Jak analizować REIT (fundusze inwestycyjne na rynku nieruchomości)
Real Estate Investment Trust (REIT) to firma, która jest właścicielem, działa, lub finansuje właściwości skarbowego. Zgodnie z prawem 90% zysków REIT musi zostać przekazane akcjonariuszom w formie dywidendy. Tutaj przyjrzymy się REIT-om, ich cechom i temu, jak ocenić REIT.
Kluczowe wnioski
- REIT są zobowiązane do wypłaty co najmniej 90% dochodu w postaci dywidendy dla akcjonariuszy.
- Wskaźniki wartości księgowej są bezużyteczne dla REIT, zamiast tego obliczenia takie jak wartość aktywów netto są lepszymi miernikami.
- W przypadku REIT należy stosować analizy odgórne i oddolne, w których czynniki odgórne obejmują wzrost liczby ludności i zatrudnienia, a aspekty oddolne obejmują dochody z wynajmu i środki z działalności.
Co kwalifikuje się jako REIT?
Większość REITów wynajmuje powierzchnię i pobiera czynsze, a następnie przekazuje ten dochód w formie dywidendy akcjonariuszom. Kredytowe REIT-y (zwane również mREIT) nie są właścicielami nieruchomości, a zamiast tego finansują nieruchomości. Te REIT-y uzyskują dochód z odsetek od swoich inwestycji, które obejmują kredyty hipoteczne, papiery wartościowe zabezpieczone hipoteką i inne powiązane aktywa.
Abyzakwalifikować się jako REIT, firma musi przestrzegać określonych przepisów Kodeksu Podatkowego (IRC). W szczególności firma musi spełniać następujące wymagania, aby kwalifikować się jako REIT:
- Zainwestuj co najmniej 75% wszystkich aktywów w nieruchomości, gotówkę lub amerykańskie obligacje skarbowe
- Zarabiaj co najmniej 75% dochodu brutto z czynszów, odsetek od kredytów hipotecznych na finansowanie nieruchomości lub sprzedaży nieruchomości
- Co roku wypłacaj co najmniej 90% dochodu podlegającego opodatkowaniu w formie dywidendy dla akcjonariuszy
- Być podmiotem podlegającym opodatkowaniu jako korporacja
- Być zarządzanym przez radę dyrektorów lub powierników
- Mieć co najmniej 100 udziałowców po pierwszym roku istnienia
- Mieć nie więcej niż 50% udziałów w posiadaniu pięciu lub mniej osób
Posiadając status REIT, firma unika podatku dochodowego od osób prawnych. Zwykła korporacja osiąga zysk i płaci podatki od całego swojego zysku, a następnie decyduje, jak rozłożyć swoje zyski po opodatkowaniu między dywidendą a reinwestycją. REIT po prostu rozdziela całość lub prawie całość swoich zysków i może pominąć opodatkowanie.
Rodzaje REIT-ów
Istnieje wiele różnych typów REIT-ów. Inwestycje kapitałowe REIT zwykle specjalizują się w posiadaniu określonych typów budynków, takich jak apartamenty, regionalne centra handlowe, biurowce lub obiekty noclegowo-wypoczynkowe. Niektóre są zróżnicowane, a inne wymykają się klasyfikacji – na przykład REIT, który inwestuje tylko w pola golfowe.
Drugim głównym rodzajem REIT jest REIT hipoteczny. Te REIT-y udzielają pożyczek zabezpieczonych nieruchomościami, ale generalnie nie są właścicielami ani nie obsługują nieruchomości. Kredytowe REIT-y wymagają specjalnej analizy. Są to spółki finansowe, które używają kilku instrumentów zabezpieczających do zarządzania swoją ekspozycją na stopy procentowe.
Podczas gdy kilka hybrydowych REIT-ów prowadzi zarówno operacje na rynku nieruchomości, jak i transakcje w zakresie kredytów hipotecznych, większość REIT to fundusze kapitałowe – REIT-y, które koncentrują się na działalności związanej z aktywami twardymi w zakresie nieruchomości. Kiedy czytasz o REIT-ach, zazwyczaj czytasz o kapitałowych REIT-ach. W związku z tym skupimy się w naszej analizie na akcyjnych REIT-ach.
Jak analizować REIT-y
REIT to akcje wypłacające dywidendę, które koncentrują się na nieruchomościach. Jeśli szukasz dochodu, rozważ je wraz z funduszami obligacji o wysokim dochodzie i akcjami wypłacającymi dywidendy. Jako akcje wypłacające dywidendę, REIT są analizowane podobnie jak inne akcje. Istnieją jednak duże różnice wynikające z księgowego traktowania majątku.
