Jak zwiększyć wartość netto nieruchomości dzięki dźwigni finansowej
Inwestowanie w nieruchomości stało się popularnym sposobem dywersyfikacji portfela inwestycyjnego. Wszędzie, gdzie spojrzymy, nieustannie przypomina nam się o korzyściach płynących z kupowania nieruchomości, z wielu materiałów informacyjnych na temat seminariów na temat nieruchomości lub pokazów domów, które pokazują niesamowitą wartość zarządzania lub odwracania wynajmowanych nieruchomości.
Ale to nie jest takie proste. W końcu kupno nieruchomości na wynajem nie jest jak inwestowanie w akcje – nie można po prostu odłożyć trochę tu i tam i zostać właścicielem nieruchomości. Aby dokonać tego zakupu, potrzebujesz kapitału. A proces często może być długi i przeciągający się. Nie wspominając o wszystkich zagrożeniach, jakie się z tym wiążą, zwłaszcza jeśli nie przeprowadzasz badań. Ale czy istnieje sposób na wejście na rynek poprzez zwiększenie wartości netto? Spróbuj wykorzystać dźwignię na swoją korzyść. W ten sposób możesz odłożyć niewiele lub wcale pieniędzy i użyć długu, aby pomóc sobie w uzyskaniu zwrotu.
Czytaj dalej, aby dowiedzieć się więcej o tym, jak użyć dźwigni finansowej, aby zwiększyć wartość netto nieruchomości, a także o niektórych ryzykach z tym związanych. (Aby uzyskać więcej informacji, zobacz Net Worth Tracker Investopedia ).
Kluczowe wnioski
- Dźwignia finansowa wykorzystuje pożyczony kapitał lub dług w celu zwiększenia potencjalnego zwrotu z inwestycji.
- W przypadku nieruchomości najczęstszym sposobem wykorzystania inwestycji jest wykorzystanie własnych pieniędzy lub kredytu hipotecznego.
- Dźwignia finansowa działa na Twoją korzyść, gdy wartość nieruchomości rośnie, ale może również prowadzić do strat, jeśli wartość spada.
- Unikaj lewarowania ryzyka poprzez podejmowanie rozsądnych decyzji inwestycyjnych i rozliczanie spłat kredytu hipotecznego, wolnych miejsc pracy i trudnej gospodarki.
Co to jest dźwignia finansowa?
Dźwignia finansowa to wykorzystanie różnych instrumentów finansowych lub pożyczonego kapitału – innymi słowy długu – w celu zwiększenia potencjalnego zwrotu z inwestycji. Jest powszechnie używany zarówno na Wall Street, jak i na Main Street, gdy mówimy o rynku nieruchomości. Dźwignia finansowa jest techniką używaną zarówno przez ludzi, jak i firmy, aby zwiększyć potencjał zwrotów, jednocześnie zwiększając wady związane z ryzykiem, jeśli coś nie wyjdzie.
Chociaż potencjał dobrego zwrotu jest możliwy – na przykład w przypadku wzrostu cen nieruchomości – wykorzystanie dźwigni finansowej może być mieczem obosiecznym. Dzieje się tak, ponieważ może również prowadzić do strat, jeśli inwestycja zostanie przesunięta w przeciwnym kierunku. W przypadku cen nieruchomości straty następują, gdy ceny spadają.
Sposoby uzyskania dźwigni finansowej
Najłatwiejszym sposobem uzyskania dźwigni finansowej jest użycie własnych pieniędzy. W przypadku kredytu hipotecznego, standardowa 20% zaliczka daje 100% wartości domu, w którym chcesz mieszkać. Niektóreprogramy finansowania pozwalają odłożyć jeszcze mniej pieniędzy.
Jeśli kupisz nieruchomość jako inwestycję, możesz znaleźć się w sytuacji, w której twoi partnerzy dostarczą część – lub nawet całość – pieniędzy. Podobnie, niektórzy sprzedający mogą być skłonni sfinansować część ceny zakupu nieruchomości, którą chcą sprzedać. W ramach takiej umowy można kupić nieruchomość niewielkim nakładem pieniędzy, aw niektórych przypadkach wcale.
