Jak wycenić nieruchomości inwestycyjne w nieruchomości
Metody analizy wartości inwestycji w nieruchomości są analogiczne do stosowanych w analizie fundamentalnej zapasów. Ponieważ inwestycja w nieruchomości zwykle nie jest transakcją krótkoterminową, analiza przepływów pieniężnych i późniejszej stopy zwrotu ma kluczowe znaczenie dla osiągnięcia celu, jakim jest opłacalna inwestycja.
Aby zarabiać, inwestorzy muszą wiedzieć, jak wycenić nieruchomości i zgadnąć, ile zysk osiągnie każdy z nich, czy to poprzez wzrost wartości nieruchomości, dochód z wynajmu, czy oba. Dokładne wyceny nieruchomości mogą pomóc inwestorom w podejmowaniu lepszych decyzji dotyczących kupna i sprzedaży nieruchomości.
Kluczowe wnioski
- Wycena nieruchomości to proces określający wartość ekonomiczną inwestycji w nieruchomość.
- Stopa kapitalizacji jest kluczową miarą wyceny nieruchomości przynoszącej dochód.
- Dochód operacyjny netto (NOI) mierzy rentowność nieruchomości generującej dochód przed dodaniem kosztów finansowania i podatków.
- Dwie kluczowe metody wyceny nieruchomości obejmują dyskontowanie przyszłych NOI oraz model mnożnikowy dochodu brutto.
- Z drugiej strony, ponieważ rynki nieruchomości są mniej płynne i przejrzyste niż giełdy, uzyskanie niezbędnych informacji może być trudne.
Wycena akcji jest zazwyczaj przeprowadzana za pomocą dwóch podstawowych metod: wartości bezwzględnej i wartości względnej. To samo dotyczy wyceny nieruchomości.
Dyskontowanie przyszłego dochodu operacyjnego netto (NOI) o odpowiednią stopę dyskontową dla nieruchomości jest podobne do wyceny zdyskontowanych przepływów pieniężnych (DCF) dla zapasów. Tymczasem integracja modelu mnożnika dochodu brutto w nieruchomościach jest porównywalna do wyceny wartości względnej z akcjami. Poniżej przyjrzymy się, jak wycenić nieruchomość za pomocą tych metod.
Dyskryminacja w zakresie kredytów hipotecznych jest nielegalna. Consumer Financial Protection Bureau lub Departamentu Mieszkalnictwa i Rozwoju Miast (HUD) USA.
Stopa kapitalizacji
Jednym z najważniejszych założeń, jakie stawia inwestor nieruchomości przy wycenie nieruchomości, jest wybór odpowiedniej stopy kapitalizacji, zwanej także stopą kapitalizacji.
Stopa kapitalizacji to wymagana stopa zwrotu z nieruchomości, pomniejszona o wzrost wartości lub amortyzację. Mówiąc prościej, jest to stawka stosowana do NOI w celu określenia bieżącej wartości nieruchomości.
Na przykład załóżmy, że nieruchomość ma wygenerować NOI w wysokości 1 miliona USD w ciągu najbliższych dziesięciu lat. Gdyby została zdyskontowana przy stopie kapitalizacji wynoszącej 14%, wartość rynkowa nieruchomości byłaby:
Wartość rynkowa 7142857 dolarów to dobry interes, jeśli nieruchomość zostanie sprzedana za 6,5 miliona dolarów. Ale to zły interes, jeśli cena sprzedaży wynosi 8 milionów dolarów.