Tradycyjne wskaźniki, takie jak zysk na akcję (EPS) i P / E, nie są wiarygodnymi sposobami oceny REIT. FFO i AFFO to lepsze metryki.
Zilustrujmy uproszczonym przykładem. Załóżmy, że REIT kupuje budynek za 1 milion dolarów. Zasady rachunkowości wymagają, aby nasz REIT naliczał amortyzację od środka trwałego. Załóżmy, że amortyzację rozkładamy na 20 lat w linii prostej. Każdego roku odejmujemy 50 000 USD z tytułu amortyzacji (50 000 USD rocznie x 20 lat = 1 milion USD).
Spójrzmy na powyższy uproszczony bilans i rachunek zysków i strat. W roku 10 nasz bilans wykazuje wartość budynku na 500 000 USD (tj. Wartość księgową ), co stanowi pierwotny koszt 1 mln USD minus 500 000 USD skumulowanej amortyzacji (10 lat x 50 000 USD rocznie). Nasz rachunek zysków i strat odejmuje 190 000 USD kosztów od 200 000 USD przychodów, ale 50 000 USD z tego wydatku stanowi odpis amortyzacyjny.
FFO
Jednak nasz REIT w rzeczywistości nie wydaje tych pieniędzy w roku 10 – amortyzacja jest obciążeniem bezgotówkowym. W związku z tym dodajemy z powrotem odpis amortyzacyjny do dochodu netto, aby wygenerować środki z operacji (FFO). Chodzi o to, że amortyzacja niesłusznie zmniejsza nasz dochód netto, ponieważ nasz budynek prawdopodobnie nie stracił połowy swojej wartości w ciągu ostatnich 10 lat. FFO naprawia to przypuszczalne zniekształcenie poprzez wyłączenie odpisu amortyzacyjnego. FFO zawiera również kilka innych poprawek.
AFFO
Powinniśmy zauważyć, że FFO zbliża się bliżej do przepływów pieniężnych niż dochodu netto, ale nie obejmuje przepływów pieniężnych. Przede wszystkim zwróć uwagę na powyższy przykład, że nigdy nie policzyliśmy 1 miliona dolarów wydanych na zakup budynku (wydatki kapitałowe). Dokładniejsza analiza obejmowałaby wydatki kapitałowe. Liczenie nakładów inwestycyjnych daje liczbę znaną jako skorygowane FFO (AFFO).
Wartość aktywów netto
Nasz hipotetyczny bilans może pomóc nam zrozumieć inny wspólny miernik REIT, wartość aktywów netto (NAV). W 10 roku wartość księgowa naszego budynku wynosiła zaledwie 500 000 USD, ponieważ połowa pierwotnego kosztu została zamortyzowana. Zatem wartość księgowa i powiązane wskaźniki, takie jak cena do wartości księgowej – często wątpliwe w odniesieniu do ogólnej analizy akcji – są prawie bezużyteczne w przypadku REIT-ów. NAV stara się zastąpić wartość księgową nieruchomości lepszym oszacowaniem wartości rynkowej.
Obliczania NAV wymaga nieco subiektywną ocenę REIT w gospodarstwach. W powyższym przykładzie widzimy, że budynek generuje 100 000 USD dochodu operacyjnego (200 000 USD przychodów minus 100 000 USD kosztów operacyjnych). Jedną z metod byłoby wykorzystanie dochodu operacyjnego opartego na stopie rynkowej. Jeśli przyjmiemy, że obecny współczynnik kapitalizacji rynkowej dla tego typu budynku wynosi 8%, wówczas nasza szacunkowa wartość budynku wynosi 1,25 mln USD (100 000 USD dochodu operacyjnego / 8% stopa kapitalizacji = 1 250 000 USD).
Ta szacunkowa wartość rynkowa zastępuje wartość księgową budynku. Następnie odejmowalibyśmy dług hipoteczny (nie pokazany), aby uzyskać wartość aktywów netto. Aktywa pomniejszone o dług to kapitał własny, gdzie „netto” w NAV oznacza zadłużenie netto. Ostatnim krokiem jest podzielenie NAV na akcje zwykłe, aby uzyskać NAV na akcję, który jest szacunkiem wartości wewnętrznej. Teoretycznie notowana cena akcji nie powinna odbiegać zbytnio od NAV na akcję.
Analiza odgórna vs. analiza oddolna
Podczas wybierania akcji czasami słyszysz o analizie odgórnej i oddolnej. Odgórny zaczyna się od perspektywy ekonomicznej i stawia na tematy lub sektory (na przykład starzenie się społeczeństwa może sprzyjać firmom farmaceutycznym). Oddolne skupia się na podstawach konkretnych firm. Akcje REIT wyraźnie wymagają zarówno analizy odgórnej, jak i oddolnej.