2:04
Przykład dźwigni finansowej
Weź pod uwagę powszechny wymóg zakupu nieruchomości w postaci 20% zaliczki. To 100 000 dolarów na nieruchomości o wartości 500 000 dolarów. Odkładając tylko 20% pieniędzy i pożyczając resztę, kupujący przeznacza zasadniczo stosunkowo niewielki procent swoich własnych środków na zakup. Dlatego większość jest zapewniana przez pożyczkodawcę. Dlatego inwestorzy nieruchomości często określają pozostałe 80% ceny zakupu jako pieniądze innych ludzi.
Załóżmy, że nieruchomość rośnie w tempie 5% rocznie. Oznacza to, że wartość netto pożyczkobiorcy wzrośnie do 525 000 USD w ciągu zaledwie 12 miesięcy. Porównanie tego zysku z zyskiem z zakupu dokonanego bezpośrednio, bez kredytu, podkreśla wartość strategii lewarowania. Na przykład ten sam pożyczkobiorca mógł wykorzystać te 100 000 USD na opłacony w całości zakup nieruchomości o wartości 100 000 USD.
Zakładając taką samą stopę wzrostu wynoszącą 5%, wartość netto nabywcy z zakupu nieruchomości wartej 100 000 dolarów wzrosłaby o 5 000 dolarów w ciągu 12 miesięcy, w porównaniu z 25 000 dolarów w przypadku droższej nieruchomości. Różnica w wysokości 20000 USD pokazuje potencjalny wzrost wartości netto uzyskany dzięki zastosowaniu dźwigni finansowej. Teraz wyobraź sobie, że 5% zyskuje każdego roku przez 20 lat. Z biegiem czasu korzystanie z dźwigni finansowej może mieć bardzo znaczący i bardzo pozytywny wpływ na wartość netto.
Niebezpieczeństwa związane z dźwignią finansową
Teraz złe wieści. Wszystko to brzmi świetnie, ale jest wada. Dźwignia finansowa może działać przeciwko tobie, tak samo jak może działać na twoją korzyść. Aby pokazać, jak to zrobić, wróćmy do naszego wcześniejszego przykładu. Jeśli wykorzystasz zaliczkę w wysokości 100 000 USD na zakup domu o wartości 500 000 USD, a ceny nieruchomości w Twojej okolicy spadają sukcesywnie przez kilka lat, dźwignia finansowa działa odwrotnie. Po pierwszym roku Twoja nieruchomość o wartości 500 000 USD może być warta 475 000 USD, jeśli straci na wartości o 5%. Jeśli ceny będą się utrzymywać na tej samej trajektorii, wkrótce Twoja nieruchomość może być warta 451 250 USD – strata kapitału własnego w wysokości 48 750 USD.
Tak jak dźwignia finansowa może działać na twoją korzyść, może również działać przeciwko tobie.
W tym samym scenariuszu spadku cen o 5%, gdyby te 100 000 dolarów zostało wykorzystane na zakup domu za 100 000 dolarów za gotówkę, kupujący straciłby zaledwie 5 000 dolarów w pierwszym roku, w którym ceny domów spadły – znacznie mniej niż w przypadku droższego domu.
Na rynkach nieruchomości, na których ceny znacznie spadają, właściciele domów mogą w końcu być winni więcej pieniędzy, niż dom jest w rzeczywistości wart. Dla inwestorów spadające ceny mogą zmniejszyć lub nawet wyeliminować zyski. Jeśli czynsze również spadną, wynikiem może być nieruchomość, której nie można wynająć po cenie, która pokryje koszt kredytu hipotecznego i inne wydatki. Jeśli myślisz o zostaniu wynajmującym, musisz wziąć pod uwagę wiele czynników.