Określenie stopy kapitalizacji jest jednym z kluczowych wskaźników wykorzystywanych do wyceny nieruchomości generującej dochód. Chociaż jest to nieco bardziej skomplikowane niż obliczenie średniego ważonego kosztu kapitału (WACC) firmy, istnieje kilka metod, które inwestorzy mogą wykorzystać, aby znaleźć odpowiednią stopę kapitalizacji, w tym:
- Metoda nadbudowy
- Metoda ekstrakcji rynkowej
- Metoda pasma inwestycji
Metoda budowania
Jednym z powszechnych sposobów obliczania stopy ograniczenia jest metoda kumulacji. Zacznij od stopy procentowej i dodaj:
- Odpowiednia premia za płynność powstaje w związku z niepłynnym charakterem nieruchomości
- Premia za odzyskanie – uwzględnia aprecjację gruntów netto
- Premia za ryzyko ujawnia całkowitą ekspozycję na ryzyko rynku nieruchomości
Przy stopie procentowej 6%, stopie braku płynności 1,5%, premii za odzyskanie 1,5% i stopie ryzyka 2,5%, stopa kapitalizacji nieruchomości kapitałowej wynosi 11,5% (6% + 1,5% + 1,5% + 2,5 %). Jeśli dochód operacyjny netto wynosi 200 000 USD, wartość rynkowa nieruchomości wynosi 1 739 130 USD (200 000 USD / 0,115).
Wykonanie tego obliczenia jest bardzo proste. Jednak złożoność polega na ocenie dokładnych szacunków dla poszczególnych składników stopy kapitalizacji, co może stanowić wyzwanie. Zaletą metody budowania jest próba zdefiniowania i dokładnego pomiaru poszczególnych składników stopy dyskontowej.
Metoda ekstrakcji rynkowej
Metoda rynkowa zakłada, że istnieją aktualne, łatwo dostępne informacje o NOI i cenach sprzedaży porównywalnych nieruchomości generujących dochód. Zaletą metody rynkowej jest to, że stopa kapitalizacji sprawia, że bezpośrednia kapitalizacja dochodów ma większe znaczenie.
Wyznaczenie stopy kapitalizacji jest stosunkowo proste. Załóżmy, że inwestor może kupić parking, który ma wygenerować 500 000 USD w NOI. W okolicy znajdują się trzy parkingi przynoszące porównywalne dochody:
- Koszt parkingu 1 wynosi 250 000 dolarów NOI, a cena sprzedaży 3 miliony dolarów. Stopa kapitalizacji wynosi 8,33% (250 000 USD / 3 000 000 USD).
- Koszt parkingu 2 wynosi 400 000 dolarów NOI, a cena sprzedaży 3,95 miliona dolarów. Stopa kapitalizacji wynosi 10,13% (400 000 USD / 3 950 000 USD).
- Koszt parkingu 3 wynosi 185 000 dolarów, a cena sprzedaży 2 miliony dolarów. Stopa kapitalizacji wynosi 9,25% (185 000 USD / 2 000 000 USD).
Biorąc pod uwagę średnie stopy kapitalizacji dla tych trzech porównywalnych nieruchomości, ogólna stopa kapitalizacji w wysokości 9,24% byłaby rozsądną reprezentacją rynku. Korzystając z tej stopy kapitalizacji, inwestor może określić wartość rynkową nieruchomości, którą rozważa. Wartość możliwości inwestycyjnej parkingu wynosi 5 411 255 USD (500 000 USD / 0,0924).
Metoda pasma inwestycji
W metodzie pasma inwestycji stopa kapitalizacji jest obliczana przy użyciu indywidualnych stóp procentowych dla nieruchomości, które korzystają zarówno z finansowania dłużnego, jak i kapitałowego. Zaletą tej metody jest to, że jest to najbardziej odpowiednia stopa kapitalizacji dla finansowanych inwestycji w nieruchomości.
Pierwszym krokiem jest obliczenie współczynnika tonącego funduszu. Jest to procent, który należy odłożyć w każdym okresie, aby mieć określoną kwotę w przyszłości. Załóżmy, że nieruchomość o NOI w wysokości 950 000 USD jest finansowana w 50%, przy czym dług z 7% odsetkami jest amortyzowany przez 15 lat. Resztę pokrywa kapitał własny przy wymaganej stopie zwrotu w wysokości 10%. Współczynnik tonącego funduszu oblicza się jako:
Sfafa=ja(1+ja)n-1Where:SFF=Sinking fund factorja=Periodic interest rate, often expressed as anja=annual percentage raten=Number of periods, often expressed in years\ begin {aligned} & SFF = \ frac {i} {(1 + i) ^ n-1} \\ & \ textbf {gdzie:} \\ & \ text {SFF} = \ text {Sinking fund factor} \\ & i = \ text {Okresowa stopa procentowa, często wyrażona jako} \\ & \ phantom {i =} \ text {roczna stopa procentowa} \\ & n = \ text {Liczba okresów, często wyrażona w latach} \ end {wyrównane }WcześniejszeSFF=(1+i)n-1
Podłączając liczby otrzymujemy:
- 0,07 / (1 + 0,07) 15 – 1
To daje 3,98%. Stawka, po jakiej pożyczkodawca musi zapłacić, jest równa współczynnikowi tonięcia funduszu powiększonemu o stopę procentową. W tym przykładzie daje to 10,98% (0,07 + 0,0398).
