Odliczenia podatkowe dla właścicieli nieruchomości na wynajem
Czy jesteś właścicielem wynajmowanej nieruchomości? Oprócz możliwości regularnego wzrostu dochodów i wzrostu kapitału, inwestycje w nieruchomości oferują odliczenia, które mogą zmniejszyć podatek dochodowy od twoich zysków.
Ale najpierw zastanów się, jakim jesteś inwestorem w nieruchomości. Jesteś pasywnym inwestorem lub specjalistą od nieruchomości? Twoja klasyfikacja jako jednej lub drugiej ma duży wpływ na liczbę otrzymywanych ulg podatkowych.
Inwestor pasywny a profesjonalista
Jeśli większość godzin pracy spędzasz w branży nieruchomości jako profesjonalista, straty z tytułu najmu nie są bierne. Oznacza to, że Twoje straty można w pełni odliczyć od wszystkich dochodów, pasywnych lub niepasywnych.
Kluczowe wnioski
- Naprawy Twojej nieruchomości podlegają odliczeniu. Ulepszenia podlegają amortyzacji.
- Czasami odsetki od kredytu hipotecznego podlegają odliczeniu. Zasadnicze płatności nie są.
- Odliczeniu podlega ubezpieczenie, pielęgnacja trawnika i lokalne podatki.
Jeśli jest to inwestycja dodatkowa, Twoje straty są pasywne i mogą zostać odliczone do 25 000 USD od dochodu z wynajmu. Odliczenie wygasa, jeśli zmodyfikowany skorygowany dochód brutto (MAGI) wynosi od 100 000 do 150 000 USD. Straty przekraczające 25 000 USD można przenieść na następny rok.
Internal Revenue Service (IRS) definiuje specjalistę od nieruchomości jako osobę, która spędza ponad połowę swojego czasu pracy w branży wynajmu. Może to obejmować rozwój, budowę, nabywanie i zarządzanie nieruchomościami. Aby zakwalifikować się jako profesjonalista, musisz także spędzać ponad 750 godzin rocznie, pracując przy wynajmowanych nieruchomościach.
Wspólne źródła dochodu
Dochód z wynajmu
Pieniądze, które otrzymujesz za czynsz, są generalnie uważane za podlegające opodatkowaniu w roku, w którym je otrzymujesz, a nie w terminie należnym lub zarobionym. Oznacza to, że wszelkie zaliczki należy traktować jako dochód.
Na przykład załóżmy, że wynajmujesz dom za 1000 USD miesięcznie i wymagasz, aby nowi najemcy płacili czynsz za pierwszy i ostatni miesiąc, kiedy podpiszą umowę najmu. W takim przypadku będziesz musiał zadeklarować 2000 USD, które otrzymałeś jako dochód, mimo że 1000 USD z tych 2000 USD obejmuje okres, który może być kilka lat w przyszłości.
Wydatki opłacane przez najemcę
Wydatki, które płaci za Ciebie najemca, są uważane za dochód. Obejmuje to na przykład awaryjną naprawę lodówki, którą najemca musiał wykonać, gdy jesteś poza miastem. Następnie możesz odliczyć opłatę za naprawę jako koszt wynajmu.
Handel usługami
Twój najemca może zaoferować wymianę usług w zamian za czynsz. Jako dochódmusisz uwzględnić godziwą wartość rynkową usług. Na przykład, jeśli najemca oferuje pomalowanie wynajmowanego domu w zamian za miesięczny czynsz (o wartości 1000 USD), musisz uwzględnić 1000 USD jako dochód, nawet jeśli nie otrzymałeś gotówki. Będziesz jednak mógł odliczyć 1000 $ jako wydatek.
Depozyty zabezpieczające
Depozyty zabezpieczające nie podlegają opodatkowaniu w momencie ich otrzymania, jeśli celem jest zwrócenie najemcy tych pieniędzy po zakończeniu umowy najmu.3 A co, jeśli najemca nie dotrzymuje warunków najmu?
Na przykład załóżmy, że zbierasz 500 $ kaucji, a twój najemca wyprowadza się i zostawia dziury w ścianach, których naprawa kosztuje 400 $. Możesz odliczyć tę kwotę od kaucji w ciągu roku, w którym ją zwracasz. W tym czasie musisz jednak uwzględnić jako dochód 400 $, które wykorzystałeś na naprawę muru. Będziesz mógł również wykazać 400 $ jako wydatek podlegający odliczeniu.
Naprawy Vs. Improvements
Właściciele nieruchomości na wynajem mogą założyć, że wszystko, co robią na ich nieruchomości, stanowi koszt podlegający odliczeniu. Nie tak, według IRS.
Koszty uzyskania kredytu hipotecznego, takie jak opłaty i wyceny, nie podlegają odliczeniu.
Naprawa utrzymuje wynajmowaną nieruchomość w dobrym stanie i jest kosztem podlegającym odliczeniu w roku, w którym za nią płacisz. Naprawy obejmują malowanie, naprawę zepsutej toalety i wymianę uszkodzonego włącznika światła. Z drugiej strony ulepszenia zwiększają wartość Twojej nieruchomości i nie podlegają odliczeniu, gdy za nie płacisz. Musisz odzyskać koszty ulepszeń, amortyzując koszt w okresie, w którym Twoja nieruchomość ma oczekiwaną długość życia. Ulepszenia mogą obejmować nowy dach, patio lub garaż.
