Umowa dotycząca firmy operacyjnej / nieruchomości (OPCO / PROPCO)
Co to jest umowa dotycząca firmy operacyjnej / firmy zajmującej się nieruchomościami (OPCO / PROPCO)?
Umowa spółki operacyjnej / spółki zarządzającej nieruchomościami (opco / propco) to umowa biznesowa, w której spółka zależna (tj. Spółka zajmująca się nieruchomościami lub „ propco ”) jest właścicielem wszystkich nieruchomości generujących dochody, a nie firmy głównej (spółki operacyjnej lub „ opco ”).
Umowy Opco / propco pozwalają na zachowanie odrębności wszystkich kwestii związanych z finansowaniem i ratingiem kredytowym obu firm. Taka struktura biznesowa jest powszechna w transakcjach na rynku nieruchomości oraz w strukturyzowaniu trustów nieruchomości (REIT).
Kluczowe wnioski
- Porozumienia biznesowe Opco / propco skutkują tym, że spółka zależna lub spółka zajmująca się nieruchomościami (propco) posiada lub posiada wszystkie aktywa i nieruchomości, z których główna spółka operacyjna (oopco) wykorzystuje do generowania przychodów.
- Umowy Opco / propco mogą pomóc spółce macierzystej czerpać korzyści, ponieważ warunki finansowania i kredytu są niezależne od spółki operacyjnej.
- Oprócz niezależności od pożyczki, tego typu transakcje mogą przynosić korzyści podatkowe spółce dominującej.
- Chociaż niektórzy mogą brać pod uwagę tego rodzaju luki podatkowe w transakcjach, są one całkowicie legalne i ogólnie uważa się je za oznakę inteligentnego biznesu.
Zrozumienie umów dotyczących firm operacyjnych / nieruchomości
Spółki macierzyste mogą być konglomeratami lub holdingami. Konglomerat, taki jak General Electric, oprócz swojej podstawowej działalności jest właścicielem spółek o odrębnych modelach biznesowych. Natomiast spółka holdingowa jest tworzona w szczególnym celu posiadania grupy spółek zależnych i nie prowadzi działalności gospodarczej. Spółki holdingowe zwykle powstają w celu realizacji korzyści podatkowych.
Master Limited Partnerships lub MLP również zatrudniają podobną strukturę macierzystą / zależną. Większość MLP znajduje się w obrocie publicznym. Doskonałym przykładem struktury MLP jest Linn Energy Inc., w skład której wchodzą zarówno MLP, LINE, jak i korporacja będąca właścicielem udziałów w MLP, LNCO. Ze względów podatkowych inwestorzy mogą wybrać, w jaki sposób chcą otrzymywać dochód, który firma generuje.
Komandytowa spółka komandytowa ma strukturę podatkową typu „pass-through”, co oznacza, że wszystkie zyski i straty są przekazywane komandytariuszom. Samo MLP nie jest zobowiązane do zapłaty podatku dochodowego od osób prawnych od swoich dochodów, a tym samym unika podwójnego opodatkowania większości korporacji. Większość MLP działa w branży energetycznej. Spółki zależne posiadają akcje (oficjalnie jednostki) spółki dominującej MLP, redystrybuując dochód pasywny za pośrednictwem korporacji jako regularną dywidendę.
Krytyka Opco / Propco
Porozumienia Opco-propco pozwalają spółce operacyjnej na wynajem lub dzierżawę nieruchomości od firmy zajmującej się nieruchomościami. W praktyce wygląda to na sprzedaż i leasing zwrotny. Jednak firma nigdy nie zrzeka się nieruchomości w żaden rzeczywisty sposób, ponieważ propco i opco należą do tej samej grupy przedsiębiorstw.
Chociaż może to brzmieć jak korporacyjny odpowiednik posiadania ciasta i zjedzenia go, tworzenie propco może mieć kilka wad. Jeśli firma działa w wielu lokalizacjach, a nie w głównej, układ propco stawia firmę w sytuacji, w której zamknięcie dowolnej lokalizacji staje się trudniejsze.
Na przykład w tradycyjnym układzie biznesowym firma może zdecydować się na zamknięcie nierentownej lokalizacji lub biura i prawdopodobnie sprzedać nieruchomość. Z drugiej strony, w porozumieniu propco, propco jest właścicielem nieruchomości i może nie zdecydować się na jej wyładowanie, jeśli rynek nie zwróci wystarczająco dużo, aby pokryć długi. W rezultacie opco może być zobowiązane do płacenia czynszu za nieruchomość, nawet jeśli jej nie wykorzystuje, ponieważ propco zależy od tego dochodu w celu obsługi długu finansowanego z nieruchomości.
Prawdziwy przykład transakcji dotyczącej spółki operacyjnej / spółki nieruchomościowej
W Wielkiej Brytanii transakcje opco / propco są bardzo popularną metodą tworzenia przez spółkę dominującą zaufania do dochodu z nieruchomości (REIT). REIT posiada, obsługuje i / lub finansuje nieruchomości, które przynoszą dochód. Większość REIT specjalizuje się w konkretnym sektorze, takim jak REIT biurowy lub REIT medyczny. Ogólnie rzecz biorąc, REIT będą przekazywać inwestorom pobrane opłaty za czynsz w formie dywidend.
Utworzenie REIT poprzez transakcję opco / propco może nastąpić poprzez początkową sprzedaż aktywów generujących dochód od spółki operacyjnej spółce zależnej. Następnie spółka zależna wynajmuje nieruchomość z powrotem spółce operacyjnej. Spółka operacyjna może następnie wydzielić spółkę zależną jako REIT. Zaletą takiego rozwiązania jest to, że firma może wtedy uniknąć podwójnego opodatkowania swoich dystrybucji dochodów.