Jak inwestować w ziemię

Często zaleca się kupowanie ziemi ze względu na jej niedobór. Mając to na uwadze, inwestorzy muszą zrozumieć praktyczne aspekty posiadania ziemi i prowadzenia działalności gospodarczej na rynku gruntowym. Muszą również być świadomi konkretnych rodzajów opcji inwestycyjnych związanych z gruntami, które są dostępne w ramach produktów inwestycyjnych, takich jak  fundusze typu  ETF (ETF) i ETN (ETN).

Rodzaje inwestycji gruntowych

Niezależnie zamożni ludzie mogą kupować ziemię do użytku osobistego, rekreacji i tak, na inwestycje. Niestety większość ludzi nie mieści się w tej kategorii. To nasuwa pytanie: czy możliwości posiadania ziemi i przedsięwzięcia biznesowe są w stanie wygenerować akceptowalny zwrot z inwestycji dla małych inwestorów, jednocześnie dając im radość i atrybuty związane z posiadaniem ziemi? Aby odpowiedzieć na to pytanie, musisz umieć ocenić 10 ogólnych kategorii potencjalnych inwestycji gruntowych:

• Działka pod zabudowę mieszkaniową
• Działka pod zabudowę komercyjną
• Grunty uprawne międzyrzędzi
• Grunty hodowlane
• Timberland
• Ziemia wydobywcza minerałów
• Grunty uprawne warzyw
• Winnice
• Sady
• Teren rekreacyjny

Inwestycje w grunty mieszkaniowe i komercyjne

Zagospodarowanie terenu pod zabudowę mieszkaniową i komercyjną oferuje realne wejście do inwestycji, ponieważ praktycznie nieograniczona liczba możliwości zagospodarowania terenu może zostać tak skonstruowana, aby sprostaćograniczeniom kapitałowym i czasowyminwestora. Dla większości małych inwestorów fundusze ETF typu real estate Investment Trust (REIT) są idealnym wyborem, ponieważ nie wymagają bezpośredniego zarządzania, są bardzo zróżnicowane pod względem rodzaju nieruchomości, są zróżnicowane geograficznie, można je kupić lub sprzedać w czasie rzeczywistym i są bardzo niedrogie. Niektóre specjalizują się w pewnego rodzaju nieruchomościach, ale inne, takie jak Vanguard REIT ETF (VNQ ), zapewniają zróżnicowaną ekspozycję nainwestycje przemysłowe, biurowe, handlowe, zdrowotne, magazynowe i mieszkaniowe.

Niestety, tego typu inwestycje podważają zdolność właściciela do czerpania przyjemności z użytkowania ziemi. Dlatego inwestycje mieszkaniowe i komercyjne nie są realnymi opcjami dla osób, które chcą naprawdę doświadczyć poczucia własności ziemi.

Grunty uprawne rzędowe i grunty dla hodowli zwierząt

Grunty zakupione pod uprawę rzędową lub do prowadzenia działalności hodowlanej dają możliwość korzystania z ziemi w sensie posiadania domu, jak również z punktu widzenia generowania dochodu. Jednak drobni inwestorzy, którzy kupują grunty w celu prowadzenia tego typu przedsiębiorstw, napotykają szereg problemów. Po pierwsze, skala wymagana do prowadzenia upraw rzędowych lub hodowli zwierząt musi być bardzo duża, aby była opłacalna finansowo. To z kolei wymaga znacznych początkowych nakładów kapitałowych, znacznie wykraczających poza to, na co większość ludzi może sobie pozwolić. Ponadto bieżące koszty stałe związane z prowadzeniem tego typu działalności rolniczej są niezwykle wysokie.

To z kolei oznacza, że dźwignia finansowa i ryzyko biznesowe dla takich operacji są również bardzo wysokie. W rezultacie właściciel gruntu kładzie duży nacisk na to, aby tego typu przedsięwzięcia biznesowe odniosły sukces finansowy. W wielu przypadkach poziom stresu znacznie przewyższa korzyści, których pragną ludzie jako właściciele ziemscy. Mając to na uwadze, uczciwą oceną jest stwierdzenie, że większość drobnych inwestorów powinna unikać tego typu działalności rolniczej na dużą skalę, ponieważ ryzyko i trudności związane z taką działalnością prawdopodobnie przewyższą wszelkie korzyści.

Chociaż posiadanie tradycyjnej działalności związanej z uprawami rzędowymi lub hodowlą zwierząt jest prawdopodobnie niewykonalne dla większości małych inwestorów, wiele opcji inwestycji w rolnictwie zapewnia akceptowalną ekspozycję inwestycyjną na tradycyjne przedsiębiorstwa rolne. Na przykład niektóre fundusze zapewniają ekspozycję na soję, kukurydzę, pszenicę, bawełnę, cukier, kawę, olej sojowy, żywe bydło, bydło pastewne, kakao, chude świnie, pszenicę Kansas City, olej rzepakowy i śrutę sojową. Dlatego inwestując w ten produkt, drobni inwestorzy będą mieli szeroką ekspozycję inwestycyjną na tradycyjną działalność rolniczą. To z kolei może posłużyć inwestorowi do dotrzymania kroku tradycyjnym praktykom rolniczym, a także do generowania atrakcyjnego zwrotu z inwestycji w czasie.