Zatem średnia ważona stopa lub ogólna stopa kapitalizacji, przy zastosowaniu wagi 50% w przypadku długu i 50% w przypadku kapitału własnego, wynosi:
- 10,49% [(0,5 x 0,1098) + (0,5 x 0,10)]
W rezultacie wartość rynkowa nieruchomości wynosi:
- 9 056 244 USD (950 000 USD / 0,1049)
Metody wyceny
Modele wyceny bezwzględnej określają wartość bieżącą przyszłych wpływających przepływów pieniężnych w celu uzyskania wartości wewnętrznej składnika aktywów. Najpopularniejsze metody to model dyskonta dywidendy (DDM) i techniki zdyskontowanych przepływów pieniężnych (DCF).
Z drugiej strony metody wartości względnej sugerują, że dwa porównywalne papiery wartościowe powinny mieć podobną wycenę zgodnie z ich zyskami. Wskaźniki, takie jak cena / zysk (P / E) i cena / sprzedaż, porównuje się z innymi firmami z tej samej branży, aby określić, czy wartość zapasów jest zaniżona lub zawyżona.
Podobnie jak w przypadku wyceny kapitałowej, analiza wyceny nieruchomości powinna uwzględniać obie procedury w celu określenia zakresu możliwych wartości.
Dyskontowanie przyszłych NOI
Wzór na obliczanie wartości nieruchomości w oparciu o zdyskontowany dochód operacyjny netto jest następujący:
NOI odzwierciedla dochody, które nieruchomość wygeneruje po uwzględnieniu w kosztach operacyjnych – ale przed potrąceniem podatków i płatności odsetek. Jednak przed odliczeniem wydatków należy określić całkowite przychody uzyskane z inwestycji.
Oczekiwane przychody z najmu można początkowo prognozować na podstawie porównywalnych nieruchomości w pobliżu. Dzięki odpowiednim badaniom rynku inwestor może określić, jakie ceny płacą najemcy w okolicy i założyć, że podobne stawki czynszu za metr kwadratowy można zastosować do tej nieruchomości. Prognozowane wzrosty czynszów uwzględniane są w tempie wzrostu w formule.
Ponieważ wysokie wskaźniki pustostanów stanowią potencjalne zagrożenie dla zwrotów z inwestycji w nieruchomości, należy zastosować analizę wrażliwości lub realistyczne ostrożne szacunki w celu określenia utraconego dochodu, jeśli składnik aktywów nie jest wykorzystywany w pełni.
Koszty operacyjne obejmują te, które są bezpośrednio ponoszone w ramach codziennej eksploatacji budynku, takie jak ubezpieczenie mienia, opłaty za zarządzanie, opłaty za utrzymanie i koszty mediów. Należy pamiętać, że amortyzacja nie jest uwzględniana w obliczeniach całkowitych kosztów. Dochód operacyjny netto nieruchomości jest podobny do zysku przed odliczeniem odsetek, podatków, amortyzacji i amortyzacji (EBITDA).
Dyskontowanie NOI z inwestycji w nieruchomości o stopę kapitalizacji jest analogiczne do dyskontowania przyszłego strumienia dywidend przez odpowiednią wymaganą stopę zwrotu, skorygowaną o wzrost dywidendy. Inwestorzy kapitałowi zaznajomieni z modelami wzrostu dywidend powinni natychmiast zauważyć podobieństwo.
