Sprzedaj swoją nieruchomość do wynajęcia z zyskiem

W przeciwieństwie do akcji, nieruchomości inwestycyjnych nie można rozładować w ciągu kilku sekund jednym kliknięciem myszy. Czas między podjęciem decyzji o sprzedaży a faktyczną datą sprzedaży jest często mierzony w tygodniach lub miesiącach. Sprzedaż własnego domu może być zastraszającym procesem, jeśli nie wiesz, od czego zacząć, ale sprzedaż nieruchomości inwestycyjnej wymaga jeszcze więcej pracy.

Wysokość kapitału i kwestie podatkowe związane z realizacją tego kapitału są złożone w przypadku nieruchomości inwestycyjnych. Nie jest to jednak niemożliwe do osiągnięcia samodzielnie. W tym artykule przyjrzymy się procesowi sprzedaży nieruchomości inwestycyjnej i skupimy się na tym, jak ograniczyć podatki od zysków.

Dlaczego warto sprzedawać?

Powody sprzedaży wynajmowanej nieruchomości są różne. Właściciele, którzy osobiście zarządzają swoimi nieruchomościami, mogą się przeprowadzić i zechcieć zainwestować w coś w pobliżu nowego miejsca zamieszkania. Właściciel może też chcieć spieniężyć wzrost wartości wynajmowanej nieruchomości, zamiast gromadzić pieniądze z czynszu. Może to być nawet przypadek nieruchomości, która traci pieniądze z powodu pustostanów lub niewystarczającego czynszu na pokrycie kosztów. Niezależnie od przyczyny, inwestorzy chcący sprzedać będą musieli poradzić sobie z podatkami.

Przychodzi podatnik

Te podatki od zysków kapitałowych na wynajem sprzedaż nieruchomości są znacznie bardziej strome w porównaniu do zwykłej sprzedaży mienia osobistego użytku. Podstawowe zyski kapitałowe, które musisz zapłacić z zysku ze sprzedaży, są powiększone o jakąkolwiek amortyzację, o którą wnioskujesz z nieruchomości. Oznacza to, że jeśli nieruchomość straciła pieniądze i wykorzystałeś tę stratę na rachunek podatkowy w poprzednich latach, będziesz mieć większy rachunek podatkowy, gdy sprzedaż zostanie zakończona.

Przykład – podatek od zysków kapitałowych i amortyzacja

Załóżmy, że masz nieruchomość do wynajęcia, którą kupiłeś za 150 000 USD, a sprzedajesz za 200 000 USD. Zwykle oznacza to, że płacisz zyski kapitałowe od 50 000 USD. Jeśli jednak odliczyłeś 20 000 USD amortyzacji w okresie, w którym posiadałeś nieruchomość, jesteś winien różnicę między ceną sprzedaży a ceną zakupu pomniejszoną o amortyzację: 200 000 USD – (150 000–20 000 USD). Zamiast być winnym zyski kapitałowe w wysokości 50 000 USD, jesteś teraz winien zyski kapitałowe w wysokości 70 000 USD. Uwaga: nie powinno to zniechęcać Cię do zgłaszania strat z tytułu amortyzacji. Prawie zawsze lepiej jest zrealizować ulgi podatkowe wcześniej niż później.

Przewracanie się

Internal Revenue Code Sekcja 1031 pozwala inwestorom na rynku nieruchomości, aby uniknąć podatków od swoich zysków przez re-inwestować je w podobny rodzaju własności. Z pomocą prawnika lub doradcy podatkowego możesz skonfigurować sprzedaż tak, aby wpływy byłyprzekazywane na rachunek powierniczy, dopóki nie będziesz gotowy do wykorzystania ich na zakup nowej nieruchomości. Na wybór nowej nieruchomości obowiązuje limit czasu wynoszący 45 dni i sześć miesięcy na sfinalizowanie transakcji. Jeśli zamierzasz dokonać kumulacji, powinieneś zacząć szukać nowej nieruchomości przed sprzedażą starej.