Z podatkowego punktu widzenia należy dokonywać napraw, gdy pojawiają się problemy, zamiast czekać, aż się mnożą i wymagają remontu.
Wspólne odliczenia
Wydatki na kredythipoteczny: Wydatki na uzyskanie kredytu hipotecznego nie podlegają odliczeniu w momencie ich spłaty. Obejmują one prowizje i wyceny.
Po rozpoczęciu spłaty kredytu hipotecznego nie cała płatność podlega odliczeniu. Ponieważ część każdej płatności jest przeznaczona na spłatę kwoty głównej, kwota ta nie jest kosztem podlegającym odliczeniu. Część zapłacona na poczet odsetek podlega odliczeniu.
Twoja firma udzielająca kredytu hipotecznego wyśle Ci co roku formularz 1098, pokazujący, ile zapłaciłeś odsetek w ciągu roku. To podlega odliczeniu. Ponadto, jeśli część płatności obejmuje pieniądze, które trafiają narachunek powierniczy w celu pokrycia podatków i ubezpieczenia, firma hipoteczna powinna również to zgłosić.
Odsetki od kredytu hipotecznego na dom są zgłaszane w załączniku A formularza podatkowego 1040. Odsetki od kredytu hipotecznego zapłacone od nieruchomości na wynajem, które podlegają odliczeniu, są zgłaszane w załączniku E.
Do cięć podatkowych i Jobs Act (TCJA), uchwalona w 2017 roku, obniżył maksymalną hipotecznych głównego kwalifikują się do odliczenia odsetek do $ 750,000 (z $ 1 mln EUR) dla nowych kredytów. TCJA również prawie podwoiła standardowe odliczenie, przez co wielu podatników nie musi wyszczególniać.
Koszty podróży: Pieniądze, które wydajesz na podróż w celu pobrania czynszu lub utrzymania wynajmowanej nieruchomości, podlegają odliczeniu. Jeśli jednak celem podróży była poprawa, musisz odzyskać ten wydatek w ramach ulepszenia i jego amortyzacji.
Masz dwie możliwości odliczeniapublikacji IRS463.
Inne typowe wydatki: Oprócz napraw i amortyzacji, niektóre z innych typowych wydatków, które możesz odliczyć, to:
- Ubezpieczenie
- Podatki
- Pielęgnacja trawnika
- Opłata za przygotowanie zeznania podatkowego
- Straty spowodowane przyczynami (huragan, trzęsienie ziemi, powódź itp.) Lub kradzieżami
Mieszkania i spółdzielnie:
Jeśli jesteś właścicielem kondominium lub spółdzielni na wynajem, w każdej z nich obowiązują specjalne zasady.
Mieszkania mieszkaniowe : Jeśli czynsz jest kondominium, prawdopodobnie płacisz składki lub opłaty za opiekę nad nieruchomością będącą wspólną własnością. Obejmuje to konstrukcję budynku, hole, windy i tereny rekreacyjne.
Wynajmując swoje mieszkanie, możesz odliczyć wydatki, takie jak amortyzacja, naprawy, odsetki i podatki, które dotyczą tej wspólnej nieruchomości.
Jednak podobnie jak w przypadku wynajmu jednorodzinnego nie można odliczyć pieniędzy wydanych na ulepszenia kapitału, taka wycena za domek klubowy. Zamiast tego musisz amortyzować koszty wszelkich ulepszeń w okresie ich oczekiwanej długości życia.
Spółdzielnie: odliczeniu podlegają wydatki na mieszkanie spółdzielcze, które wynajmujesz. Obejmuje to opłaty za utrzymanie płacone spółdzielniom mieszkaniowym.
Ulepszenia kapitału są traktowane inaczej. Nie możesz odliczyć kosztu ulepszenia ani nie możesz go amortyzować. Musisz dodać koszt ulepszenia do swojej podstawy kosztów w zasobach korporacji. Zmniejszy to twój zysk kapitałowy przy sprzedaży mieszkania.
Prowadź dobre zapisy
W Załączniku E IRS znajdują się miejsca na różne kategorie wydatków. Zapewnia to elastyczność w zakresie pozycji, które można odliczyć.
Ale bądź przygotowany na poparcie swojego roszczenia i pamiętaj, aby oddzielić wydatki na naprawy i konserwację od tych, które są ulepszeniami kapitałowymi. Pamiętaj, że pieniądze, które wydajesz na ulepszenia, mogą zmniejszyć Twoje zobowiązanie podatkowe przy sprzedaży.
Ponadto, jeśli twierdzisz, że jesteś specjalistą od nieruchomości, powinieneś zachować dokumentację uzupełniającą, taką jak kalendarze spotkań, dzienniki, kalendarze i dzienniki), aby udowodnić swój aktywny udział i czas spędzony na twoich nieruchomościach każdego roku.
Podsumowanie
Podsumowując, istnieje kilka odliczeń dostępnych dla inwestorów na rynku nieruchomości i warto wiedzieć, do których z nich się kwalifikujesz.