Kariera w zarządzaniu portfelem nieruchomości

Na pierwszy rzut oka można by pomyśleć, że menedżer portfela nieruchomości jest podobny do każdego zarządzającego aktywami finansowymi. Jednak zarządzanie portfelem akcji lub funduszami nieruchomości różni się radykalnie od zarządzania akcjami, obligacjami czy funduszami wspólnego inwestowania.

W przeciwieństwie do zarządzających kapitałem, którzy badają firmy i zarządzają prawdopodobieństwami, że mogą zrealizować swoje strategie, zarządzający nieruchomościami muszą pomóc zdefiniować i wykorzystać szanse na poziomie nieruchomości. Zarządcy nieruchomości są nie tylko odpowiedzialne za alokację aktywów, ryzyka Managemen t oraz transakcji, ale również do czynienia bezpośrednio z gruntu i budowli na nim.

Tak więc zarządzanie aktywami w nieruchomości, w przeciwieństwie do tradycyjnego zarządzania pieniędzmi, wymaga doświadczonych osób, które potrafią zoptymalizować wartość nieruchomości. W rzeczywistości pod wieloma względami zarządca nieruchomości jest bardzo podobny do dyrektora generalnego korporacji, który prowadzi firmę lub obiekt. W przeciwieństwie do tego, tradycyjni zarządzający pieniędzmi mogą znać zasoby w określonej dziedzinie lub sektorze, ale nie angażują się w działalność samych firm.

Myślisz, że kariera w zarządzaniu portfelem nieruchomości może być dla Ciebie odpowiednia? Czytaj dalej, aby dowiedzieć się więcej.

Zarządzanie portfelem nieruchomości

Szkolenia i doświadczenie zdobyte przez zarządzających nieruchomościami są podobne jak w przypadku innych zarządzających funduszami. Różni się jednak sposobem, w jaki wykorzystują te umiejętności, aby zapewnić wydajność portfela. Zarządzający portfelami są często oceniani na podstawie ich zdolności do zapewnienia odpowiednich zwrotów skorygowanych o ryzyko i dywersyfikacji portfela poprzez doskonałą alokację i selekcję aktywów.

Ponadto zarządzający portfelami nieruchomości zapewniają klientom wartość, zapewniając najbardziej efektywne wykorzystanie kapitału inwestorów i informując klientów poprzez doskonałe pomiary wyników, a nawet prognozowanie przepływów pieniężnych. Z wyjątkiem trustu inwestycyjnego w nieruchomości (REIT) i funduszu zarządzających funduszami (których wyniki ocenia się na podstawie umiejętności oceny zdolności innych menedżerów do projektowania i realizacji strategii), zarządzający funduszem kapitałowym nieruchomości jest zasadniczo prezesem swojego lub jej własną firmę, tworzącą i realizującą strategie na poziomie nieruchomości dla aktywów, którymi się opiekuje.

Strategie wyboru inwestycji

Zarządzający portfelami nieruchomości dokonują alokacji i selekcji aktywów, nie rozumiejąc dynamiki rynku i spółek w określonych branżach, ale dywersyfikację i uzyskać adekwatne zwroty skorygowane o ryzyko, zarządzający portfelami nieruchomości muszą stawiać zakłady na regionalnych lub lokalnych rynkach nieruchomości, a w przypadku portfeli z wieloma aktywami – na prawidłowej kombinacji nieruchomości.

Z tego powodu wielu zarządzających funduszami koncentruje się na określonych regionach lub typach nieruchomości; niektórzy więksi zarządzający aktywami w zakresie nieruchomości organizują swoich starszych pracowników i personel pomocniczy według regionu lub przeznaczenia gruntów. Celem takiej organizacji jest zapewnienie możliwości zidentyfikowania możliwości rynkowych, a następnie przełożenia ich na właściwy wybór nieruchomości i ich pochodzenie.

Sposób nabywania nieruchomości jest jednym z najważniejszych powodów, dla których fundusze nieruchomości różnią się od bardziej tradycyjnych inwestycji. Podobnie jak inwestorzy na giełdzie, fundusze nieruchomości korzystają ze specjalistów ds. Przejęć, aby odkrywać i przeprowadzać transakcje dotyczące nieruchomości. Pracownicy ci zazwyczaj pracują dla określonego funduszu lub są zorganizowani regionalnie lub według rodzaju aktywów.

Ponieważ większość funduszy kapitałowych na rynku nieruchomości posiada całość (lub znaczną część) każdej nieruchomości, zarządzający portfelami są często bezpośrednio zaangażowani w proces nabycia. Ponieważ są odpowiedzialni za ustalanie i realizację strategii dotyczącej nieruchomości, zarządzający portfelami muszą być bezpośrednio zaangażowani we wszystkie procesy inwestycyjne, w tym przejęcia, finansowanie, zbycie i podejmowanie decyzji dotyczących obiektów. Aby ułatwić szeroki i głęboki proces zarządzania inwestycjami w nieruchomości, zarządzający portfelami muszą polegać na znacznej ilości infrastruktury w stosunku do zainwestowanego kapitału. Aby osiągnąć to jak najskuteczniej, zarządzający funduszami nieruchomości i zarządzający aktywami opracowali wyspecjalizowaną funkcję zarządzania aktywami.