Z perspektywy odgórnej na REIT może wpływać wszystko, co wpływa na podaż i popyt na nieruchomości. Wzrost liczby ludności i zatrudnienia jest korzystny dla wszystkich typów REIT. Krótko mówiąc, stopy procentowe są mieszane.
Wzrost stóp procentowych zwykle oznacza poprawę sytuacji gospodarczej, co jest dobre dla REIT-ów, ponieważ ludzie wydają pieniądze, a firmy wynajmują więcej powierzchni. Rosnące stopy procentowe są zwykle dobre dla REIT-ów mieszkaniowych, ponieważ ludzie wolą pozostać najemcami, zamiast kupować nowe domy. Z drugiej strony REIT często może skorzystać z niższych stóp procentowych, zmniejszając koszty odsetek, a tym samym zwiększając swoją rentowność.
Ponieważ REIT-y kupują nieruchomości, poziom zadłużenia może być wyższy niż w przypadku innych typów firm. Pamiętaj, aby porównać poziom zadłużenia REIT ze średnimi w branży lub wskaźnikami zadłużenia konkurencji.
Istotne są również uwarunkowania na rynku kapitałowym, a mianowicie popyt instytucjonalny na akcje REIT. Na krótką metę popyt ten może przytłoczyć podstawy. Na przykład akcje REIT radziły sobie całkiem dobrze w 2001 r. I pierwszej połowie 2002 r. Pomimo słabych fundamentów, ponieważ pieniądze napływały do całej klasy aktywów.
Na indywidualnym poziomie REIT chcesz widzieć silne perspektywy wzrostu przychodów, takich jak dochody z wynajmu, dochody z powiązanych usług i FFO. Chcesz sprawdzić, czy REIT ma unikalną strategię zwiększania obłożenia i podnoszenia czynszów.
Ekonomia skali
REIT zazwyczaj dążą do wzrostu poprzez przejęcia i dalej dążą do osiągnięcia korzyści skali poprzez asymilację nieefektywnie zarządzanych nieruchomości. Korzyści skali zostałyby osiągnięte poprzez zmniejszenie kosztów operacyjnych wyrażonych jako procent przychodów. Ale przejęcia to miecz obosieczny. Jeśli REIT nie może poprawić wskaźników obłożenia i / lub podnieść czynszów, może zostać zmuszony do nieprzemyślanych przejęć w celu pobudzenia wzrostu.
Ponieważ dług hipoteczny odgrywa dużą rolę w wartości kapitału własnego, warto przyjrzeć się bilansowi. Niektórzy zalecają przyjrzenie się dźwigni finansowej, takiej jak stosunek zadłużenia do kapitału własnego. Jednak w praktyce trudno powiedzieć, kiedy dźwignia stała się nadmierna. Ważniejsze jest wyważenie proporcji długu o stałym i zmiennym oprocentowaniu. W obecnych warunkach niskich stóp procentowych REIT, który korzysta tylko z zadłużenia o zmiennym oprocentowaniu, ucierpi, jeśli stopy procentowe wzrosną.
Podatki REIT
Większość dywidend z REIT nie jest tym, co IRS uważa za kwalifikowane dywidendy, więc generalnie są one opodatkowane według wyższej stawki. W zależności od przedziału podatkowego kwalifikowane dywidendy są opodatkowane według stawki 0%, 15% lub 20%. Jednak w przypadku REIT większość dywidend jest opodatkowana jak zwykły dochód – do 37% w 2020 r.
Generalnie dywidendy z REIT są opodatkowane jak zwykły dochód. W związku z tym zaleca się posiadanie REIT-ów na rachunku podatkowym, takim jak IRA lub 401 (k).
Jednak mogą być tutaj dobre wieści. Ponieważ REIT to firmy tranzytowe, wszelkie dywidendy, które nie są zaliczane do kwalifikowanych dywidend, mogą kwalifikować się do odliczenia 20% kwalifikowanego dochodu z działalności gospodarczej (QBI). Na przykład, jeśli masz 1000 USD zwykłych dywidend z REIT, możesz być winien podatki tylko od 800 USD.
Podsumowanie
REIT to firmy zajmujące się nieruchomościami, które muszą wypłacać wysokie dywidendy, aby korzystać z ulg podatkowych wynikających ze statusu REIT. Stabilny dochód, który może przewyższać rentowności papierów skarbowych, w połączeniu ze zmiennością cen oferuje całkowity potencjał zwrotu, który konkuruje z akcjami o małej kapitalizacji. Analiza REIT wymaga od inwestorów zrozumienia zniekształceń księgowych spowodowanych deprecjacją i zwrócenia szczególnej uwagi na wpływy makroekonomiczne.