Klauzule awaryjne w umowach zakupu domu
Klauzula awaryjny określa warunku lub działania, które muszą być spełnione dla umowy nieruchomości, aby stać się wiążące. Awaria staje się częścią wiążącej umowy sprzedaży, gdy obie strony, kupujący i sprzedający, zgadzają się na warunki i podpisują umowę. W związku z tym ważne jest, aby zrozumieć, w co się pakujesz, jeśli klauzula awaryjna jest zawarta w Twojej umowie dotyczącej nieruchomości. W tym miejscu przedstawiamy powszechnie stosowane klauzule warunkowe w umowach zakupu domu oraz korzyści, jakie mogą przynieść kupującym i sprzedającym.
Kluczowe wnioski
- Klauzula awaryjna określa warunek lub czynność, które muszą być spełnione, aby umowa dotycząca nieruchomości stała się wiążąca.
- Awaryjność związana z wyceną chroni kupującego i służy do zapewnienia wyceny nieruchomości na określoną minimalną kwotę.
- Kryterium finansowania (lub „warunek hipoteczny”) daje kupującemu czas na uzyskanie finansowania na zakup nieruchomości.
- Inspekcja lub ewentualne żądanie należytej staranności daje kupującemu prawo do sprawdzenia domu w określonym czasie.
Umowy dotyczące nieruchomości
Transakcja dotycząca nieruchomości zwykle zaczyna się od oferty: kupujący przedstawia ofertę kupna sprzedającemu, który może ją zaakceptować lub odrzucić. Często sprzedawca odpiera ofertę, a negocjacje toczą się w tę iz powrotem, aż obie strony osiągną porozumienie. Jeśli którakolwiek ze stron nie zgadza się z warunkami, oferta traci ważność, a kupujący i sprzedający idą osobno bez dalszych zobowiązań. Jeśli jednak obie strony wyrażą zgodę na warunki oferty, kupujący wpłaci zadatek – sumę wpłacaną jako dowód dobrej wiary, zazwyczaj w wysokości 1% lub 2% ceny sprzedaży. Fundusze są przechowywane przez firmę depozytową, gdy rozpoczyna się proces zamykania.
Czasami do oferty zakupu nieruchomości dołączana jest klauzula warunkowa, która jest zawarta w umowie o nieruchomość. Zasadniczo klauzula warunkowa daje stronom prawo do odstąpienia od umowy w pewnych okolicznościach, które muszą zostać wynegocjowane między kupującym a sprzedającym. Zdarzenia mogą obejmować szczegóły, takie jak ramy czasowe (np. „Kupujący ma 14 dni na sprawdzenie nieruchomości”) i szczegółowe warunki (np. „Kupujący ma 21 dni na zabezpieczenie 30-letniej konwencjonalnej pożyczki na 80% ceny zakupu po oprocentowanie nie wyższe niż 4,5% ”). Każda klauzula awaryjna powinna być jasno określona, tak aby wszystkie strony zrozumiały warunki.
W przypadku niespełnienia warunków klauzuli warunkowej umowa traci ważność, a jedna ze stron (najczęściej kupujący) może się wycofać bez konsekwencji prawnych. I odwrotnie, jeśli warunki zostaną spełnione, umowa jest prawnie wykonalna, a strona naruszyłaby umowę, gdyby zdecydowała się wycofać. Konsekwencje są różne, od przepadku zadatku po procesy sądowe. Na przykład, jeśli kupujący wycofa się, a sprzedawca nie może znaleźć innego kupującego, sprzedawca może złożyć pozew o określone świadczenie, zmuszając kupującego do zakupu domu.
Rodzaje klauzul awaryjnych
Klauzule awaryjne mogą być napisane dla prawie każdej potrzeby lub obawy. Oto najczęstsze nieprzewidziane wydatki zawarte w dzisiejszych umowach zakupu domu.
Awaryjność wyceny
Awaryjność związana z wyceną chroni kupującego i służy do zapewnienia wyceny nieruchomości na określoną minimalną kwotę. Jeśli nieruchomość nie wycenia co najmniej określonej kwoty, umowa może zostać rozwiązana, aw wielu przypadkach zadatek jest zwracany kupującemu.
Warunek związany z wyceną może obejmować warunki, które pozwalają kupującemu na kontynuowanie zakupu, nawet jeśli wycena jest niższa od określonej kwoty, zwykle w ciągu określonej liczby dni po otrzymaniu przez kupującego zawiadomienia o wycenie. Sprzedawca może mieć możliwość obniżenia ceny do kwoty wyceny. Awaria określa datę wydania, w której lub przed którą kupujący musi powiadomić sprzedawcę o wszelkich problemach z wyceną. W przeciwnym razie sytuacja awaryjna zostanie uznana za spełnioną, a kupujący nie będzie mógł wycofać się z transakcji.
Klauzula warunkowa w transakcji dotyczącej nieruchomości daje stronom prawo do odstąpienia od umowy w określonych okolicznościach negocjowanych między kupującym a sprzedającym.
Finansowanie awaryjne
Kryterium finansowania (zwane również „ hipoteką hipoteczną ”) daje kupującemu czas na złożenie wniosku i uzyskanie finansowania na zakup nieruchomości. Stanowi to ważną ochronę dla kupującego, który może odstąpić od umowy i odzyskać zadatek w przypadku, gdy nie jest w stanie uzyskać finansowania od banku, brokera hipotecznego lub innego rodzaju pożyczki.
