Co to jest Opco?
Co to jest Opco?
Opco to skrót od „firmy operacyjnej”, zwykle używanego przy opisywaniu głównej spółki operacyjnej zaangażowanej w transakcję opco / propco, która jest najczęstszą strukturą wydzielania trustu inwestycyjnego w branży nieruchomości ( REIT ).
Spółka zajmująca się nieruchomościami ( propco ) zachowuje własność wszystkich nieruchomości i związanych z nimi długów, podczas gdy opco prowadzi bieżące operacje i zarządzanie, oferując korzyści opco związane z jej ratingiem kredytowym i możliwościami finansowania.
Kluczowe wnioski
- Opco to skrót od „firmy operacyjnej”, zwykle używany przy opisywaniu głównej firmy operacyjnej zaangażowanej w transakcję opco / propco, która tworzy REIT.
- W strategii transakcji opco / propco firmy są podzielone na co najmniej spółkę operacyjną i spółkę zajmującą się nieruchomościami w celu poprawy finansów obu perspektyw.
- Istnieją funkcjonalne i strategiczne różnice między spółkami zarządzającymi nieruchomościami a REIT, ale REIT nie musi obsługiwać nieruchomości.
Jak działa Opco?
Umowa ze spółką operacyjną / spółką zajmującą się nieruchomościami („opco / propco”) to umowa biznesowa, w której spółka zależna (tj. Spółka zajmująca się nieruchomościami) jest właścicielem wszystkich nieruchomości generujących dochody, podczas gdy spółka główna (spółka operacyjna) zarządza działalnością bez bezpośrednia własność samej własności. Umowy Opco / propco pozwalają na zachowanie odrębności wszystkich kwestii związanych z finansowaniem i ratingiem kredytowym obu firm, poprawiając w ten sposób sytuację finansową każdego podmiotu.
W strategii transakcji opco / propco firmy są podzielone na co najmniej jedną spółkę operacyjną i jedną spółkę zajmującą się nieruchomościami. Podczas gdy firma zajmująca się nieruchomościami jest właścicielem wszystkich aktywów – w tym nieruchomości lub innej nieruchomości – które są związane z generowaniem przychodów, opco jest tym, który wykorzystuje te aktywa do generowania sprzedaży.
Strategia opco / propco umożliwia firmom utrzymanie pewnych elementów – a mianowicie zadłużenia, a tym samym zobowiązań związanych z obsługą długu, ratingów kredytowych i powiązanych kwestii – z ksiąg spółki operacyjnej. Zwykle daje to firmie znaczne korzyści finansowe i oszczędności. Jeśli spółka operacyjna utworzy REIT dla wszystkich posiadanych nieruchomości, może uniknąć podwójnego opodatkowania wszystkich swoich dystrybucji dochodów. Kiedy rynki kredytowe stają się bardziej ograniczone lub gdy wartości nieruchomości spadają, strategie transakcji opco / propco nie są tak praktyczne, a w wielu przypadkach nie są nawet wykonalne.
Przykład Opco
wolne od podatku wydzielenie swoich nieruchomości w nowy REIT.
W ten sposób Penn National Gaming wydzieliła REIT Gaming and Leisure Properties, przenosząc całość własności nieruchomości na nowo utworzony REIT. Po zakończeniu tego spinoffu Gaming and Leisure Properties wydzierżawił nieruchomości z powrotem Penn National Gaming, który je obsługiwał.
Specjalne przepisy podatkowe, które obowiązują na REIT Penn National Gaming, uniemożliwiają propco płacenie federalnego podatku dochodowego od wszelkich czynszów uzyskanych z opco. REIT z Penn National Gaming ma również znacznie niższe oprocentowanie niż firma zajmująca się grami. Ponadto, ponieważ Penn National Gaming wyeliminował cały bezpośredni dług związany z nieruchomością, przenosząc własność na jej REIT, uproszczony bilans opco pozwala firmie kasyna pożyczyć fundusze, których potrzebuje do działania, a także rzucić się na dalszy rozwój i ekspansję swoich kasyn.
REOC i REIT
Istnieją funkcjonalne i strategiczne różnice między spółkami zarządzającymi nieruchomościami ( REOC ) a REIT. Wiele REIT koncentruje swoją strategię inwestycyjną i portfelową na generowaniu przepływów pieniężnych z czynszów lub dzierżaw generowanych przez posiadane przez nie nieruchomości. Inwestycje REIT w projekt budowlany oraz akwizycje mogą mieć na celu generowanie przychodów z wynajmu nieruchomości. Ten dochód netto przeznaczony jest głównie na wypłaty dla inwestorów.
Spółka zarządzająca nieruchomościami może sfinansować nową budowę, a następnie sprzedać nieruchomość za zwrot. Firma mogła również kupić nieruchomość, wyremontować budynek, a następnie odsprzedać nieruchomość z zyskiem. REOC mogłaby również służyć jako spółka zarządzająca, która nadzoruje nieruchomości.
Zyski, które generuje firma zarządzająca nieruchomościami, mogą w dużej mierze zostać ponownie zainwestowane w projekty, takie jak przejęcia, remonty i nowe konstrukcje. Dzięki temu REOC może stosunkowo szybko wypełnić swój portfel potencjalnymi długoterminowymi perspektywami. Można to porównać z przepisami, które wymagają, aby REIT rozdysponował większość swojego dochodu netto swoim akcjonariuszom w formie dywidendy. Może istnieć potencjał dla większych perspektyw wzrostu dzięki REOC, ale mogą one nie generować tak dużego natychmiastowego dochodu jak REIT.