Inwestycje kapitałowe a dłużne w ramach finansowania społecznościowego nieruchomości
Inwestowanie w akcje a dług w nieruchomości: przegląd
Finansowanie społecznościowe na rynku nieruchomości wystartowało od czasu uchwalenia ustawy Jumpstart Our Business Startup Act w 2012 roku i oczekuje się, że rynek będzie się dalej rozwijał. W październiku 2015 r. SEC wydała ostateczne orzeczenie w sprawie przepisów tytułu III ustawy o JOBS, zezwalając inwestorom nieakredytowanym na udział w transakcjach finansowania społecznościowego wraz z inwestorami akredytowanymi.
Inwestowanie w nieruchomości za pośrednictwem platformy finansowania społecznościowego ma pewne zalety w stosunku do REIT lub bezpośredniej własności nieruchomości. Jedną z tych zalet jest możliwość wyboru między inwestycjami dłużnymi i kapitałowymi. Przed podjęciem decyzji o finansowaniu społecznościowym na rynku nieruchomości warto zrozumieć, czym się różnią i jakie są zagrożenia. (Aby uzyskać więcej informacji na temat podstaw finansowania społecznościowego na rynku nieruchomości, zobacz: Nieruchomości i finansowanie społecznościowe: nowa ścieżka dla inwestorów ).
Kluczowe wnioski
- Finansowanie społecznościowe na rynku nieruchomości jest coraz bardziej popularną alternatywą dla REIT-ów i ETF-ów na rynku nieruchomości w celu dodania nieruchomości do portfela.
- Inwestowanie w nieruchomości kapitałowe przynosi zyski dzięki dochodom z czynszu płaconym przez najemców lub zyskom kapitałowym ze sprzedaży nieruchomości.
- Inwestowanie w nieruchomości dłużne obejmuje udzielanie pożyczek lub inwestowanie w kredyty hipoteczne (lub papiery wartościowe zabezpieczone hipoteką).
Podstawy inwestycji kapitałowych
Większość transakcji finansowania społecznościowego na rynku nieruchomości dotyczy inwestycji kapitałowych. W tym scenariuszu inwestor jest udziałowcem określonej nieruchomości, a jego udział jest proporcjonalny do zainwestowanej kwoty. Zwroty są realizowane w postaci udziału w przychodach z najmu, które nieruchomość generuje, pomniejszonych o wszelkie opłaty serwisowe uiszczane na platformie finansowania społecznościowego. Inwestorom może również zostać wypłacona część o dowolnej wartości w przypadku sprzedaży nieruchomości.
Plusy:
- Brak ograniczenia zwrotu: inwestycje kapitałowe oferują szerszy horyzont pod względem potencjału zarobkowego. Można zobaczyć roczne zwroty w zakresie od 18% do 25%. Ponieważ jednak nie ma ograniczenia, z perspektywy inwestora tak naprawdę jest to granica.
- Korzyści podatkowe: jednym z atutów posiadania nieruchomości inwestycyjnej jest możliwość odliczenia pewnych kosztów związanych z jej posiadaniem, takich jak amortyzacja i koszt napraw. W przypadku kapitałowego finansowania społecznościowego transakcje są zwykle organizowane za pośrednictwem LLC, która jest traktowana jako podmiot przepływowy do celów podatkowych. Oznacza to, że inwestorzy mogą czerpać korzyści z odliczenia amortyzacji bez konieczności bezpośredniego posiadania nieruchomości.
- Niższe opłaty: Inwestycje kapitałowe mogą być tańsze, jeśli chodzi o opłaty. Zamiast uiszczać opłaty z góry i miesięczne opłaty za usługi, inwestorzy mogą płacić jedną roczną opłatę, aby utrzymać swoją pozycję w nieruchomości. Opłata jest obliczana jako procent całkowitej zainwestowanej kwoty i często wynosi od 1% do 2%.
Wady:
- Większe ryzyko: kapitałowe finansowanie społecznościowe może wpłacić więcej pieniędzy do kieszeni inwestorów, ale oznacza podjęcie większego ryzyka. Inwestorzy są na drugim miejscu w kolejności, jeśli chodzi o zwrot z inwestycji, a jeśli nieruchomość nie spełni oczekiwań dotyczących wyników, może to łatwo przełożyć się na stratę.
- Dłuższy okres wstrzymania: inwestorzy kapitałowi patrzą na znacznie dłuższe ramy czasowe w porównaniu z inwestorami dłużnymi. Czasy wstrzymania mogą rozciągać się na pięć lub nawet dziesięć lat, co jest ważnym aspektem, jeśli chcesz utrzymać wysoki poziom płynności w swoim portfelu.
