Inwentarz cieni
Co to jest inwentarz cieni?
Inwentaryzacja cieni odnosi się do niezamieszkanych lub wkrótce niezamieszkanych nieruchomości, które nie zostały jeszcze wprowadzone na rynek. Najczęściej jest używany do uwzględnienia tych nieruchomości, które są w trakcie egzekucji, ale które nie zostały jeszcze sprzedane. Obejmuje również domy, które właściciele czekają na wystawienie na sprzedaż do czasu poprawy cen.
Kluczowe wnioski
- Inwentaryzacja w tle odnosi się do prawdopodobnych zasobów mieszkaniowych, które nie zostały jeszcze wprowadzone na rynek nieruchomości.
- Właściciele domów czekający na odpowiednie warunki do sprzedaży swoich domów lub domy przechodzące przez proces wykluczenia to dwa największe zasoby cieni.
- Ponieważ inwentaryzacja w tle stwarza niepewność co do faktycznej podaży domów, które wkrótce będą dostępne, może wypaczyć dane z rynku nieruchomości i skomplikować spowolnienie mieszkaniowe.
Zrozumienie Shadow Inventory
Inwentaryzacja zapasów może powodować niepewność co do najlepszego czasu sprzedaży i kiedy lokalny rynek może spodziewać się pełnego ożywienia. Ponadto inwentaryzacja w cieniu często powoduje, że raportowane dane mieszkaniowe zaniżają rzeczywistą liczbę nieruchomości na sprzedaż na rynku.
Inwentaryzacja w cieniu odegrała ważną rolę w następstwie krachu hipotecznego subprime w latach 2007-2008. Wraz z bezprecedensową liczbą przypadków przejęcia nieruchomości w wyniku załamania się rynku mieszkaniowego w czasie tego kryzysu pożyczkodawcy pozostali w posiadaniu znacznych udziałów w nieruchomościach. Wielu pożyczkodawców powoli wystawiało swoje zapasy na sprzedaż w obawie przed zalaniem rynku tzw. „Zagrożonymi” nieruchomościami.
Ponieważ nieruchomości w trudnej sytuacji sprzedają się za stosunkowo niewiele, więcej z nich na rynku obniża ceny, co z kolei obniża potencjalny zwrot z inwestycji pożyczkodawców. Jednak po kryzysie finansowym w latach 2007-2008 poziom zapasów równoległych przerzedził się, ponieważ rynek mieszkaniowy powoli się ożywił.
Ekonomiczny wpływ inwentaryzacji cieni
Zapasy w cieniu zwykle rosną, gdy rynki mieszkaniowe borykają się z trudnościami. Kiedy banki zaczynają szybciej wypuszczać przejęte nieruchomości, jest to znak, że rynek mieszkaniowy osiągnął dno i ponownie zaczyna rosnąć. Ponieważ mieszkania odgrywają tak ważną rolę w całej gospodarce, mniejsza inwentaryzacja w tle generalnie zbiega się z silnym wzrostem gospodarczym.
Jednocześnie uwolnienie przejętych nieruchomości ogólnie obniża ceny mieszkań. Dzieje się tak, ponieważ nieruchomości w trudnej sytuacji są sprzedawane po znacznie niższej cenie niż inne domy. Kiedy zagrożone nieruchomości stanowią dużą część domów na rynku, ogólnie obniżają ceny.
Według Federal Reserve Bank of Cleveland, przejęte domy, które są na rynku krócej niż rok, sprzedają się o 35 procent poniżej wartości, podczas gdy te, które są na rynku od ponad roku, sprzedają się za 60 procent mniej. Te niskie ceny negatywnie wpływają na sprzedawców, ale mogą również pomóc kupującym w zakupie domów.
Inwestorzy w nieruchomości mogą również skorzystać na istnieniu ukrytych inwentaryzacji. Inwestorzy, którzy nawiązują relacje z departamentami REO małych banków i spółdzielczych kas oszczędnościowo-kredytowych, mogą czasami kupować nieruchomości z zapasów alternatywnych, zanim opinia publiczna dowie się, że są na rynku. Podobnie zarządzający aktywami i pośrednicy w obrocie nieruchomościami z większych banków czasami dostarczają inwestorom listy dostępnych nieruchomości.