Uzyskiwanie amerykańskich odliczeń od zagranicznych nieruchomości
Coraz więcej Amerykanów szuka za granicą domów wakacyjnych, nieruchomości przynoszących dochód z wynajmu i miejsc do osiedlenia się na emeryturze – czy to za pięć, czy za 30 lat. Te korzyści podatkowe z posiadania nieruchomości za granicą są podobne do tych z posiadania w Stanach Zjednoczonych, z kilkoma wyjątkami.
Kluczowe wnioski
- Jeśli posiadasz nieruchomość za granicą, Twoje ulgi podatkowe w USA zależą od sposobu użytkowania nieruchomości.
- Możesz odliczyć odsetki od kredytu hipotecznego – ale nie podatki od nieruchomości – jeśli nieruchomość jest przeznaczona do użytku osobistego.
- Jeśli otrzymujesz dochód z wynajmu, zasady zależą od tego, ile dni używasz w domu do użytku osobistego, a ile do wynajmu.
Korzyści, jakie właściciele nieruchomości uzyskują z amerykańskiego prawa podatkowego, zależą od tego, jak korzystają z nieruchomości. Jeśli na przykład mieszkasz w domu, z reguły możesz odliczyć odsetki od kredytu hipotecznego. Jeśli korzystasz z nieruchomości w celu uzyskania dochodu z wynajmu, możesz odliczyć odsetki od kredytu hipotecznego i szereg innych wydatków, w tym ubezpieczenie mienia i od odpowiedzialności cywilnej, koszty napraw i konserwacji oraz wydatki na podróże lokalne i dalekobieżnezwiązane z utrzymaniem nieruchomości.
Czytaj dalej, aby zobaczyć, jak amerykańskie przepisy podatkowe traktują zagraniczną własność nieruchomości, a także konsekwencje podatkowe sprzedaży nieruchomości.
Własność do użytku osobistego
Jeśli wykorzystujesz nieruchomość jako drugi dom – nie na wynajem – możesz odliczyć odsetki od kredytu hipotecznego tak samo, jak w przypadku drugiego domu w USA. W 2019 r. Możesz odliczyć odsetki, które zapłacisz za pierwsze 750 000 USD (375 000 USD w przypadku zgłoszenia małżeńskiego osobno) kwalifikowanego długu hipotecznego na pierwszym i drugim domu (jest to całkowita kwota). Zwróć uwagę, że jeśli kupiłeś swoje nieruchomości przed 16 grudnia 2017 r., Prawdopodobnie jesteś w posiadaniu poprzedniego limitu odliczenia w wysokości 1 miliona USD kwalifikowanego długu hipotecznego. Skontaktuj się z ekspertem podatkowym, aby upewnić się, gdzie się mieści.
Podobnie jak w przypadku głównego miejsca zamieszkania, nie możesz odpisać wydatków, takich jak media, utrzymanie lub ubezpieczenie, chyba że możesz ubiegać się o potrącenie z tytułu biura domowego.
Chociaż odliczenie odsetek od kredytu hipotecznego jest takie samo, niezależnie od tego, czy dom znajduje się w Stanach Zjednoczonych, czy za granicą, podatki od nieruchomości działają inaczej. Zgodnie z ustawą o cięciach podatkowych i zatrudnieniu (TCJA) nie można już odliczać podatku od nieruchomości od nieruchomości zagranicznych.
Wynajem nieruchomości
Przepisy podatkowe są bardziej skomplikowane, jeśli otrzymujesz dochód z wynajmu nieruchomości. W zależności od tego, ile dni korzystasz z domu do użytku osobistego, a nie do wynajmu, obowiązują różne zasady. Ogólnie należysz do jednej z dwóch kategorii:
- Wynajmujesz dom na 14 dni lub krócej i używasz go dłużej niż 14 dni lub 10% wszystkich dni, w których był wynajmowany. Możesz wynająć dom komuś innemu na okres do dwóch tygodni (14 nocy) każdego roku bez konieczności zgłaszania tego dochodu w IRS. Nawet jeśli wynajmujesz go za 5000 USD za noc, nie musisz zgłaszać dochodu z wynajmu, o ile nie wynająłeś go dłużej niż 14 dni. Dom jest uważany za rezydencję osobistą, co pozwala na odliczenie odsetek od kredytu hipotecznego zgodnie ze standardowymi zasadami dotyczącymi drugiego domu, ale nie za straty lub wydatki z tytułu najmu.
- Wynajmujesz dom na 15 lub więcej dni i używasz go krócej niż 14 dni lub 10% dni, w których był wynajmowany.W tym przypadku IRS traktuje wynajmowaną nieruchomość do domu, a czynności najmu są postrzegane jako biznes. Pamiętaj: jeśli członek Twojej rodziny korzysta z domu (tj. Współmałżonek, rodzeństwo, rodzice, dziadkowie, dzieci i wnuki), liczy się to jako osobisty dzień, chyba że otrzymasz godziwą cenę wynajmu. Musisz zgłosić wszystkie dochody z wynajmu do IRS, ale dobrą wiadomością jest to, że pozwala to na odliczenie kosztów najmu, takich jak odsetki od kredytu hipotecznego, zagraniczne podatki od nieruchomości, wydatki na reklamę, składki ubezpieczeniowe, media i opłaty płacone zarządcom nieruchomości. Jedna istotna różnica między wynajmowaną nieruchomością w kraju a za granicą: Twoja nieruchomość za granicą jest amortyzowana przez okres 40 lat, zamiast obecnych 27,5 lat w przypadku krajowych nieruchomości mieszkalnych. W obu przypadkach amortyzujesz tylko wartość konstrukcji (budynku); grunt nie podlega amortyzacji.