Wady wykorzystania wielu właściwości
Problemy stają się jeszcze większe, gdy zaangażowanych jest wiele jednostek, ponieważ inwestorzy w nieruchomości komercyjne często odkładają jak najmniej pieniędzy. Celem jest wykorzystanie Twoich pieniędzy poprzez przejęcie kontroli nad 100% aktywów przy jednoczesnym obniżeniu tylko 20% ich wartości. Rozważmy 500 000 dolarów w naszym poprzednim przykładzie. powiedzmy tylko, że to mały budynek mieszkalny. Ponieważ został zakupiony za 100 000 USD jako zaliczkę, jeśli wartość budynku spadnie o 30%, nieruchomość jest warta zaledwie 350 000 USD, ale inwestor nadal musi zapłacić odsetki i kapitał od pełnej wartości 400 000 USD pożyczki.
Jeśli kwota, jaką inwestor otrzyma w wyniku spadku czynszu, również może skutkować niewypłacalnością nieruchomości. Jeśli inwestor wykorzystuje przepływy pieniężne z tej nieruchomości do spłaty kredytu hipotecznego na innych nieruchomościach, utrata dochodu może wywołać efekt domina, który może zakończyć się przejęciem całego portfela w stosunku do jednej złej pożyczki na jedną nieruchomość.
Unikanie wykorzystywania ryzyka
Teraz, gdy nauczyłeś się podstaw lewarowania na rynku nieruchomości, a także niektórych pułapek, możesz pomyśleć, że niemożliwe jest osiągnięcie dobrego zwrotu przy użyciu tej techniki. Nie martw się – to tylko kwestia zdrowego rozsądku. Jak każda inwestycja, nieruchomość wiąże się z ryzykiem. Chociaż możesz wykorzystać dźwignię finansową na swoją korzyść, jest kilka kluczowych rzeczy, których chcesz uniknąć, aby zapewnić sobie lepszą przewagę na rynku.
Po pierwsze, nie zakładaj, co się stanie, zanim to się stanie. Nie zawsze można używać wyników osiągniętych w przeszłości jako wskaźnika tego, co wydarzy się w przyszłości – zwłaszcza na rynku mieszkaniowym. Jeśli zauważysz, że wartości nieruchomości w określonym obszarze wzrosły o 5% do 10% w pewnym okresie, nie oznacza to, że będą nadal podążać tą samą drogą.
Następnie przygotuj się odpowiednio i wiedz, w co się pakujesz. Jeśli wpłacisz niższą zaliczkę, kwota pożyczki będzie wyższa. Oznacza to, że będziesz musiał dokonać większej spłaty kredytu hipotecznego. Być może będziesz musiał liczyć się z niższymi wskaźnikami pustostanów, trudniejszą gospodarką, złymi najemcami – wszystko to spadnie na Ciebie. Ostatecznie nadal jesteś odpowiedzialny za spłatę kredytu hipotecznego, więc musisz upewnić się, że możesz utrzymać się na powierzchni w każdej sytuacji.
Podsumowanie
Obrazy takich lewarowanych zakupów przywodzą na myśl te nocne infomerciale, w których gładko rozmawiający sprzedawcy sugerują, że kupując nieruchomości, można zarobić miliony dolarów. O ile jest to możliwe, nie polecamy tej trasy.
Na szczęście nie musisz. Istnieją mniej egzotyczne sposoby wykorzystania dźwigni finansowej, które umożliwiają kupowanie nieruchomości za stosunkowo niewielką kwotę – nawet bez żadnych pieniędzy. W rzeczywistości, chociaż mogą nie myśleć o tym jako o dźwigni finansowej, większość ludzi robi to, zaciągając kredyt hipoteczny przy zakupie domu. Spłacają pożyczkę przez lata lub dziesięciolecia, ciesząc się korzystaniem z nieruchomości. Morał z tej historii jest taki, że dźwignia jest powszechnym narzędziem, które działa dobrze – jeśli jest używane rozważnie.