Punkty ujemne
Co to są punkty ujemne?
Punkty ujemne to zasadniczo rabaty, które pożyczkodawcy płacą pośrednikom w obrocie nieruchomościami lub pożyczkobiorcom, aby pomóc im pozwolić sobie na zamknięcie kredytów hipotecznych, które wystawiają. System ten pozwala niektórym wykwalifikowanym pożyczkobiorcom, których w innym przypadku nie stać na koszty zamknięcia i opłaty rozliczeniowe, na zakup domu – zwykle w zamian za płacenie wyższego oprocentowania przez cały okres trwania pożyczki.
Punkty ujemne są zwykle wyrażane jako procent kwoty głównej pożyczki lub w punktach bazowych (BPS). Można je porównać z punktami rabatowymi, zwanymi również punktami zamknięcia, które są kupowane z góry jako odsetki przedpłacone przez pożyczkobiorców w celu obniżenia ich miesięcznych kosztów w okresie spłaty kredytu hipotecznego.
Kluczowe wnioski
- Negatywne punkty to rabaty kosztów zamknięcia oferowane przez niektórych pożyczkodawców kwalifikowanym pożyczkobiorcom lub brokerom hipotecznym w celu zmniejszenia początkowego obciążenia związanego z zamknięciem.
- Te rabaty mają pomóc niektórym nabywcom domów w uzyskaniu wystarczającej ilości gotówki na zamknięcie, co może być zbyt drogie.
- Pożyczkobiorcy, którzy otrzymają pomoc w postaci punktów ujemnych, będą jednak musieli płacić wyższe oprocentowanie przez cały okres trwania pożyczki.
Zrozumienie punktów ujemnych
Punkty ujemne występują w jednej z dwóch ogólnych form: dla brokerów i bezpośrednio dla pożyczkobiorców. Rabaty wypłacane brokerowi kredytów hipotecznych są znane jako premie za spread od zysku (YSP) i są częścią wynagrodzenia brokera hipotecznego.
Jeśli rabatem jest kredyt pożyczkobiorcy, można go wykorzystać do pokrycia niektórych kosztów rozliczenia lub zamknięcia kredytu. Takie wykorzystanie punktów ujemnych przez kredytobiorcę jest znane jako bezpłatny kredyt hipoteczny.
Kwota kredytu pożyczkobiorcy nie może przekraczać kosztów rozliczenia i nie może stanowić części zadatku. Punkty ujemne można wykorzystać do pokrycia niektórych jednorazowych kosztów zamknięcia, takich jak opłaty bankowe i opłaty za tytuł własności, ale nie można ich użyć do pokrycia powtarzających się wydatków, takich jak odsetki lub podatek od nieruchomości.
Zalety i wady punktów ujemnych
Punkty ujemne pozwalają pożyczkobiorcom, którzy mają niewiele lub nie mają żadnych pieniędzy, na pokrycie kosztów rozliczenia w celu uzyskania kredytu hipotecznego. Jednak ekonomia wykorzystania punktów ujemnych zależy od horyzontu czasowego pożyczkobiorcy.
Jeśli kredytobiorca zamierza utrzymywać kredyt hipoteczny przez krótki okres, oszczędne może być uniknięcie kosztów początkowych w zamian za stosunkowo wyższą stopę procentową wiele kredytów hipotecznych z punktami ujemnymi będzie miało wyższą stopę procentową przez cały okres spłaty kredytu. Z drugiej strony, jeżeli kredytobiorca zamierza utrzymywać kredyt hipoteczny przez dłuższy okres, prawdopodobnie bardziej opłacalne jest zapłacenie z góry kosztów rozliczenia w zamian za niższą stopę procentową.
Przykład punktów ujemnych
Zastosowanie punktów ujemnych do kredytu hipotecznego zwiększa stopę procentową, ale może obniżyć koszty zamknięcia. Jeśli pożyczkobiorca zaakceptuje jeden punkt ujemny, pożyczkodawca może podnieść stałą stopę procentową pożyczki o 0,25%, ale udzielić pożyczkobiorcy 1% pożyczki jako kredytu na pokrycie kosztów zamknięcia.
Na przykład pożyczkobiorca stara się o kredyt hipoteczny w wysokości 1 000 000 USD na zakup domu. Wycena pożyczki z oprocentowaniem 5% i dwoma punktami ujemnymi przyniosłaby rabat w wysokości 20 000 USD, który można zastosować do kosztów zamknięcia pożyczki (1 000 000 USD x 2% = 20 000 USD).
Im bardziej tradycyjna struktura pożyczka dla tej samej kwoty zakupu domu może być pożyczka na 4% odsetek i jeden punkt zaliczki. W przypadku tej pożyczki oprocentowanie jest niższe, ale wymaga to od pożyczkobiorcy wpłaty zaliczki w wysokości 10 000 USD.
Uwagi specjalne
Niektórzy brokerzy kredytów hipotecznych mogą nie informować konsumentów o dostępności kredytów o wartości ujemnej i mogą być bardziej zaniepokojeni prowizją od transakcji. W przeszłości brokerzy byli znani z oznaczania kredytów hipotecznych i zatrzymywania kwoty wygenerowanej z punktów ujemnych jako rekompensaty za pośrednictwo w pożyczce.
Badacze odkryli, że marże uzyskiwane przez pośredników hipotecznych były stale wyższe w przypadku pożyczek o wartości ujemnej niż w przypadku pożyczek o wartości dodatniej. Badanie przeprowadzone przezprofesora hipotecznych na przełomie XIX i XX wieku okazało się, że od kredytów ustalonych przez kredytodawcę o 6% plus 3 punkty, znaczniki dla kredytobiorcy wynosi 1 punkt procentowy. Ale w przypadku pożyczek, które były notowane na 7% i minus 2,25 punktu, marża brokera wyniosła 2,375 punktu.
Kwalifikujący się nabywcy domów powinni być świadomi programów punktów ujemnych i aktywnie zapytać swojego brokera, jaka jest ich struktura opłat. Pamiętaj, że punkty ujemne zwiększą również całkowity koszt odsetek od kredytu hipotecznego płaconych przez cały okres trwania kredytu, zwiększając miesięczne raty w celu zrekompensowania rabatu z tytułu kosztów zamknięcia.