Sprzedaż nieruchomości
Jeśli sprzedajesz swój dom za granicą, traktowanie podatkowe jest podobne do sprzedaży domu w USA – i różni się w zależności od sposobu użytkowania nieruchomości. Jeśli mieszkałeś w domu przez co najmniej dwa z ostatnich pięciu lat, kwalifikuje się on jako Twoje główne miejsce zamieszkania i możesz wykluczyć ze sprzedaży do 250 000 USD zysków kapitałowych (lub do 500 000 USD w przypadku zamężnych podatników). To wykluczenie ze sprzedaży głównego domu nie ma zastosowania, jeśli dom nie był Twoim głównym miejscem zamieszkania, w takim przypadku będziesz winny zwykły podatek od zysków kapitałowych.
Jeśli sprzedajesz nieruchomość w Stanach Zjednoczonych, możesz być w stanie dokonać wymiany 1031 (zwanej również wymianą podobnego rodzaju ), w której zamieniasz jedną nieruchomość inwestycyjną na inną nieruchomość „podobnego rodzaju” z odroczonym podatkiem. Wielu inwestorów stosuje tę strategię w celu odroczenia spłaty zysków kapitałowych i odzyskania podatków amortyzacyjnych.
Amerykański rozdział 1031 zezwala na sprzedaż i zamianę zagranicznego majątku tylko na inny zagraniczny majątek.
Istotna różnica w traktowaniu podatkowym majątku krajowego i zagranicznego polega jednak na tym, że majątek w Stanach Zjednoczonych nie jest uważany za podobnego do majątku za granicą. Sekcja 1031 dotycząca Stanów Zjednoczonychzezwala tylko na wymianę krajową na krajową i zagraniczną na zagraniczną.
Stany Zjednoczone uważają, że każda nieruchomość poza Stanami Zjednoczonymi jest podobna do każdej innej podobnej nieruchomości poza Stanami Zjednoczonymi, więc istnieje 1031 możliwość zamiany domu w Panamie na inny w Panamie, Ekwadorze lub Kostaryce, jeśli o to chodzi. Po prostu nie będzie uważany za podobny do żadnej nieruchomości w Stanach Zjednoczonych
Podwójne opodatkowanie
Jeśli prowadzisz swój dom za granicą jako nieruchomość do wynajęcia, możesz być winien podatki w kraju, w którym znajduje się nieruchomość. Aby uniknąć podwójnego opodatkowania, można wziąć kredyt podatkowy na amerykańskiej deklaracji podatkowej dla wszelkich podatków płaconych Państwo do obcego kraju odnoszące się do przychodów z wynajmu netto. Istnieje jednak maksymalna dopuszczalna ulga podatkowa: nie możesz wziąć kredytu na kwotę wyższą niż kwota amerykańskiego podatku od dochodu z wynajmu, po odliczeniu kosztów.
Oprócz skorzystania z ulgi podatkowej z tytułu zapłaconego podatku dochodowego z wynajmu, możesz również ubiegać się o ulgę podatkową za granicą, jeśli sprzedajesz nieruchomość i płacisz podatek od zysków kapitałowych w obcym kraju.
Podsumowanie
Kupując za granicą, musisz szczególnie uważać na planowanie i szczegóły. W wielu krajach obowiązują zasady i przepisy określające, kto może posiadać własność i jak można z niej korzystać. Jeśli kupujesz dom za granicą, upewnij się, że transakcja została przeprowadzona tak, aby chronić Twoje prawa własności. W Stanach Zjednoczonych nabywcy domów otrzymują tytuł własności do nieruchomości; to rozróżnienie nie jest tak wyraźne we wszystkich krajach.
Należy również pamiętać, że jako zagraniczny właściciel nieruchomości może być wymagane wypełnienie szeregu amerykańskich formularzy podatkowych, w zależności od konkretnej sytuacji. Na przykład, jeśli wynajmujesz swój dom za granicą i otwierasz konto bankowe w celu pobierania czynszu, musisz złożyć formularz FBAR (Raport zagranicznych rachunków bankowych i finansowych), jeśli łączna wartość wszystkich twoich rachunków wynosi 10 000 USD lub więcej „na jakimkolwiek podanym dzień roku kalendarzowego. ”
Inne formularze obejmująformularz 5471 – Zwrot informacji osób amerykańskich z szacunkiem dla niektórych zagranicznych korporacji (jeśli Twój majątek znajduje się w zagranicznej korporacji);orazformularz 8858 – Zwrot informacji o osobach ze Stanów Zjednoczonych w odniesieniu do zagranicznych podmiotów ignorowanych (jeśli Twojawłasność na morzu znajduje się w zagranicznejspółceLLC).12
Ponieważ zagraniczne prawa własności i przepisy podatkowe są skomplikowane i zmieniają się od czasu do czasu, należy się chronić, konsultując się z wykwalifikowanym księgowym i / lub prawnikiem ds. Nieruchomości zarówno w Stanach Zjednoczonych, jak i za granicą.