Oferta warunkowa
Co to jest oferta warunkowa?
Oferta warunkowa to umowa między dwiema stronami, że oferta zostanie złożona, jeśli zostanie spełniony określony warunek. Oferty warunkowe są stosowane w transakcjach na rynku nieruchomości, w których oferta kupującego domu jest uzależniona od wykonania jakiejś czynności, aby zakup został zrealizowany. Innymi słowy, coś musi się wydarzyć, zanim transakcja sprzedaży zostanie sfinalizowana.
Oferta warunkowa może również dotyczyć oferty pracy, która jest uzależniona od spełnienia określonych warunków. Może to obejmować sprawdzenie przeszłości, zezwolenie lekarskie, zezwolenie na wizę i sprawdzenie referencji.
Kluczowe wnioski
- Oferta warunkowa to umowa między dwiema stronami, że oferta zostanie złożona, jeśli zostanie spełniony określony warunek.
- Oferty warunkowe są najczęściej wykorzystywane w transakcjach na rynku nieruchomości, np. Kupujący zgadza się na zakup nieruchomości tylko wtedy, gdy przejdzie kontrolę domu.
- Oferty warunkowe mogą również wchodzić w grę z ofertami zatrudnienia, takimi jak wymaganie od rozmówcy zdania testu przeszłości lub testu narkotykowego.
Zrozumienie ofert warunkowych
Oferty warunkowe są najczęściej stosowane w transakcjach na rynku nieruchomości. Oferta warunkowa może wystąpić, gdy kupujący zgadza się na zakup nieruchomości pod warunkiem, że dom przejdzie kontrolę.
Po spełnieniu warunków oferty kupujący lub sprzedający będzie zobowiązany do kupna lub sprzedaży nieruchomości. Jeśli warunki nie zostaną spełnione, nie są zobowiązani do sfinalizowania transakcji. Ramy czasowe oferty warunkowej są często krótkie, ponieważ sprzedawca nie będzie chciał wiązać nieruchomości na dłuższy okres.
Niektórzy pośrednicy w obrocie nieruchomościami będą nadal pokazywać nieruchomość innym kupującym, aby wywrzeć presję na kupującego z ofertą warunkową, aby przyspieszył ten proces. Jednak ważne jest, aby ujawnić innym potencjalnym nabywcom, że istnieje oferta warunkowa. Jeśli inny kupujący złoży ofertę, umowa lub jakakolwiek oferta musi być tak skonstruowana, aby sprzedaż została przeprowadzona tylko wtedy, gdy pierwsza oferta warunkowa nie zostanie zrealizowana.
Sprzedawcy mogą nadal pokazywać nieruchomość po złożeniu oferty warunkowej. Muszą jednak ujawnić ten fakt wszystkim potencjalnym kupującym i mogą sprzedać komuś innemu tylko wtedy, gdy nie zostaną spełnione warunki pierwszej oferty.
Uwagi specjalne
Pośrednicy w obrocie nieruchomościami mogą również zasugerować sprzedającemu, aby wstawił klauzulę korekcyjną do oferty warunkowej na wypadek, gdyby pojawiła się lepsza oferta. Klauzula ucieczki to specyficzne sformułowanie zapisane w umowie kupna-sprzedaży, które stwierdza, że sprzedawca może przyjmować innych kupujących, nawet jeśli istnieje oferta warunkowa. Sprzedawca byłby zobowiązany do powiadomienia pierwotnego kupującego o złożeniu innej oferty. Pierwotny nabywca miałby określony czas na odstąpienie od warunku lub spełnienie go. Jeśli warunek nie zostanie spełniony w tym okresie, sprzedawca zostanie zwolniony i będzie mógł sprzedać drugiemu kupującemu.
Rodzaje ofert warunkowych
Oferty warunkowe dotyczące transakcji na rynku nieruchomości mogą zależeć od wielu czynników. Oferta warunkowa chroni kupującego, uniemożliwiając sprzedaż nieruchomości przy spełnieniu określonych warunków. Jeśli tak nie jest, sprzedawca jest zwalniany i może sprzedawać innemu kupującemu. Jednak sprzedający utknął we wzorze wstrzymania, czekając, aż kupujący spełni warunki zawarte w liście ofertowym.
Poniżej znajduje się kilka najczęstszych warunków, poza przeglądem domu, które mogą być objęte ofertą warunkową.
Sprzedaż obecnego domu
Kupujący domy mogą być zmuszeni do sfinalizowania sprzedaży swojego obecnego miejsca zamieszkania, aby transakcja była kontynuowana. Warunek może być wymagany, ponieważ aktywa kupujących są w większości związane z ich obecnym domem. Na przykład sprzedaż obecnego domu może być potrzebna do wykorzystania części pieniędzy na zaliczkę na nowy dom.
