Hipoteka partycypacyjna
Co to jest hipoteka partycypacyjna?
Termin hipoteka partycypacyjna odnosi się do rodzaju kredytu mieszkaniowego, który umożliwia różnym stronom łączenie się i udział w jakimkolwiek dochodzie lub przychodach wynikających z wynajmu lub sprzedaży części nieruchomości obciążonej hipoteką. Umowy mogą obejmować partnerstwa między pożyczkobiorcami, pożyczkobiorcami a pożyczkodawcami lub między różnymi pożyczkodawcami.
Kredyty hipoteczne partycypacyjne zmniejszają ryzyko dla uczestników i pozwalają im zwiększyć siłę nabywczą. Dlatego też wiele z tych kredytów hipotecznych ma zwykle niższe stopy procentowe, zwłaszcza gdy w grę wchodzi wielu pożyczkodawców.
Kluczowe wnioski
- Hipoteka partycypacyjna jest dzielona między kilku pożyczkobiorców, którzy również dzielą dochód lub wpływy z wynajmu lub sprzedaży nieruchomości.
- Te kredyty hipoteczne są najczęściej spotykane w transakcjach na rynku nieruchomości komercyjnych.
- Kredytodawcy hipoteki partycypacyjnej są zazwyczaj nietradycyjni, na przykład przedsiębiorcy, którzy chcą inwestować w nieruchomości bez konieczności bezpośredniego budowania lub utrzymywania nieruchomości.
- Kredyty hipoteczne partycypacyjne mogą zmniejszyć ryzyko niewykonania zobowiązania, skutkując niższymi stopami procentowymi.
Jak działają kredyty partycypacyjne
Kiedyś powszechne w przeszłości, kredyty hipoteczne partycypacyjne są nadal w pewnym stopniu finansowane. Wiążą się one z dwóch lub więcej stron, które zgodzą się przyjąć na siebie ryzyko finansowania kawałek własności w zamian za określony procent zysków, które wynikają z jego wynajmu lub sprzedaży.
Jak wspomniano powyżej, dwóch lub więcej pożyczkobiorców może zdecydować się na współpracę w tego rodzaju pożyczce. W innych przypadkach pożyczkobiorcy i pożyczkodawcy lub wielu pożyczkodawców mogą łączyć się, aby mieć udział w kapitale własnym. Tego typu pożyczki dają pożyczkobiorcom większą siłę nabywczą, a także zmniejszają ryzyko niewywiązania się przez pożyczkodawców.
Hipoteki partycypacyjne są często wykorzystywane w transakcjach na rynku nieruchomości komercyjnych, takich jak zakup budynków biurowych i apartamentowych, które przewidują bieżące dochody z najmu.
Zaangażowane strony zwykle dzielą dochód operacyjny netto (NOI) – sumę przychodów z eksploatacji nieruchomości pomniejszoną o wszelkie koszty operacyjne. Typowy podział zysku wynosiłby 55/45, a pożyczkodawca otrzymałby mniejszy udział. Pożyczkodawca otrzymuje część przychodów ze sprzedaży – często wszystkie zyski powyżej określonego poziomu odniesienia, w tym spłatę kapitału pożyczki.
Możesz wykorzystać hipotekę partycypacyjną, aby sfinansować zakup nieruchomości komercyjnej lub innego składnika aktywów, który zamierzasz wynająć, takiego jak łódź.
Warunki spłaty kredytów hipotecznych partycypacyjnych różnią się w zależności od pożyczkodawcy i rodzaju umowy. Niektóre mogą wymagać płatności wyłącznie odsetek. W innych przypadkach pożyczkobiorca (pożyczkobiorcy) może być zobowiązany do spłaty zarówno kwoty głównej, jak i odsetek – tak jak w przypadku tradycyjnego kredytu hipotecznego. Istnieją jednak przypadki, w których pożyczkodawcy wymagają płatności balonowej. To wtedy pozostałe saldo jest spłacane na koniec pożyczki.
Emitenci kredytów hipotecznych partycypacyjnych są często nietradycyjnymi pożyczkodawcami. Mogą to być przedsiębiorcy poszukujący inwestycji w nieruchomości bez kłopotów związanych z ich zagospodarowaniem lub utrzymaniem. W innych przypadkach tymi pożyczkodawcami mogą być cichy wspólnik.
Uwagi specjalne
Pożyczkobiorcy oddają dużo kapitału w zamian za niższą stopę procentową pożyczkodawcy w hipotece partycypacyjnej. Jednak w zależności od struktury transakcji oszczędności odsetkowe mogą zrównoważyć utratę kapitału. W najbliższym czasie mogłoby to umożliwić pożyczkobiorcy zbudowanie większej nieruchomości, niż mógłby sobie pozwolić w innym przypadku.
Uwaga dla pożyczkodawców jest kwestia monitorowania przepływów pieniężnych. Muszą sprawdzić księgi pożyczkobiorcy, aby upewnić się, że wszelkie zadeklarowane przychody netto są dokładne. W przeciwnym razie pożyczkodawca nie wiedziałby, czy deweloper dopełnia wydatków, aby zgłosić niższy dochód netto. Co więcej, deweloper mógłby iść na skróty w kwestii ulepszeń, a nawet zabezpieczeń, ponieważ ponosi koszty wszystkich napraw, ale otrzymuje tylko część dochodu netto – formę pokusy nadużycia.
Szczególną zaletą dla funduszy emerytalnych jest wbudowane zabezpieczenie hipotek partycypacyjnych na inflację. Większość emerytur obejmuje korektę kosztów utrzymania (COLA), która zwiększa wypłaty w okresie inflacji. Ponieważ ceny nieruchomości generalnie śledzą inflację, hipoteki partycypacyjne zapewniają wyższy zwrot z kapitału w okresach inflacji.
Zalety kredytów partycypacyjnych
Zaletą hipoteki partycypacyjnej dla pożyczkobiorcy jest niższe oprocentowanie pobierane przez pożyczkodawcę. Rekompensuje to zmniejszone przychody z kredytu wraz ze strumieniem przychodów i przyszłymi przychodami ze sprzedaży.
Z punktu widzenia pożyczkobiorcy pożyczki partycypacyjne są podobne do wprowadzających stawek zwiastunowych oferowanych z hipoteką o zmiennej stopie procentowej (ARM). Różnica polega jednak na tym, że niska stopa procentowa jest stabilna przez cały okres pożyczki. Ponieważ są w stanie uczestniczyć w zyskach, pożyczkodawcy są również w stanie zmniejszyć ryzyko wynikające z ewentualnego niewykonania zobowiązania.