Giełda 1031 działa świetnie, jeśli zamierzasz ponownie zainwestować w inną nieruchomość. Jeśli chcesz po prostu przestać być bezpośrednio zaangażowanym, możesz albo wynająć profesjonalnego zarządcę nieruchomości na swoje obecne miejsce, albo sprzedać je i kupić profesjonalnie zarządzaną nieruchomość. Jeśli jednak twoim celem jest wyłącznie pozyskanie kapitału, będziesz musiał po prostu zjeść podatek od zysków kapitałowych.

Włączenie jako tarcza

Rejestracja staje się coraz bardziej popularna wśród inwestorów na rynku nieruchomości. Włączając, inwestorzy mogą zmniejszyć swoją odpowiedzialność, dzięki czemu korporacja będzie działać jako tarcza między tobą a potencjalnym, że najemca może cię pozwać. Twój dom i finanse osobiste nie mogą być przedmiotem żadnego postępowania sądowego ani postępowania sądowego w przypadku włączenia. Korporacje mają również różne przepisy podatkowe, które są dość korzystne, zwłaszcza w przypadku zysków kapitałowych ze sprzedaży nieruchomości.

Dla pewnego typu inwestora w nieruchomości inkorporacja ma sens. Jeśli zatrudniasz ludzi do wyszukiwania i zarządzania szeroką gamą nieruchomości przynoszących dochód i osiągania znacznych zysków, inkorporacja zmniejszy Twój rachunek podatkowy, a zyski zobaczysz poprzez strukturę udziałów swojej korporacji. Dla większości inwestorów w nieruchomości istnieją lepsze sposoby na uzyskanie korzyści z inkorporacji bez komplikowania sposobu realizacji dochodu.

Inkorporacja może stworzyć barierę między Tobą a dochodami z Twojej nieruchomości, więc jeśli jesteś uzależniony od tego dochodu w jakikolwiek sposób, możesz nie być w stanie uzyskać do niego dostępu tak łatwo, jak chcesz – szczególnie w przypadku dużych zysków, takich jak te ze sprzedaży własność. Jest to stosunkowo łatwe do włączenia, wymagające jedynie profesjonalnej porady i papierkowej roboty, ale wyciąganie nieruchomości z korporacji (na przykład w celu ich sprzedaży i przejścia na emeryturę) jest bardziej skomplikowane, ponieważ idziesz po linii celowego uchylania się od opodatkowania / oszustwa, chyba że sprzedajesz korporację zamiast nieruchomości, które ją tworzą. Jest to oczywiście dużo trudniejsze niż sprzedaż domu.

W przeciwieństwie do tego, jeśli osobiście zarządzasz dwoma lub trzema nieruchomościami i masz jeszcze jedną lub dwie profesjonalnie zarządzane, możesz nie skorzystać z inkorporacji. Jeśli dochód z wynajmu swoich nie wyprzedza swoje wydatki dla każdej nieruchomości z dużym marginesem, lepiej trzymać je jak i wykorzystanie amortyzacja i odpisy gdzie można stonie nieruchomości gospodarstw w małej firmie.

Oprócz spółkę z ograniczoną odpowiedzialnością dla każdej posiadanej nieruchomości. Chociaż niekoniecznie zmniejsza to podatki, chroni twoje finanse, a także każdą nieruchomość, przed jakimikolwiek sporami sądowymi, które mogą być prowadzone przeciwko jednej z twoich nieruchomości.

Podsumowanie

Sprzedaż wynajmowanej nieruchomości może być trudna, a nawet trudniejsza, jeśli chcesz uniknąć dużego podatku od wpływów. Jeśli sprzedajesz, aby zainwestować w inną nieruchomość, możesz po prostu dokonać kumulacji 1031 i odłożyć podatek. Jeśli sprzedajesz, ponieważ potrzebujesz kapitału, będziesz musiał zapłacić pewne podatki.

Najlepszym scenariuszem, podobnie jak w przypadku akcji, jest odłożenie sprzedaży nieruchomości inwestycyjnej, zwłaszcza najmu, który spada nawet lub lepiej, chyba że kompensujesz kredyty lub straty, aby trochę ukąsić podatek od zysków kapitałowych. W ten sposób będziesz miał szansę zmniejszyć ogólny rachunek podatkowy i zgarnąć więcej wpływów.