Mnożnik dochodu brutto
Mnożnik dochodu brutto podejście jest względna wycena metoda, która opiera się na założeniu, że właściwości bazowego w tym samym obszarze będą wyceniane proporcjonalnie do dochodu brutto że pomoże wygenerować.
Jak sama nazwa wskazuje, dochód brutto to całkowity dochód przed odliczeniem wszelkich kosztów operacyjnych. Aby uzyskać dokładny szacunek dochodu brutto, należy jednak przewidzieć wskaźniki pustostanów.
Na przykład, jeśli inwestor w nieruchomości kupi budynek o powierzchni 100 000 stóp kwadratowych, może określić na podstawie porównywalnych danych dotyczących nieruchomości, że średni miesięczny dochód brutto na stopę kwadratową w okolicy wynosi 10 USD. Chociaż początkowo inwestor może założyć, że roczny dochód brutto wyniesie 12 mln USD (10 USD x 12 miesięcy x 100 000 stóp kwadratowych), w danym momencie w budynku prawdopodobnie będzie kilka wolnych lokali.
Zakładając, że wskaźnik pustostanów wynosi 10%, roczny dochód brutto wynosi 10,8 mln USD (12 mln USD x 90%). Podobne podejście stosuje się również do podejścia do dochodu operacyjnego netto.
Kolejnym krokiem do oszacowania wartości nieruchomości jest ustalenie mnożnika dochodu brutto i pomnożenie go przez dochód roczny brutto. Mnożnik dochodu brutto można znaleźć na podstawie historycznych danych sprzedaży. Spojrzenie na ceny sprzedaży porównywalnych nieruchomości i podzielenie tej wartości przez wygenerowany roczny dochód brutto daje średni mnożnik dla regionu.
Ten rodzaj wyceny jest podobny do stosowania porównywalnych transakcji lub wielokrotności do wyceny akcji. Wielu analityków będzie prognozować zyski firmy i pomnożyć jej zysk na akcję (EPS) przez wskaźnik P / E branży. Wycenę nieruchomości można przeprowadzić za pomocą podobnych środków.
Przeszkody w wycenie nieruchomości
Obie te metody wyceny nieruchomości wydają się stosunkowo proste. Jednak w praktyce ustalenie wartości nieruchomości generującej dochód za pomocą tych obliczeń jest dość skomplikowane. Po pierwsze, uzyskanie wymaganych informacji dotyczących wszystkich danych wejściowych formuły, takich jak dochód operacyjny netto, składki uwzględnione w stopie kapitalizacji i porównywalne dane dotyczące sprzedaży, może być czasochłonne i trudne.
Po drugie, te modele wyceny nie uwzględniają odpowiednio możliwych poważnych zmian na rynku nieruchomości, takich jak kryzys kredytowy lub boom na rynku nieruchomości. W rezultacie należy przeprowadzić dalszą analizę, aby przewidzieć i uwzględnić możliwy wpływ zmieniających się zmiennych ekonomicznych.
Ponieważ rynki nieruchomości są mniej płynne i przejrzyste niż giełdy, czasami trudno jest uzyskać informacje niezbędne do podjęcia w pełni świadomej decyzji inwestycyjnej.
To powiedziawszy, ze względu na duże inwestycje kapitałowe zwykle wymagane do zakupu dużej inwestycji, ta skomplikowana analiza może przynieść duże korzyści, jeśli prowadzi do odkrycia niedowartościowanej nieruchomości (podobnie jak w przypadku inwestycji kapitałowych). Dlatego poświęcenie czasu na zbadanie wymaganych nakładów jest warte czasu i energii.
Podsumowanie
Wycena nieruchomości jest często oparta na strategiach podobnych do analizy kapitału własnego. Oprócz metody zdyskontowanej NOI i mnożnika dochodu brutto często stosuje się również inne metody. Na przykład niektórzy eksperci branżowi dysponują aktywną wiedzą praktyczną na temat migracji miast i wzorców rozwoju.
W rezultacie mogą określić, które obszary lokalne są najbardziej narażone na najszybsze uznanie. Bez względu na zastosowane podejście najważniejszym predyktorem sukcesu strategii jest to, jak dobrze jest ona zbadana.