Jak działają inwestycje dłużne
Inwestując w instrumenty dłużne związane z nieruchomościami, inwestor występuje w roli pożyczkodawcy właściciela nieruchomości lub sponsora transakcji. Pożyczka jest zabezpieczona samą nieruchomością, a inwestorzy otrzymują stałą stopę zwrotu, która jest określana na podstawie oprocentowania pożyczki i kwoty, którą zainwestowali. W przypadku umowy dłużnej inwestor znajduje się na samym dole stosu kapitałowego, co oznacza, że ma pierwszeństwo, jeśli chodzi o dochodzenie wypłaty z nieruchomości. (Więcej informacji można znaleźć w samouczku: Jak zarabiać na nieruchomościach ).
Plusy:
- Krótszy czas trzymać: inwestycje dłużne są najczęściej związane z projektami rozwojowymi. W rezultacie mają one zazwyczaj krótszy okres utrzymywania w porównaniu z inwestycjami kapitałowymi. W zależności od charakteru umowy czas wstrzymania może trwać od sześciu do 24 miesięcy. To plus dla inwestorów, którzy nie są zadowoleni z długoterminowego wiązania aktywów.
- Mniejsze ryzyko: ze względu na strukturę transakcji; inwestorzy podejmują mniejsze ryzyko w przypadku inwestycji dłużnych. Zabezpieczeniem kredytu jest nieruchomość, która stanowi polisę ubezpieczenia spłaty kredytu. W przypadku niewywiązania się ze zobowiązań przez właściciela lub sponsora, inwestorzy mają możliwość odzyskania straty z inwestycji w drodze egzekucji.
- Stały dochód: Inwestycje dłużne są bardziej przewidywalne pod względem kwoty i częstotliwości zwrotów. Chociaż każda transakcja jest inna, nie jest niczym niezwykłym, że inwestorzy zarabiają od 8% do 12% rocznie. Zwroty te są zazwyczaj wypłacane co miesiąc lub co kwartał.
- Ograniczone zwroty: Inwestycje dłużne wiążą się z mniejszym ryzykiem, ale jedną z głównych wad jest fakt, że zwroty są ograniczone stopą procentową pożyczki. Inwestorzy muszą mieć jasność co do tego, czy są gotowi poświęcić potencjał, aby uzyskać wyższe zyski w zamian za bezpieczniejszy zakład.
- Wyższe opłaty: podczas gdy większość platform finansowania społecznościowego na rynku nieruchomości nie pobiera od inwestorów żadnych opłat za utworzenie konta i badanie inwestycji dłużnych, zwykle za udział w transakcji wiąże się jakiś rodzaj opłaty. Platforma crowdfundingowa zwykle pobiera procent od góry, zanim jakiekolwiek odsetki zostaną wypłacone, co może wpłynąć na Twoje zyski. Może również obowiązywać oddzielna opłata za udzielenie pożyczki, która jest przekazywana inwestorom. (Aby uzyskać więcej informacji na temat platform finansowania społecznościowego na rynku nieruchomości, przeczytaj: Top 5 firm zajmujących się finansowaniem społecznościowym na rynku nieruchomości ).
Cons:
- Niższe potencjalne zwroty: przy niższym ryzyku niższy oczekiwany zwrot.
- Ryzyko przedterminowej spłaty: kredytobiorcy hipoteczni czasami spłacają swoje pożyczki przed terminem, albo poprzez sprzedaż domu, albo poprzez refinansowanie. Może to przerwać przepływy pieniężne związane z inwestycją w dług i skrócić czas trwania portfela pożyczek.
Podsumowanie
Finansowanie społecznościowe jest atrakcyjną opcją dla inwestorów, którzy chcą inwestować w prywatne transakcje nieruchomościowe w opłacalny sposób. Minimalna inwestycja w przypadku wielu platform waha się od 5000 do 10 000 USD, co jest stosunkowo niewielką ceną, jaką trzeba zapłacić, aby uzyskać dostęp do tej klasy aktywów. Zarówno inwestycje kapitałowe, jak i dłużne mają swoje dobre i złe strony, nad którymi rozsądni inwestorzy muszą poświęcić trochę czasu na dokładne rozważenie. Zrozumienie tego, co możesz zyskać w porównaniu z tym, co ryzykujesz, może pomóc Ci zdecydować, czy jeden lub oba rodzaje inwestycji są odpowiednie dla Twojego portfela.