Mali inwestorzy mogą również korzystać z różnych papierów wartościowych będących w obrocie giełdowym (ETN) do inwestowania w określone rodzaje tradycyjnych operacji rolniczych. Na przykład iPath Bloomberg Agriculture Subindex Total Return ETN ( towary miękkie, takie jak kukurydza, pszenica, soja, cukier, bawełna i kawa, a indeks iPath Series B Bloomberg Livestock Subindex Total Return ETN (COW ) zapewnia ekspozycja inwestycyjna na bydło i świnie.2

Jeśli chodzi o wykorzystanie ETF i ETN jako opcji inwestycyjnych związanych z gruntami i rolnictwem, inwestorzy muszą zrozumieć, że wiele z tego typu produktów wykorzystuje instrumenty pochodne, takie jak kontrakty futures, do generowania ekspozycji rynkowej. W rezultacie inwestorzy muszą przeprowadzić dokładną analizę due diligence w odniesieniu do tego typu inwestycji, aby w pełni zrozumieć ich potencjalne ryzyko i korzyści. Niemniej jednak korzystanie z ETF i ETN może stanowić najlepszą okazję do zaangażowania się w tradycyjne operacje rolne na dużą skalę.

Możliwości inwestycyjne dla małych gospodarstw

Aby drobni inwestorzy mogli naprawdę cieszyć się bardziej tradycyjnym poczuciem własności ziemi, być może najlepszą opcją są gospodarstwa leśne, tereny mineralne, ogrody warzywne, sady, winnice i tereny rekreacyjne. Tego typu przedsięwzięcia rolnicze są znacznie bardziej atrakcyjne dla drobnych inwestorów: Skala zakupu gruntu może być dostosowana do ograniczeń kapitałowych inwestora; działalność może generować ciągły strumień dochodów, a inwestorzy mogą cieszyć się przebywaniem na ziemi, gdy jest ona użytkowana.

Mając to na uwadze, wiele ETF i ETN jest również bezpośrednio powiązanych z tego typu przedsięwzięciami rolniczymi. Dlatego drobni inwestorzy mogą zechcieć rozważyć zainwestowanie w nie, jeśli uznają, że prowadzenie działalności rolniczej na małą skalę wymaga zbyt wiele czasu i zasobów.

Invesco MSCI Global Timber ETF ( udziały w firmach, które posiadają lub dzierżawią grunty leśne i pozyskują drewno do celów komercyjnych i sprzedaży produktów drewnopochodnych. Ponadto fundusz ETF SPDR S&P Oil & Gas Exploration & Production (XOP ) jest jedną z wielu opcji inwestycyjnych, które zapewniają ekspozycję na zagospodarowanie terenów mineralnych.

Kwestie do rozważenia

Po podjęciu decyzji o zakupie gruntów pod inwestycję lub pod zabudowę, inwestorzy muszą zrozumieć wiele kwestii prawnych związanych z użytkowaniem określonych działek. Na przykład, ograniczenia użytkowania gruntów może ograniczyć sposób, w jaki ziemia może być używany przez właściciela gruntów służebności może udzielić dostępu do części nieruchomości niezależnej stronie, a transport z praw mineralnych może udzielić niezależnej stronie zezwolenie na wydobywanie i sprzedaż minerałów w celach zarobkowych.

Ponadto prawa nadbrzeżne i przybrzeżne mogą określać dostęp, jaki ma właściciel gruntu do przyległych dróg wodnych, a ukształtowanie terenu może dyktować, jeśli leży on na równinie zalewowej, co miałoby znaczny wpływ na sposób użytkowania ziemi. Na szczęście potencjalni nabywcy gruntów mogą uzyskać odpowiedzi na te pytania, przeglądając specyfikację prawną działki, która znajduje się w dokumencie zwanym aktem prawnym. Ten typ dokumentu jest zazwyczaj dostępny publicznie przez Internet lub można go uzyskać w staroświecki sposób, odwiedzając ewidencję gruntów i wydział aktów prawnych odpowiedniego urzędu powiatowego.

