Niedrogie mieszkania: inwestowanie dla zysku
Odnoszący sukcesy inwestorzy w nieruchomości to nie tylko właściciele nieruchomości. Są także doświadczonymi biznesmenami. Inwestorzy w nieruchomości działają podobnie jak zarządzający portfelami i menedżerowie biznesowi, którzy koncentrują się na maksymalizacji zysków przy tworzeniu wartości dla klientów.
Inwestycja w tanie mieszkania może być zarówno biznesem, jak i strategią inwestycyjną.
Kluczowe wnioski
- Niedrogie mieszkania znajdują się w portfelach wielu inwestorów w nieruchomości, głównie ze względu na powiązane rządowe ulgi podatkowe.
- Inwestorzy zainteresowani przystępnymi cenami mieszkaniowymi powinni zadbać o to, by taka inwestycja była opłacalna i zbywalna na ich terenie.
- Inwestorzy powinni obliczyć koszty związane z zakupem, remontem i utrzymaniem tanich mieszkań, aby określić, czy jest to opłacalna propozycja inwestycyjna.
- Idealnie byłoby, gdyby inwestor dysponował najlepszymi nieruchomościami w pożądanych obszarach po dobrych cenach zapewniających odpowiedni popyt i rentowność.
Zrozumieć przystępne cenowo mieszkania
Celem tanich mieszkań jest zapewnienie mieszkań tym członkom społeczeństwa o ograniczonych dochodach. Właściciele nieruchomości otrzymują ulgi podatkowe, jeśli wykorzystują część swojej nieruchomości jako mieszkania po przystępnych cenach (na przykład dana liczba jednostek wynajmowanych w budynku). Najemcy otrzymują również co miesiąc pomoc od rządu w opłacaniu czynszu. Cztery grupy ludzi zazwyczaj potrzebują niedrogiego mieszkania.
Seniorzy i osoby niepełnosprawne
Osoby w wieku 65 lat i starsze oraz osoby niepełnosprawne stanowią znaczny procent populacji USA. Badania pokazują, że liczby te rosną i osiągną rekordowe poziomy w ciągu najbliższych 20-30 lat. Osoby z tych grup potrzebują mieszkania, które jest bliskie lokalom publicznym i zmodyfikowane tak, aby pomagało im w codziennym życiu. Modyfikacje obejmują rampy zamiast schodów, łazienki przystosowane dla wózków inwalidzkich, poręcze oraz zmodyfikowane szafki i garderoby.
Studenci
Rosnąca liczba dorosłych i nietradycyjnych studentów i studentów zwiększyła zapotrzebowanie na mieszkania poza kampusem. Dorośli studenci z rodzinami potrzebują prywatnych mieszkań w pobliżu kampusu. Studenci zagraniczni potrzebują mieszkania, które jest dostępne przez cały rok, ponieważ jest tańsze i wygodniejsze niż częste podróże zagraniczne na wakacje i przerwy letnie.
Wojsko
Członkowie służby wojskowej mają możliwość zakwaterowania w bazie i poza nią. Mieszkania na miejscu wymagają budowy, zarządzania nieruchomością i utrzymania terenu, podczas gdy mieszkania poza bazą wymagają dodatkowej pomocy w zakresie lokalizacji, budowy niestandardowej i finansowania zakupu.
Obudowa poza podstawą musi znajdować się blisko podstawy i być łatwa do wsuwania i wyjmowania. Inwestorzy mieszkaniowi wojskowi powinni zapoznać się z kontraktami federalnymi, a także ze szczegółowymi wytycznymi dla każdej gałęzi usług.
Programy rehabilitacji i powrotu
Część ludności potrzebuje mieszkań przejściowych. Na przykład osoby bezdomne i rodziny, osoby uzależnione od zdrowia oraz osoby nowo wypuszczone z zakładów poprawczych wymagają form tymczasowego zakwaterowania. Niektórzy dorośli i dzieci korzystający z państwowych usług opiekuńczych i programów zdrowia psychicznego wymagają domów grupowych i mieszkań w sąsiedztwie.
Mieszkania i pensjonaty powinny być wystarczająco duże, aby zapewnić mieszkańcom odpowiednie udogodnienia i prywatność, ale muszą także zapewniać odpowiedni dla każdej grupy poziom bezpieczeństwa i dostępności.
