Kanada: Nowa granica dla inwestorów w nieruchomości

Posiadanie nieruchomości w Kanadzie może być opłacalne, jeśli rozumiesz kanadyjskie przepisy podatkowe dotyczące inwestycji w nieruchomości.

Nie ma wymogu miejsca zamieszkania lub obywatelstwa przy zakupie i posiadaniu nieruchomości w Kanadzie. Możesz tymczasowo zamieszkać w Kanadzie, ale będziesz musiał spełnić wymagania imigracyjne, jeśli chcesz mieć dłuższy pobyt lub zostać stałym rezydentem. Nierezydenci mogą również posiadać nieruchomość na wynajem w Kanadzie, ale muszą składać roczne zeznania podatkowe w Kanadyjskiej Agencji Skarbowej (CRA).

Podatki od nieruchomości

Kupując nieruchomość, płacisz prowincjonalny podatek transferowy, który różni się w zależności od prowincji, ale może wynosić około 1% od pierwszych 200 000 USD i 2% od salda. Istnieją pewne wyjątki, jeśli jest to Twój pierwszy zakup nieruchomości w Kanadzie. Gminy pobierają również roczne podatki od nieruchomości na podstawie oszacowanej wartości nieruchomości, która odzwierciedla wartość rynkową. Podatki szkolne i inne są zawarte w tym podatku miejskim. Informacje na temat aktualnego podatku miejskiego od określonej nieruchomości są ogólnie łatwo dostępne.

Zakup nowego domu podlega federalnemu podatkowi od towarów i usług (GST), ale można uzyskać częściowy rabat za nowe lub odnowione domy, jeśli planujesz mieszkać w domu. Podatek GST nie dotyczy domów odsprzedaży.

Podatki od wynajmowanej nieruchomości

Kanadyjska ustawa o podatku dochodowym wymaga, aby 25% dochodu brutto z najmu nieruchomości było odprowadzane każdego roku. Jednak nierezydenci mogą zdecydować się na zapłacenie 25% dochodu z najmu netto (po wydatkach), wypełniając formularz NR6. Jeśli wynajmowana nieruchomość ponosi straty netto, możesz odzyskać wcześniej zapłacone podatki. Twój dochód będzie traktowany różnie w zależności od tego, czy jesteś współwłaścicielem, czy partnerem i czy jest to dochód z wynajmu, czy z działalności gospodarczej.

Możesz odliczyć dwa rodzaje poniesionych wydatków, aby uzyskać dochód z wynajmu: bieżące koszty operacyjne i wydatki kapitałowe. Ta ostatnia zapewnia długoterminowe korzyści. Kosztu mebli lub wyposażenia wynajmowanej nieruchomości nie można odliczyć od dochodu z wynajmu za dany rok. Koszt ten można jednak odliczyć przez lata, ponieważ pozycje te tracą na wartości. Odliczenie nazywa się odliczeniem od kosztu kapitału (CCA).

Podatki od nieruchomości i hipoteka, pożyczka bankowa lub linia odsetek od kredytu podlegają odliczeniu od podatku w Kanadzie, jeśli nieruchomość jest nieruchomością inwestycyjną. Aby dowiedzieć się więcej o korzystaniu z kredytu hipotecznego na cele inwestycyjne, przeczytaj artykuł Tworzenie kanadyjskiego kredytu hipotecznego podlegającego odliczeniu od podatku.

Sprzedaż kanadyjskiej nieruchomości

Gdy nierezydent sprzedaje kanadyjską nieruchomość, rząd kanadyjski pobiera 50% każdej sprzedaży jako podatek u źródła. Mieszkańcy USA muszą również zgłosić zysk kapitałowy do Internal Revenue Service (IRS). Jeśli jednak zysk został opodatkowany w Kanadzie, można ubiegać się o niego jako zagraniczną ulgę podatkową. Gdy nierezydent sprzedaje kanadyjską nieruchomość, sprzedawca musi dostarczyć kupującemu zaświadczenie o zezwoleniu przygotowane przez agencję ratingową. Bez tego zaświadczenia kupujący może zatrzymać część ceny zakupu, ponieważ mógłby osobiście odpowiadać wobec agencji ratingowej za wszelkie niezapłacone podatki nierezydenta.

