Porównawcza analiza rynku
Co to jest porównawcza analiza rynku?
Porównawcza analiza rynku (CMA) to oszacowanie wartości domu na podstawie niedawno sprzedanych, podobnych nieruchomości w najbliższej okolicy. Agenci i brokerzy nieruchomości tworzą raporty CMA, aby pomóc sprzedawcom ustalać listami nieruchomości, takich jak realtor.com.
Kluczowe wnioski
- Porównawcza analiza rynku (CMA) to oszacowanie wartości domu, które pomaga sprzedającym w ustalaniu cen ofertowych i pomaga kupującym w składaniu konkurencyjnych ofert.
- Analiza bierze pod uwagę lokalizację, wiek, rozmiar, konstrukcję, styl, stan i inne czynniki związane z przedmiotem własności i porównaniami.
- Jeśli jesteś kupującym lub sprzedającym zainteresowanym CMA dla określonej nieruchomości, poproś o pomoc lokalnego agenta lub pośrednika w obrocie nieruchomościami lub przeprowadź własne badania, porównując domy online.
Zrozumienie porównawczej analizy rynku
Porównawcza analiza rynku pomaga sprzedawcom wybrać najlepsze ceny ofertowe dla ich domów. „Najlepsza” cena to taka, która nie jest tak niska, że zostawia pieniądze na stole, i nie jest tak wysoka, aby dom w ogóle się nie sprzedawał. Dla kupujących CMA może zweryfikować, czy dom to dobry interes i pomóc wskazać konkurencyjną ofertę, która zostanie potraktowana poważnie – bez przesadzania.
CMA porównuje przedmiotową nieruchomość z innymi domami o podobnej lokalizacji, wielkości i cechach. Idealnie byłoby, gdyby CMA wykorzystywała niedawno sprzedane domy z tego samego osiedla co przedmiotowa nieruchomość. Oczywiście znalezienie domów sprzedanych w ciągu ostatnich trzech do sześciu miesięcy w najbliższej okolicy może być trudne, jeśli znajdujesz się na fajnym rynku nieruchomości lub na wsi. W takich przypadkach formalna ocena może być lepszym rozwiązaniem.
Należy pamiętać, że chociaż analiza porównawcza rynku jest jak nieformalna ocena, agenci nieruchomości i brokerzy nie potrzebują licencji rzeczoznawcy, aby wykonać CMA, obsługując kupujących i sprzedających. Jednak niektóre stany będą pociągały agentów nieruchomości i brokerów do odpowiedzialności, jeśli nie przeprowadzą CMA w sposób kompetentny. W takim przypadku stanowa prowizja od licencjonowania nieruchomości może podjąć działania dyscyplinarne przeciwko agentowi lub brokerowi.
Co znajduje się w raporcie CMA?
Kiedy pośrednik w obrocie nieruchomościami lub pośrednik w obrocie nieruchomościami przeprowadza analizę porównawczą rynku, tworzy raport, który zawiera szczegółowe informacje. Chociaż nie ma ustandaryzowanego raportu CMA, zazwyczaj będzie zawierał:
- Adres własności podmiotu i trzy do pięciu elementów porównawczych
- Opis każdej nieruchomości, w tym elewacja, plan piętra oraz liczba sypialni i łazienek
- Powierzchnia każdej nieruchomości
- Cena sprzedaży każdego komp
- Korekty w dolarach z tytułu różnic
- Skorygowana cena sprzedaży na stopę kwadratową każdego komp
- Wartość godziwa przedmiotowej nieruchomości
Wielu agentów i brokerów nieruchomości używa oprogramowania do generowania kompleksowych (i profesjonalnie wyglądających) raportów CMA. Jeśli planujesz stworzyć własne, skorzystaj z arkusza kalkulacyjnego, aby śledzić swoje badania lub wypróbuj internetowe narzędzie do ustalania cen domów oferowane przez jedną z witryn z ofertami nieruchomości. Poniżej: przykładowy raport.
