Podejście porównujące sprzedaż (SCA)
Co to jest metoda porównania sprzedaży (SCA)?
Termin podejście do porównywania sprzedaży odnosi się do metody wyceny nieruchomości, która porównuje jedną nieruchomość z porównywalnymi lub innymi niedawno sprzedanymi nieruchomościami w okolicy o podobnych cechach. Pośrednicy w obrocie nieruchomościami i rzeczoznawcy mogą korzystać z metody porównywania sprzedaży przy ocenie nieruchomości do sprzedaży. Ta metoda uwzględnia wpływ, jaki poszczególne cechy wywierają na ogólną wartość nieruchomości. Innymi słowy, całkowita wartość nieruchomości jest sumą wartości wszystkich jej cech.
Kluczowe wnioski
- Podejście do porównywania sprzedaży to metoda wyceny stosowana w branży nieruchomości, polegająca na porównaniu jednej nieruchomości z podobnymi, niedawno sprzedanymi na tym obszarze.
- SCA służy jako podstawa do porównawczej analizy rynku, która uwzględnia ceny ostatnio sprzedanych nieruchomości, które są podobne i znajdują się na tym samym obszarze geograficznym.
- Niektóre z typowych cech składających się na SCA obejmują lokalizację, niedawno sprzedane oferty, cechy, wiek i stan oraz średnią cenę za stopę kwadratową.
Zrozumienie podejścia opartego na porównywaniu sprzedaży (SCA)
Podejście do porównywania sprzedaży pomaga specjalistom z branży nieruchomości i kupującym określić, czy cena domu jest uczciwa i porównywalna z obecnym rynkiem. Specjaliści używają podobnych nieruchomości, które niedawno zostały sprzedane w niewielkiej odległości od przedmiotowej nieruchomości – zwykle w tej samej okolicy – które mają podobne cechy jak porównanie.
SCA służy jako podstawa do porównawczej analizy rynku (CMA). Jest to analiza cen ostatnio sprzedanych nieruchomości, które są podobne i znajdują się na tym samym obszarze geograficznym. Innymi słowy, podejście to często wymaga spojrzenia na lokalne nieruchomości, aby zobaczyć, co je łączy. Stamtąd rzeczoznawcy mogą określić wartość nieruchomości na podstawie jej cech.
Chociaż istnieje wiele kroków, które rzeczoznawca majątkowy może podjąć w celu oszacowania wartości nieruchomości, poniżej przedstawiono niektóre z najczęściej stosowanych w SCA cech:
- Lokalizacja i sąsiedztwo: Geografia może bezpośrednio wpływać na wartość nieruchomości. Ważne jest, aby porównać domy w tej samej okolicy, a nie te znalezione w innej części miasta. Uwzględniane czynniki obejmują bliskość szkół, pobliskie zbiorniki wodne, parki oraz bliskość autostrad i wiaduktów, a także poziom zanieczyszczenia.
- Ostatnio sprzedane oferty: te nieruchomości mogą stanowić punkt wyjścia do określenia wartości domów w okolicy. Chociaż cechy i czynnik rynkowy w cenie sprzedaży, przegląd wartości nieruchomości i niedawnej sprzedaży to dobre wartości bazowe.
- Cechy: Dom należy porównać z nieruchomościami z taką samą liczbą sypialni, garaży i łazienek. Porównanie powinno obejmować domy o podobnej powierzchni na działkach mniej więcej tej samej wielkości.
- Wiek i stan: ważne jest, aby porównać domy w podobnym wieku i zdrowym. Stan domu znacząco wpływa na ocenę. Na przykład w tej samej okolicy mogą znajdować się dwa podobne domy. Ale jeśli ktoś wymaga naprawy, może to poważnie wpłynąć na jego wartość.
- Średnia cena za metr kwadratowy: Po zestawieniu podobnych domów weź ceny sprzedaży każdego z nich i podziel je przez ich powierzchnię. Wynik przedstawia koszt na stopę kwadratową na podstawie domów w analizie porównawczej sprzedaży. Weź średni koszt stopy kwadratowej dla wszystkich porównywalnych domów i pomnóż tę liczbę przez powierzchnię wycenianego domu.
Uwagi specjalne
Istnieje wiele innych cech, które mogą podnieść wartość domu. Jednak analiza porównawcza sprzedaży nie jest nauką ścisłą, ponieważ wartość domu jest nieco subiektywna, co oznacza, że jedna rodzina może znaleźć w nim większą wartość niż inna, zwiększając w ten sposób swoją ofertę. Jak wspomniano wcześniej, czynniki zewnętrzne, takie jak ogólny stan gospodarki, rynek pracy i stan rynku nieruchomości, mają duży wpływ na to, za jaką cenę dom jest sprzedawany lub jak długo znajduje się na rynku.
Ponieważ podejście do porównywania sprzedaży nie jest oficjalną oceną, właściciele mogą potrzebować zatrudnić rzeczoznawcę do unikalnych nieruchomości i tych, które są trudne do wyceny.
Należy jednak pamiętać, że metoda porównywania sprzedaży stosowana w wycenie nieruchomości nie jest oficjalną wyceną. W przypadkach, gdy unikalna nieruchomość ma być wyceniane albo jeden, którego wartość jest trudna do ustalenia, formalna ocena może być wymagane. Oznacza to zatrudnienie rzeczoznawcy – niezależnego i bezstronnego fachowca, który ustala wartość godziwą nieruchomości na podstawie pewnych faktów, liczb i innych rozważań.