Jeśli jesteś mieszkańcem Kanady i kanadyjska nieruchomość jest Twoim głównym miejscem zamieszkania, nie jesteś opodatkowany od zysków kapitałowych ze sprzedaży nieruchomości. Możesz wyznaczyć dowolne miejsce zamieszkania jako główne miejsce zamieszkania, pod warunkiem że je „normalnie zamieszkujesz”. Oznaczenie może odnosić się do mieszkań sezonowych, takich jak domek letniskowy lub przyczepa mieszkalna. W przypadku rodziny tylko jedno główne miejsce zamieszkania jest dopuszczalne każdego roku. Ten wymóg ma ważne konsekwencje. Na przykład, jeśli posiadasz więcej niż jedną nieruchomość, musisz zdecydować, którą z nich wyznaczyć jako główne miejsce zamieszkania na podstawie zysków kapitałowych za ten rok.

Jeśli jesteś rezydentem, ale nieruchomość nie była głównym miejscem zamieszkania przez wszystkie lata, przez które ją posiadałeś, musisz proporcjonalnie rozliczyć zysk kapitałowy za lata, w których nieruchomość nie została wyznaczona jako główne miejsce zamieszkania. Zmiana sposobu użytkowania, z wynajmu na główne miejsce zamieszkania, może skutkować „domniemanym rozdysponowaniem ”, skutkującym podatkowymi dochodami kapitałowymi. Możesz jednak odłożyć uznanie tego zysku do czasu faktycznej sprzedaży domu.

Kiedy opuszczasz Kanadę, istnieje „domniemana dyspozycja” majątku kapitałowego. Innymi słowy, jeśli posiadasz kanadyjskie aktywa, które zyskały na wartości, zapłacisz podatek od tych zysków, gdy opuścisz kraj. To „domniemane rozdysponowanie” może mieć również zastosowanie, gdy właściciel nieruchomości niebędący rezydentem umiera lub gdy nieruchomość jest przenoszona z osoby fizycznej do firmy tej osoby lub jej krewnego, nawet jeśli nie zapłacono żadnych pieniędzy.

Pożyczki pod zastaw domu

Możesz uzyskać kapitał ze swojej kanadyjskiej nieruchomości mieszkalnej za pomocą odwróconej hipoteki lub linii kredytowej pod zastaw domu (HELOC).

szacowanej wartości domu. Żadna spłata nie jest wymagana, a wpływy są wolne od podatku. Fundusze można zainwestować, koszty odsetek można odpisać (jeśli środki są zainwestowane w aktywa przynoszące dochód), a właściciel domu może mieszkać w domu tak długo, jak sobie tego życzy. Pożyczka kończy się, gdy właściciel domu umiera lub sprzedaje dom, po czym jest spłacany z wpływów ze sprzedaży.

HELOC to konwencjonalny kredyt hipoteczny, ponieważ możesz spłacić dowolną kwotę kapitału w dowolnym momencie bez żadnych kar. Oprocentowanie na linii kredytowej jest z reguły wyższa niż oprocentowanie kredytów hipotecznych, ale są zazwyczaj niższe niż niezabezpieczonego długu.

Alternatywne inwestycje w nieruchomości

Fundusze inwestycyjne w nieruchomości ( giełdzie porównawczej Toronto Stock Exchange (S & P / TSX).

Jako fundusze, muszą rozpowszechniać większość swojego dochodu do opodatkowania do akcjonariuszy. W 2007 r. Rząd federalny Kanady wprowadził ustawę, że fundusze powiernicze muszą przekształcić się w zwykłe korporacje płacące podatki do 1 stycznia 2011 r., Ale wiele REITS zostało uchronionych od tego ustawodawstwa. Nowe zasady trustu wymagają, aby REIT utrzymywał 95% dochodu z pasywnych źródeł przychodów (czynsz z nieruchomości, odsetki, zyski kapitałowe z nieruchomości, dywidendy i tantiemy), a 75% dochodu z czynszu i części zysków kapitałowych poprzedniej zasady. Jeśli REIT utrzyma tę strukturę, pozostanie na mocy poprzednich przepisów dotyczących podatku od powiernictwa. Więcej informacji na temat tego typu struktury dochodów można znaleźć w artykule Podstawy opodatkowania REIT.

Wniosek

Podsumowując, kanadyjskie prawo jest dość liberalne, jeśli chodzi o posiadanie nieruchomości. Nie musisz być obywatelem Kanady ani nawet mieszkać w kraju, a podatki od nieruchomości i koszty odsetek można odliczyć od podatku. Aby jednak inwestować z zyskiem, należy mieć świadomość konsekwencji podatkowych na każdym etapie inwestycji, od posiadania nieruchomości i jej zamieszkiwania lub wynajmu, aż po jej sprzedaż.