Jak przeprowadzić porównawczą analizę rynku
CMA to znacznie więcej niż tylko porównanie cen ostatnio sprzedanych domów w okolicy. Oto podsumowanie podstawowych kroków tworzenia dokładnej CMA:
1. Oceń okolicę.
Aby ustalić właściwą cenę aukcji – lub upewnić się, że dom, który Cię interesuje, jest dobrą okazją – CMA powinna wziąć pod uwagę ogólną jakość sąsiedztwa. Gdzie są bardziej atrakcyjne klocki? Jak blisko są udogodnienia społeczności? Jak blisko są uciążliwości społeczne? Jakie są zasady HOA? Jak tam szkoły? Czy są jakieś problemy z odwołaniem od krawężnika?
2. Zbierz szczegóły dotyczące własności przedmiotu.
Jeśli agent lub pośrednik w obrocie nieruchomościami przeprowadzi CMA, przejrzy istniejącą ofertę (jeśli taka istnieje) i złoży osobistą wizytę w celu zebrania informacji na temat danego domu. Zwrócą uwagę na rozmiar domu (w szczególności przestrzeń mieszkalną), wiek, styl, konstrukcję, stan, układ, wykończenia, kształtowanie krajobrazu oraz modernizacje i aktualizacje.
3. Wybierz kompozycje.
Znajdź trzy do pięciu porównywalnych domów w okolicy, które niedawno zostały sprzedane i które znajdują się jak najbliżej obiektu. Idealnie byłoby, gdyby kompozycje znajdowały się w promieniu jednej mili od obiektu i w tym samym okręgu szkolnym. Skoncentruj się na domach, które są podobne do domu pod względem powierzchni, wielkości parceli, sypialni, łazienek i rodzaju konstrukcji. Zwróć szczególną uwagę na to, kiedy sprzedano porównywalną nieruchomość: im nowsza, tym lepiej, ponieważ ceny nieruchomości mogą się szybko zmieniać. Jeśli dom ma wyjątkową lokalizację – na przykład z widokiem na pole golfowe lub nabrzeże – kompozycje powinny mieć takie samo położenie.
4. Dostosuj się do różnic.
Następnym krokiem jest dostosowanie się do różnic między przedmiotowym domem a każdą porównywalną nieruchomością. Doświadczony agent lub pośrednik w obrocie nieruchomościami będzie w stanie przypisać wartość każdej z różnic w dolarach i odpowiednio dostosować wartość każdego komp. Może się to wydawać sprzeczne z intuicją, ale jeśli kompozycja ma funkcję, która jest gorsza od strony głównej przedmiotu, dokonywana jest pozytywna korekta wartości komp i odwrotnie. Na przykład, jeśli komputer ma dodatkową sypialnię (cecha nadrzędna), rozsądne jest założenie, że kupujący zapłacił więcej, aby uzyskać dodatkową sypialnię. W takim przypadku odliczyłbyś kwotę z komp, aby uwzględnić dodatkową sypialnię, umożliwiając w ten sposób porównanie jabłek z jabłkami. Wartość domu docelowego nigdy nie jest korygowana.
5. Określ cenę sprzedaży za stopę kwadratową po korektach.
Po uwzględnieniu różnic podziel skorygowaną cenę każdego komponentu przez jego powierzchnię kwadratową, aby określić cenę sprzedaży za stopę kwadratową. Następnie dodaj cenę sprzedaży za stopę kwadratową wszystkich produktów i podziel przez liczbę produktów, aby uzyskać średnią. Na koniec pomnóż tę średnią przez stopy kwadratowe przedmiotowej nieruchomości, aby znaleźć jej aktualną wartość rynkową.
Podsumowanie
Ogólnie rzecz biorąc, najlepsze kompozycje to te, które są najbardziej podobne do tematu w domu, ostatnio sprzedane i te z najmniejszą wymaganą korektą. Ostateczna cena może wymagać nieznacznej korekty, w zależności od rynku. Na przykład, jeśli rynek jest gorący lub jeśli zapasy są niskie, cena może być nieco wyższa. I odwrotnie, jeśli na rynku jest wiele podobnych domów, cena może spaść, aby była konkurencyjna.