Propco (firma zajmująca się nieruchomościami)
Co to jest Propco (firma zajmująca się nieruchomościami)?
Spółka propco, spółka zajmująca się nieruchomościami lub spółka propco to dodatkowy podmiot utworzony przez firmę specjalnie w celu posiadania i zarządzania nieruchomością, której jest właścicielem.
Przekazanie nieruchomości generującej dochód i związanego z nim zadłużenia nowo utworzonej spółce zależnej zazwyczaj zapewnia jednostce dominującej lub OPCO (spółce operacyjnej) korzyści związane z finansowaniem i kwestiami ratingu kredytowego.
Kluczowe wnioski
- Propco to spółka zależna utworzona specjalnie przez spółkę macierzystą lub opco w celu posiadania i zarządzania nieruchomościami przynoszącymi dochód.
- Prawie zawsze dąży się do tego, aby zapewnić korzystniejsze finansowanie i złagodzić kwestie ratingu kredytowego.
- Przeniesienie całej nieruchomości i związanego z nią długu do propco umożliwia opco uwolnienie funduszy i poprawę kondycji finansowej.
- Tymczasem propco dziedziczy portfel nieruchomości, które może wykorzystać jako zabezpieczenie w celu pozyskania kapitału po konkurencyjnych stawkach.
Jak działa Propco (firma zajmująca się nieruchomościami)
Porozumienia biznesowe Opco-propco skutkują posiadaniem lub posiadaniem przez spółkę zależną lub spółkę zajmującą się nieruchomościami wszystkich aktywów, w tym nieruchomości, które główna spółka operacyjna (OPCO) wykorzystuje do generowania przychodów. Czemu to robić? Przede wszystkim w celu zapewnienia korzystniejszego finansowania i kapitalizacji firmy do ekspansji.
Wszystkie kwestie związane z finansowaniem i ratingiem kredytowym są nagle rozdzielane między dwie strony. Opco usuwa ze swoich ksiąg koszty utrzymania swoich nieruchomości, umożliwiając uwolnienie funduszy i poprawę kondycji finansowej.
W tym samym czasie nowo utworzone propco dziedziczy portfel nieruchomości, które może wykorzystać jako zabezpieczenie w celu zaciągnięcia długu i pozyskania kapitału po konkurencyjnych stawkach.
Krytyka Propco (firmy zajmującej się nieruchomościami)
Umowy Opco-propco pozwalają spółce operacyjnej na wynajem lub dzierżawę nieruchomości od firmy zajmującej się nieruchomościami. W praktyce wygląda to na sprzedaż i leasing zwrotny. Jednak firma nigdy nie zrzeka się nieruchomości w żaden rzeczywisty sposób, ponieważ propco i opco należą do tej samej grupy przedsiębiorstw.
Chociaż może to brzmieć jak korporacyjny odpowiednik posiadania ciasta i zjedzenia go, tworzenie propco może mieć kilka wad. Jeśli firma działa w wielu lokalizacjach, a nie w głównej, układ propco stawia firmę w sytuacji, w której zamknięcie dowolnej lokalizacji staje się trudniejsze.
Na przykład w tradycyjnym układzie biznesowym firma może zdecydować się na zamknięcie nierentownej lokalizacji lub biura i prawdopodobnie sprzedać nieruchomość. Z drugiej strony, w porozumieniu propco, propco jest właścicielem nieruchomości i może nie zdecydować się na jej wyładowanie, jeśli rynek nie zwróci wystarczająco dużo, aby pokryć długi.
W rezultacie opco może być zobowiązane do płacenia czynszu za nieruchomość, nawet jeśli jej nie wykorzystuje, ponieważ propco zależy od tego dochodu w celu obsługi długu finansowanego z nieruchomości.
Uwagi specjalne
Przejście z Propco na REIT
Ponieważ propco może ograniczać elastyczność opco w pewnych sytuacjach, spółka operacyjna czasami wydziela spółkę z branży nieruchomości jako trust inwestycyjny w nieruchomości (REIT), aby przekształcić ją we własny podmiot.
Stworzenie REIT-u– spółki, które posiadają portfel nieruchomości i kredytów hipotecznych, pobierają czynsz z nich, a następnie przekazują je inwestorom w formie dywidend– daje spółce dominującej korzyści podatkowe, a mianowicie eliminację ewentualnych problemów związanych z podwójnym opodatkowaniem z układem propco-opco.
Ważny
Spółka operacyjna może później zdecydować się na wydzielenie spółki zależnej jako trust inwestycyjny na rynku nieruchomości (REIT), aby uzyskać korzyści podatkowe.
Po wydzieleniu propco może działać jak każdy inny REIT, dodając do swojego portfela nieruchomości niezwiązane z działalnością opco.