zakupu domu za zaliczkę
Jeśli jednak odmówiono Ci kredytu hipotecznego, poproś bank o uzasadnienie na piśmie. Możesz kwalifikować się do innych programów, które mogą pomóc w uzyskaniu zgody na kredyt hipoteczny.
Na przykład, jeśli nie masz historii kredytowej i kupujesz dom po raz pierwszy, możesz kwalifikować się do pożyczki FHA. Pożyczki FHA to pożyczki, które są specjalnie dostosowane do nabywców domu po raz pierwszy. W rezultacie pożyczki FHA mają różne kwalifikacje i wymagania kredytowe, w tym niższą przedpłatę.