Wymagania dotyczące przystępnych cenowo inwestycji mieszkaniowych
Przystępność jest ważna dla inwestorów, ponieważ determinuje dwie kluczowe rzeczy: rentowność i zbywalność. Subsydiowane programy mieszkaniowe, takie jak ceny rynkowej za wynajem lokali. Inwestorzy mieszkający w przystępnych cenach powinni znać medianę dochodu na swoim obszarze, aby określić, jaki rodzaj zwrotu mogą uzyskać, kupując nieruchomość i wykorzystując ją na tanie mieszkania.
Kilka źródeł może pomóc inwestorowi w określeniu mediany dochodu. US Census Bureau zestawia średnie dochody dla stanów, powiatów i miast. Witryny internetowe nieruchomości dostarczają tych informacji osobom zainteresowanym kupnem domów w określonych regionach.
Wreszcie, informacje są również dostępne za pośrednictwem władz stanowych i lokalnych, agencji rozwoju gospodarczego i władz mieszkaniowych:
- Aby uzyskać przystępny czynsz, oblicz 30% średniego dochodu w Twojej okolicy. To jest Twój oczekiwany dochód brutto na niedrogie mieszkanie do wynajęcia.
- W przypadku posiadania mieszkania w przystępnej cenie oblicz 35% mediany dochodu z tytułu kapitału, odsetek, podatku od nieruchomości, ubezpieczenia domu i opłat stowarzyszeniowych. Następnie oblicz oczekiwaną cenę sprzedaży, odejmując kwotę podatku, ubezpieczenia i opłat na podstawie bieżących stawek dla danego obszaru. Skorzystaj z różnicy, zasady i odsetek, aby określić cenę zakupu na podstawie bieżących stóp procentowych dla Twojego obszaru. Bankowość lub specjalista od kredytów hipotecznych może pomóc w szybkim ustaleniu tych kwot.
Rentowność
Aby określić potencjalną rentowność inwestycji, oszacuj swoje koszty operacyjne. W przypadku jednostek wynajmowanych zacznij od podatków i ubezpieczenia, które płacisz jako właściciel. Uwzględnij wszelkie koszty mediów, budynku i utrzymania gruntu oraz koszty przeniesienia, takie jak inspekcja, poświadczenie użytkowania, rejestracja i inne opłaty wymagane przez twój hrabstwo lub gminę.
W przypadku jednostek przeznaczonych do sprzedaży określ koszty finansowania, koszty zamknięcia w momencie nabycia i w momencie sprzedaży, koszty materiałów i robocizny związane z budową lub remontem oraz koszty przeniesienia.
Określ koszty marketingu i reklamy zarówno w przypadku jednostek wynajmowanych, jak i sprzedawanych. Największy projekt upadnie, jeśli nie będziesz w stanie przyciągnąć najemców lub kupujących. Nawet prosta, skuteczna strategia reklamowa będzie kosztować zarówno pieniądze, jak i czas. Pod uwagę koszty prowadzenia działalności gospodarczej, które wpływają na dolnej linii.
Następnie określ swój dochód. W przypadku jednostek wynajmowanych użyj kwoty oczekiwanego dochodu brutto na przystępną jednostkę. W przypadku jednostek sprzedaży użyj ceny zakupu określonej powyżej. Użyj standardowej formuły:
- Dochód – wydatki = zysk brutto
Weź pod uwagę swój przepływ gotówki. Jeśli płacisz za media, niektóre programy zezwalają na wypłacanie dodatkowych kwot przez organ subsydiujący w celu pokrycia części mediów najemców.
Na koniec przyjrzyj się swojej sytuacji podatkowej. Amortyzacja wpłynie na Twoje zobowiązanie podatkowe i będzie mieć różny wpływ na rzeczywisty przepływ środków pieniężnych lub rzeczywisty zysk netto.
Zbywalność
Inwestor mieszkaniowy w przystępnej cenie musi zlokalizować i zmodyfikować lokale, które spełniają wytyczne dotyczące dopłat do czynszu dostępnych za pośrednictwem lokalnych władz mieszkaniowych. Sprzedawcy powinni skupić się na minimalizacji kosztów budowy i remontu lokali przeznaczonych do sprzedaży na rynku.
- Zacznij od prostej logiki. Jeśli nie jest to opłacalne, nie nadaje się do sprzedaży. Odwrotna jest również prawda.
- Skorzystaj z przejętych domów. Istnieje wiele domów jedno- i dwu- lub czterorodzinnych, które zostały opuszczone z powodu przejęć.