Oprócz kwestii prawnych, drobni inwestorzy powinni wziąć pod uwagę dostęp gruntów do podstawowych mediów, takich jak energia elektryczna czy telekomunikacja. Inwestorzy powinni również przeanalizować roczny obowiązek podatku od nieruchomości, ocenić możliwość naruszenia prawa własności oraz przeanalizować oddalenie terenu od właściciela gruntu, a także od najbliższej społeczności. Wszystkie te kwestie są ważne, ponieważ brak mediów może znacznie utrudnić możliwość użytkowania gruntu, oddalenie gruntu może wpłynąć na możliwości, jakie właściciel gruntu ma do korzystania z nieruchomości, a podatki od nieruchomości mogą wpłynąć na finanse właściciela gruntu. Mając na uwadze powyższe kwestie, potencjalni właściciele gruntów powinni przeprowadzić kompleksową ocenę due diligence przed podjęciem decyzji o zakupie gruntu.

Ogólny przegląd wyceny gruntów

Inwestorzy rozważający zakup surowego gruntu muszą zdać sobie sprawę, że angażują się w czysto spekulacyjną inwestycję. Dzieje się tak, ponieważ niezagospodarowany teren nie generuje żadnego dochodu, a zatem jakikolwiek zwrot z inwestycji będzie musiał pochodzić z potencjalnego zysku kapitałowego, jaki można uzyskać po sprzedaży gruntu. Mając to na uwadze, koszt zadłużenia z tytułu kredytu hipotecznego na farmę może posłużyć jako pomoc w przeprowadzeniu wstępnej analizy inwestycji.

Z czysto inwestycyjnego punktu widzenia, surowe grunty mają bardzo nieatrakcyjny zwrot z inwestycji, zwłaszcza jeśli weźmie się pod uwagę czas, przez jaki inwestorzy zazwyczaj muszą posiadać grunty, aby wygenerować zwrot z inwestycji. Ponadto stopy procentowe kredytów na grunty rolne mogą w przyszłości wzrosnąć, co oznacza, że wzrośnie również próg rentowności dla przyszłych zakupów ziemi.

Jeśli koszt długu w przypadku pożyczki na nieruchomość rolną nie zniechęca małych inwestorów do kupowania ziemi jako inwestycji spekulacyjnej i naprawdę wierzą, że mogą założyć małą działalność rolniczą, która spełni ich wymagania kapitałowe, wymagania dotyczące dochodów i ograniczenia czasowe dostępnych jest wiele raportów z wyceny. Raporty te można uzyskać z wydziałów rolniczych publicznych uniwersytetów państwowych, aby pomóc w ocenie wykonalności rozpoczęcia działalności gospodarczej w małych gospodarstwach. Dlatego drobni inwestorzy, którzy chcą założyć farmę drzewną, warzywną, winnicę lub sad, powinni być w stanie znaleźć kompleksową i terminową analizę wyjaśniającą, jak ustalić tego typu operacje, ilość pracy, jaką prawdopodobnie będą one wiązać, kapitał wymagany nakład, długość czasu niezbędnego do uzyskania zwrotu z inwestycji oraz prawdopodobny zwrot z inwestycji, jaki działalność małej farmy osiągnie w czasie.

Wreszcie, co być może najważniejsze, inwestorzy muszą zrozumieć, że inwestowanie w ziemię w celu prowadzenia małego gospodarstwa rolnego jest prawdopodobnie najtrudniejszym i najbardziej ryzykownym rodzajem przedsięwzięcia biznesowego, jakie można podjąć. Dzieje się tak, ponieważ oprócz ryzyka występującego we wszystkich przedsięwzięciach biznesowych, działalność rolnicza wiąże się z wieloma rodzajami ryzyka, z którymi przedsiębiorstwa pozarolnicze nie muszą sobie radzić. Przykładami są zagrożenie różnymi chorobami upraw, możliwość zarażenia szkodnikami, stale zmieniające się warunki pogodowe i niestabilne ceny rynkowe. Z tych powodów, w połączeniu z faktem, że prowadzenie małej farmy wymaga dużej siły fizycznej, wytrzymałości i bardzo silnej etyki pracy, zdecydowana większość inwestorów prawdopodobnie nie będzie w stanie sprostać wszystkim wymaganiom związanym z rolnictwem. zrównoważona podstawa.

Podsumowanie

Kupowanie ziemi surowej jest inwestycją bardzo ryzykowną, ponieważ nie będzie generować żadnego dochodu i może nie generować zysku kapitałowego w przypadku sprzedaży nieruchomości. Ponadto skorzystanie z kredytu hipotecznego na zakup ziemi jest bardzo ryzykowne. Mając to na uwadze, zaleca się, aby większość małych inwestorów, którzy pragną posiadać ziemię lub prowadzić małą działalność rolniczą, korzystała z szerokiej gamy funduszy ETF i ETN, które są obecnie udostępniane drobnym inwestorom, które były kiedyś dostępne tylko dla funduszy hedgingowych.. Korzystając z tego typu produktów inwestycyjnych, inwestorzy powinni być w stanie zaspokoić swoje pragnienie rekreacji związanej z lądem, generując jednocześnie rozsądny zwrot z inwestycji w czasie.