Finansowanie bankowe dla kupującego
Oferta warunkowa może dotyczyć miejsca, w którym sprzedaż domu uzależniona jest od uzyskania przez kupującego zgody banku na kredyt hipoteczny. Jeśli finansowanie nie powiedzie się, anuluje ofertę warunkową.
Na przykład wycena domu przez bank może być niższa niż cena uzgodniona między kupującym a sprzedającym. Innymi słowy, kredyt hipoteczny nie pokryłby 100% ceny sprzedaży. Kupujący musiałby wymyślić różnicę między finansowaniem bankowym a ceną sprzedaży lub przekonać sprzedawcę do sprzedaży po niższej cenie.
Ponadto, jeśli w obecnym domu kupującego zaciągnięto pożyczkę hipoteczną, finansowanie nowego domu prawdopodobnie będzie uzależnione od zakończenia sprzedaży. Innymi słowy, kupujący nie byłby w stanie uzyskać finansowania nowego domu bez spłaty kredytu hipotecznego na obecnym domu.
Pozwolenia na budowę i remont
Warunkowa oferta mogłaby zależeć od zgody władz lokalnych na warunki zabudowy i pozwolenia na budowę. Nierzadko nabywcy domów dokonują zmian wykraczających poza naprawy i ogólne czynności konserwacyjne. Te ulepszenia mogą obejmować zagospodarowanie terenu, naprawę podjazdu, dodanie tarasu lub ganku, powiększenie powierzchni domu lub zainstalowanie basenu. Kupujący może również chcieć stworzyć lub wyremontować przestrzeń dla domowego biznesu.
Rozległe zmiany w domu mogą wymagać pozwoleń na budowę i innych zezwoleń od gminy, zanim będzie można wykonać jakiekolwiek prace. Jeśli istnieje postanowienie zabraniające prowadzenia działalności gospodarczej w dzielnicy mieszkalnej, założenie firmy domowej może również wymagać wariancji podziału na strefy. Załóżmy, że zmiany nie zostały zatwierdzone lokalnie. W takim przypadku kupujący musi korzystać z nieruchomości zgodnie z przeznaczeniem, a oferta warunkowa może zostać wycofana.
Krytyka ofert warunkowych
Niestety oferty warunkowe mogą być czasami wykorzystywane jako sposób na dyskryminację niedostatecznie reprezentowanych grup i osób w wieku 65 lat i starszych. Dyskryminacja jest znacznie częstsza w przypadku warunkowych ofert pracy niż warunkowych ofert zakupu domu.
W szczególności mniejsi pracodawcy mają wiele możliwości stawiania odmiennych warunków potencjalnym pracownikom. Na przykład właściciel małej firmy może nalegać, aby potencjalny pracownik określonej rasy przeszedł test narkotykowy i przeszedł kontrolę przeszłości. Podobnie mogliby żądać, aby starsza osoba dorosła jako warunek zatrudnienia przystąpiła do badania fizykalnego. Jeśli mają tylko jednego pracownika, może nie być sposobu na udowodnienie dyskryminacji.
Potencjalni nabywcy domów mogą mieć przewagę w unikaniu dyskryminacji, ponieważ z technicznego punktu widzenia to oni składają ofertę. Jednak nadal istnieje możliwość składania ofert warunkowych w celu ułatwienia dyskryminacji. Sprzedawca może nalegać, aby kupujący uzyskał finansowanie w krótkim czasie przed zaakceptowaniem oferty warunkowej. To potencjalnie pozostawia kupującego na łasce dyskryminującego pożyczkodawcy. Uzyskanie wstępnej zgody na kredyt hipoteczny może pomóc kredytobiorcom uniknąć takiej sytuacji.
Dyskryminacja w zakresie kredytów hipotecznych jest nielegalna. Consumer Financial Protection Bureau lub Departamentu Mieszkalnictwa i Rozwoju Miast (HUD) USA.
W niektórych przypadkach oferty warunkowe mogą mieć skutki dyskryminujące, podobnie jak klauzule „grandfather”. Kosztowne zmiany w nieruchomości mogą być wymagane jako warunek sprzedaży, być może ze względu na przepisy zagospodarowania przestrzennego. Wiele z tych praw nie obowiązywało dziesiątki lat temu, kiedy dyskryminacja była bardziej rozpowszechniona. Co więcej, osoby, które wcześniej kupiły lokalne nieruchomości, często nie muszą przestrzegać nowych przepisów dotyczących zagospodarowania przestrzennego. W praktyce oznacza to, że nowi członkowie społeczności, często niedostatecznie reprezentowani, ponoszą koszty, których nie ponoszą ustaleni mieszkańcy.