- Skontaktuj się z lokalnymi agencjami rozwoju gospodarczego, które nabywają te jednostki poniżej kosztów rynkowych i sprzedają lub zawierają umowy z lokalnymi deweloperami w celu ich naprawy i odsprzedaży. Poznaj także tajniki sprzedaży szeryfów w Twojej okolicy. Zapoznaj się z wytycznymi dla każdego hrabstwa, na który będziesz kierować reklamy, ponieważ wytyczne mogą się różnić w poszczególnych hrabstwach w tym samym regionie lub stanie. Jednostki te są często kupowane w miejscu niewidocznym i mogą wiązać się ze znacznymi kosztami rehabilitacji i czasem oczekiwania na odsprzedaż.
- Pracuj z pośrednikiem w handlu nieruchomościami i poznaj lokalny rynek sprzedaży przez właściciela (FSBO). Możesz znaleźć okazje do krótkiej sprzedaży, gdy sprzedawca lub agent sprzedający poczynił ustalenia dotyczące obniżonej spłaty kredytu hipotecznego, aby ułatwić obniżoną cenę za szybką sprzedaż. Urządzenia te mogą być najtańsze w naprawie i odsprzedaży.
Inwestorzy odnoszący sukcesy wiedzą, kiedy i jak poruszać się na rynku. Nie zapomnij o przeprowadzaniu bieżącej analizy kup-sprzedaj-wstrzymaj na wynajmowanych jednostkach. Jeśli koszty robocizny, materiałów i finansowania są wysokie, teraz może nie być czas na kupowanie większej liczby nieruchomości. Jeśli na Twoim rynku jest więcej najemców, teraz może nie być korzystny czas na sprzedaż jednostek na sprzedaż, nawet jeśli stopy procentowe są niskie. Jeśli czynsz rynkowy i średni dochód w Twojej okolicy są wysokie, teraz może być najbardziej opłacalny czas na zatrzymanie nieruchomości ze względu na miesięczny dochód z wynajmu, jaki może ona wygenerować.
Traktuj swój portfel nieruchomości jak portfel emerytalny, dodając trochę więcej farby i wyposażenia.
Finansowanie
Zbadaj różne alternatywy finansowania dostępne dla inwestorów. Przeczytaj strony internetowe Fannie Mae, Freddie Mac i HUD Multifamily Financing. Współpracuj z lokalnym bankierem i komercyjnym brokerem lub konsultantem hipotecznym, aby zidentyfikować programy pożyczkodawców i znaleźć inwestorów prywatnych. Dołącz do lokalnych stowarzyszeń budujących domy, przebudowujących i inwestujących w nieruchomości. Zostań członkiem izby handlowej i współpracuj z agencjami rozwoju gospodarczego. Skorzystaj z tych relacji, aby zidentyfikować finansowanie publiczne i prywatne oraz partnerstwa operacyjne.
Dyskryminacja w zakresie kredytów hipotecznych jest nielegalna. Consumer Financial Protection Bureau lub Departamentu Mieszkalnictwa i Rozwoju Miast (HUD) USA.
Plan działania
- Być poinformowanym. Dowiedz się o niedrogich mieszkaniach w całym kraju i okolicy.
- Być zaangażowanym. Stwórz rynek tanich mieszkań. Znajdź niszę w swojej okolicy i wypełnij ją. Twórz partnerstwa z podobnie myślącymi inwestorami i źródłami finansowania.
- Bądź zyskownym inwestorem. Pełni funkcję zarówno menedżera portfela, jak i menedżera biznesowego. Zastosuj konwencjonalną mądrość inwestycyjną i porady dotyczące strategii biznesowej.
Specjalne uwagi dotyczące inwestycji w przystępne cenowo mieszkania
Inwestor mieszkaniowy w przystępnej cenie musi być wynajmującym, inwestorem i dyrektorem biznesowym. Jako właściciel, włącz element ludzki. Pamiętaj, że możesz stworzyć rynek, pomagając rodzinom i swojej społeczności. Jako inwestor stwórz portfel blue chipów nieruchomości. Miej najlepsze nieruchomości, w najbardziej pożądanych obszarach, w najlepszych cenach, które przynoszą największe zyski.
Jako dyrektor biznesowy stwórz markę, generuj wartość firmy i maksymalizuj wartość rynkową swojej marki nie tylko na poszczególnych jednostkach. Pamiętaj, że Twoje działania tworzą również miejsca pracy i możliwości zatrudnienia dla pracowników budowlanych i pośredników w obrocie nieruchomościami. Twoje działania marketingowe i związane z zarządzaniem nieruchomościami pomagają przyciągnąć pracowników do pracy na obszarach, w których znajdują się Twoje jednostki. Możesz nie tylko generować osobiste zyski, ale także tworzyć możliwości ekonomiczne dla ludzi i społeczności poprzez przystępne inwestycje mieszkaniowe.