Jak działa zarządzanie aktywami w nieruchomości

Funkcja zarządzania aktywami w zakresie nieruchomości składa się ze specjalistów na poziomie nieruchomości, którzy dodają wartość zarządzającym funduszami poprzez realizację strategii na poziomie nieruchomości. Specjaliści są ekspertami w zakresie podstaw rynków regionalnych lub określonych rodzajów nieruchomości i są odpowiedzialni za optymalizację wartości przechowywanych aktywów. Oprócz dostarczania informacji dotyczących zarządzania portfelem na temat lokalnych perspektyw i ułatwiania transakcji, zarządzający aktywami jest odpowiedzialny za wyniki na poziomie nieruchomości.

Oprócz zatwierdzania budżetów i zarządzania kosztami, zarządzający aktywami zwiększają wartość, zarządzając leasingiem jednej lub kilku nieruchomości. Choć może się to wydawać czarno-białą sprawą, leasing jest złożoną funkcją, która nieuchronnie decyduje o wartości nieruchomości i portfela. Sukces w leasingu osiąga się nie tylko poprzez znalezienie i realizację jak największych możliwości najmu w każdej nieruchomości, ale także poprzez prowadzenie programu leasingu, który jest zgodny ze strategią portfela, przy zachowaniu jak najlepszych relacji z obecnymi najemcami.

Leasing to proces wysoce negocjowany, który może wiązać się z podejmowaniem decyzji sprzecznych z potrzebami najemców w celu optymalizacji wartości nieruchomości. Na przykład w przypadku nieruchomości przeznaczonych na sprzedaż leasing może zostać zawieszony w okresie sprzedaży, aby umożliwić nowym właścicielom uwzględnienie wyższych potencjalnych stawek leasingowych. Może to prowadzić do wzrostu prognozowanych wartości nieruchomości, a tym samym wyższych ofert sprzedaży.

W okresach rosnących stawek czynszów długoterminowe umowy najmu mogą zostać zablokowane w przypadku nieruchomości zorientowanych na dochody, podczas gdy w przypadku strategii skoncentrowanych na wzroście kapitału okresy najmu mogą zostać skrócone, aby wykorzystać wyższe oczekiwane stawki w przyszłości. Zdolność zarządzającego aktywami do osiągnięcia odpowiedniej struktury najemców, realizacji strategii leasingu, która dostosowuje przepływy pieniężne do potrzeb portfela oraz zarządzania zarówno kapitałem, jak i kosztami operacyjnymi, może znacząco wpłynąć na ogólną wartość portfela.

Zarządzający portfelem nieruchomości jako prezesi

Jeśli pomyślimy o nieruchomości jako o oddzielnej spółce lub spółce zależnej, z których każda ma własną strategię i potencjał wydajności, zaczyna się rozumieć, dlaczego zarządzający portfelami akcji w nieruchomościach przypominają prezesów korporacji. Podobnie jak dyrektorzy generalni, którzy muszą przeznaczyć ograniczoną podaż kapitału na różne możliwości, aby uzyskać jak największy zwrot z inwestycji, zarządzający portfelami nieruchomości muszą robić to samo w odniesieniu do zarządzanych przez siebie nieruchomości. Konieczność przydzielenia ograniczonej ilości zasobów stwarza sytuację inną niż w przypadku wielu konwencjonalnych firm zarządzających aktywami.

W funduszach kapitałowych nieruchomości istnieje nieodłączny konflikt między zarządzającymi portfelami a ich zarządzającymi aktywami, ponieważ pracują oni dla nieco rozbieżnych celów. Podczas gdy zarządzający aktywami to specjaliści wynagradzani za optymalizację wartości swoich nieruchomości, a zarządzający portfelami są generalnie nagradzani za optymalizację zwrotu z portfela i satysfakcji inwestorów, odnoszący sukcesy menedżer funduszy nieruchomości może zarządzać tym konfliktem i utrzymywać efektywny zespół zarządzający i wydajność portfela. Wymaga to sformułowania dobrze zaprojektowanej strategii portfela w ramach dobrze połączonego zespołu menedżerów, którzy rozumieją i zinternalizowali ogólne cele inwestycyjne. Może to być trudne zadanie dla każdego funduszu, który znacznie zwiększył liczbę i złożoność zarządzanych nieruchomości.

Bardzo ważne jest również, aby zarządzający portfelem nieruchomości nie tylko realizowali wymaganą alokację kapitału, wybór nieruchomości i inne wymagane umiejętności inwestycyjne, ale także posiadali zdolność do tworzenia odpowiednich strategii inwestycyjnych i umiejętności przywódczych w celu zmobilizowania organizacji do realizacji tej samej misji portfela.

Podsumowanie

W przypadku funduszy nieruchomości kluczowe znaczenie ma zdolność kierownictwa do wykonywania planów zarządzania aktywami, oprócz wykonywania bardziej tradycyjnych praktyk zarządzania funduszami. Dla zarządzającego inwestycjami w nieruchomości oznacza to optymalizację wartości nieruchomości znajdujących się w jego portfelu, zarówno poprzez wybór, jak i późniejsze zarządzanie aktywami nieruchomościowymi w portfelu. Zarządzający portfelami nieruchomości muszą przeznaczyć swoje zasoby na nieruchomości, którymi zarządzają, aby uzyskać jak największy zwrot, i utrzymywać swój zespół na dobrej drodze, aby osiągnąć to samo. Dla osób z odpowiednim zestawem umiejętności kariera ta stanowi wyjątkową okazję w zarządzaniu aktywami.