Kryterium finansowe określa określoną liczbę dni, na które kupujący ma otrzymać finansowanie. Kupujący ma do tej daty wypowiedzenie umowy (lub zażądanie przedłużenia, na które sprzedawca musi wyrazić pisemną zgodę). W przeciwnym razie kupujący automatycznie zrzeka się warunku i staje się zobowiązany do zakupu nieruchomości – nawet jeśli pożyczka nie jest zabezpieczona.
Awaryjna sprzedaż domu
Chociaż w większości przypadków łatwiej jest sprzedać przed zakupem kolejnej nieruchomości, to nie zawsze chodzi o czas i finansowanie. Sprzedaż domu awaryjny daje nabywcy określonym czasie sprzedać i rozstrzygnąć istniejącego domu w celu sfinansowania nowego. Ten rodzaj awaryjności chroni kupujących, ponieważ jeśli istniejący dom nie zostanie sprzedany za przynajmniej cenę wywoławczą, kupujący może odstąpić od umowy bez konsekwencji prawnych.
Awarie związane ze sprzedażą domu mogą być trudne dla sprzedającego, który może być zmuszony do rezygnacji z kolejnej oferty w oczekiwaniu na wynik zdarzenia awaryjnego. Sprzedawca zastrzega sobie prawo do odstąpienia od umowy, jeśli dom kupującego nie zostanie sprzedany w ciągu określonej liczby dni.
Nieprzewidziane okoliczności inspekcji
Ewentualna inspekcja (zwana także „sytuacją warunkową należytej staranności”) daje kupującemu prawo do kontroli domu w określonym czasie, na przykład od pięciu do siedmiu dni. Chroni kupującego, który może odstąpić od umowy lub negocjować naprawę na podstawie ustaleń profesjonalnego inspektora domowego. Inspektor bada wnętrze i zewnętrzną część nieruchomości, w tym stan elementów elektrycznych, wykończeniowych, hydraulicznych, konstrukcyjnych i wentylacyjnych. Inspektor dostarcza kupującemu raport z wyszczególnieniem wszelkich problemów wykrytych podczas inspekcji. W zależności od dokładnych warunków ewentualnej inspekcji kupujący może:
- Zatwierdź raport, a umowa ruszy do przodu
- Odrzuć raport, wycofaj się z umowy i poproś o zwrot zadatku
- Poproś o czas na dalsze inspekcje, jeśli coś wymaga drugiego spojrzenia
- Poproś o naprawę lub koncesję (jeśli sprzedawca się zgodzi, transakcja posuwa się naprzód; jeśli sprzedawca odmówi, kupujący może wycofać się z umowy i otrzymać zwrot zadatku)
Nieprzewidziane koszty naprawy są czasami uwzględniane jako dodatek do awaryjnej inspekcji. Określa maksymalną kwotę w dolarach na niezbędne naprawy. Jeśli inspekcja domu wykaże, że naprawa będzie kosztować więcej niż ta kwota w dolarach, kupujący może zdecydować o rozwiązaniu umowy. W wielu przypadkach koszty naprawy zależą od określonego odsetka ceny sprzedaży, na przykład 1% lub 2%.
Klauzula wyrzucenia
Klauzula „wyrzucenia” to warunek dodany przez sprzedawców w celu zapewnienia ochrony przed przypadkową sprzedażą domu. Podczas gdy sprzedawca zgadza się na warunkową sprzedaż domu, może dodać klauzulę wyrzucenia stwierdzającą, że sprzedawca może nadal sprzedawać nieruchomość. Jeśli inny kwalifikujący się kupujący podejmie działania, sprzedawca daje obecnemu kupującemu określoną ilość czasu (na przykład 72 godziny) na usunięcie ewentualności sprzedaży domu i utrzymanie umowy. W przeciwnym razie sprzedawca może wycofać się z umowy i sprzedać nowemu kupującemu.
Podsumowanie
Umowa dotycząca nieruchomości to prawnie wiążąca umowa, która określa role i obowiązki każdej ze stron transakcji dotyczącej nieruchomości. Zdarzenia awaryjne to klauzule dołączone do umowy i stanowiące jej część. Ważne jest, aby przeczytać i zrozumieć umowę, zwracając uwagę na wszystkie określone daty i terminy. Ponieważ czas jest najważniejszy, jeden dzień (i jeden przekroczony termin) może mieć negatywny – i kosztowny – wpływ na transakcję dotyczącą nieruchomości.
W niektórych stanach specjaliści z branży nieruchomości mogą przygotowywać umowy i wszelkie modyfikacje, w tym klauzule awaryjne. Jednak w innych stanach dokumenty te muszą być sporządzone przez licencjonowanych prawników. Ważne jest, aby przestrzegać praw i przepisów obowiązujących w Twoim stanie. Ogólnie rzecz biorąc, jeśli pracujesz z wykwalifikowanym specjalistą od nieruchomości, będą oni w stanie przeprowadzić Cię przez proces i upewnić się, że dokumenty są prawidłowo przygotowane (w razie potrzeby przez prawnika). Jeśli nie pracujesz z agentem lub brokerem, skontaktuj się z prawnikiem, jeśli masz jakiekolwiek pytania dotyczące umów dotyczących nieruchomości i klauzul warunkowych.