Proces pokonania
Co to jest proces porażki?
Anulowanie procesu jest środkiem, za pomocą którego kredytobiorcy mogą wydostać się z kredytów hipotecznych przez zastąpienie portfela skarbu USA-zabezpieczonych papierami wartościowymi dla zabezpieczenia. Te papiery wartościowe muszą mieć wystarczającą wartość, aby wygenerować przepływ środków pieniężnych wystarczający na pokrycie pozostałego kapitału i odsetek należnych od pożyczki.
W przypadku porażki zobowiązanie dłużne nie znika, lecz uchylenie zwalnia nieruchomość obciążoną hipoteką z zastawu. W związku z tym pożyczkobiorca może refinansować lub sprzedać nieruchomość po przejęciu.
Defeasance generalnie wymaga, aby pożyczkobiorca uzyskał usługi prawne i finansowe od specjalistów dobrze zorientowanych w procesie spłaty. Obejmuje to brokera-dealera. Dzieje się tak, ponieważ klęska wymaga stworzenia nowo powstałych podmiotów, takich jak następca pożyczkobiorcy. Z pomocą doświadczonych specjalistów pożyczkobiorca może zasadniczo zakończyć proces spłaty w ciągu nieco ponad 30 dni. Liczba zaangażowanych stron i koszt porażki są różne, ponieważ prawa regulujące proces są różne w różnych stanach.
Kluczowe wnioski
- Defeasance to postanowienie w umowie, które unieważnia obligację lub pożyczkę pojawiające się w bilansie, gdy pożyczkobiorca odłoży środki pieniężne lub obligacje wystarczające do obsługi długu.
- Proces umorzenia pozwala na wzajemne kompensowanie zadłużenia niespłaconego i rezerwy gotówkowej w bilansie, a zatem nie ma potrzeby ich rejestrowania.
- Odroczone papiery wartościowe zwykle przynoszą niższe zyski niż porównywalne papiery wartościowe, ponieważ fundusz, który je zabezpiecza, ogranicza ryzyko kredytowe.
Zrozumienie procesu porażki
Proces wykupu pomaga zagwarantować inwestorom w papiery wartościowe zabezpieczone hipotecznie przepływy pieniężne, jakich oczekiwali przy zakupie tych papierów. Jeśli na przykład pożyczkobiorca wpadnie w duże pieniądze i zdecyduje się spłacić swój kredyt hipoteczny w jednej ryczałtowej kwocie, na długo przed terminem zapadalności kredytu, inwestorzy po drugiej stronie nie otrzymają spodziewanych odsetek w postaci przepływów pieniężnych.
Defeasance pojawiło się na rynku obligacji jako sposób na zapewnienie inwestorom oczekiwanych zysków w przypadku, gdyby emitent obligacji zdecydował się spłacić swoje zobowiązania obligatariuszom z góry. Jednak porażka stała się popularna w świecie finansowania nieruchomości, gdy zaczęły się sekurytyzowane pożyczki.
Warunki porażki
Pożyczki sekurytyzowane są zwykle utrzymywane przez podmioty znane jako Real Estate Mortgage Investment Conduits (REMIC). Podmioty te działają na podstawie kontrolowanej listy reguł określonych w Kodeksie Skarbowym.1 Zasady te określają warunki, które muszą zostać spełnione, aby pożyczkobiorca kwalifikował się do wykluczenia.
Pierwsza zasada zabrania porażki, jeśli hipoteka ma mniej niż dwa lata. Zasady określają dzień sekurytyzacji pożyczki jako początek dwóch lat, a nie dzień zamknięcia pożyczki. Niektóre pożyczki określają, że pożyczka musi być starsza niż dwa lata, aby można było ją spłacić.
Zasady stanowią również, że dokumenty pożyczki muszą wyraźnie zezwalać pożyczkobiorcy na dochodzenie odszkodowania. Dokumenty nie mogą być później poprawiane, aby umożliwić przegraną. Papiery wartościowe użyte jako nowe zabezpieczenie muszą być rządowymi papierami wartościowymi, ponieważ uważa się, że niosą one ze sobą najniższe ryzyko dla inwestorów. Wreszcie hipoteka na nieruchomości może zostać zwolniona jedynie w celu ułatwienia rozporządzania nieruchomością , na przykład sprzedaży lub refinansowania.