Inwestowanie w majątek pozapaństwowy
Kupno i posiadanie nieruchomości rzadko jest łatwe lub proste. Gdy dana nieruchomość znajduje się w odległej lokalizacji, wyzwania mnożą się. Niemniej jednak inwestowanie w nieruchomości pozapaństwowe może wydawać się atrakcyjne, jeśli mieszkasz w okolicy, w której nieruchomości są drogie. Może to być również atrakcyjne, jeśli masz już dom, ale chcesz zdywersyfikować swoje inwestycje. Możesz po prostu chcieć mieć dom wakacyjny. Lub Twoje motywy mogą łączyć wszystkie te powody i nie tylko.
Kluczowe wnioski
- Kup w mieście, które znasz lub poznaj miasto przed zakupem.
- Znalezienie firmy zarządzającej nieruchomościami i konserwatora jest równie ważne jak znalezienie pośrednika w obrocie nieruchomościami.
- Nie tylko zwiedzaj nieruchomość. Uzyskaj inspekcję.
Niezależnie od tego, oto kwestie, które należy rozważyć przed złożeniem oferty.
Powody, dla których warto kupować
Jeśli mieszkasz w miejscu, w którym ceny są wysokie, na przykład w San Francisco lub Nowym Jorku, lokalne inwestycje w nieruchomości, a nawet lokalna własność domów mogą być wykluczone. Chcesz przyjrzeć się obszarom, w których podstawy rynkowe są solidne, ale koszty nieruchomości są znacznie niższe.
Z drugiej strony, jeśli mieszkasz w okolicy o obniżonych lub spadających cenach nieruchomości, być może wolisz wynająć dom i zainwestować w nieruchomości gdzie indziej.
Zwrot z inwestycji jest kluczem
W obu przypadkach może się okazać, że zwrot z inwestycji (ROI) jest lepszy gdzie indziej niż w domu. To jest duży powód, dla którego wielu kupuje poza regionem, w którym mieszkają. Cena zakupu, stopy aprecjacji, wydatki na kredyt hipoteczny, podatki, przepisy dotyczące mieszkań, warunki na rynku wynajmu i inne czynniki mogą być korzystniejsze w innym stanie i przyczynią się do potencjalnego zwrotu z inwestycji w nieruchomość.
Wyzwania do rozważenia
Nie będziesz mieć tak samo intymnej, codziennej wiedzy o odległym rynku, jak o rynku, na którym żyjesz. Ty nie masz dogłębne zrozumienie z najlepszych dzielnic – czy najgorsze. Będziesz musiał polegać na badaniach, przekazach ustnych, intuicji i opiniach wszystkich zatrudnionych przez Ciebie specjalistów.
Zrozumienie praw i przepisów dotyczących własności nieruchomości i podatków od nieruchomości na docelowym obszarze jest kolejnym wyzwaniem. Nawet jeśli przeczytasz każdą linijkę lokalnych kodeksów i rozporządzeń, to, co jest napisane na papierze i co dzieje się w prawdziwym świecie, nie zawsze jest zgodne. Porozmawiaj z właścicielami nieruchomości w okolicy, aby uzyskać prawdziwe zrozumienie lokalnych wyzwań.
Sieć poza stanem
Aby Twój plan inwestycyjny się powiódł, będziesz potrzebować dobrych kontaktów w okolicy. To nie tylko oznacza pośrednika w obrocie nieruchomościami. Wkrótce możesz potrzebować zarządcy nieruchomości, konserwatora i wykonawcy.
Sekretem sukcesu wielu inwestorów zagranicznych jest znalezienie i zatrudnienie doskonałej firmy zarządzającej nieruchomościami. Ich zadaniem będzie obsadzanie wolnych miejsc pracy, zbieranie czynszu, dokonywanie napraw i zajmowanie się sytuacjami awaryjnymi.
Jeśli mieszkałeś w okolicy, możesz zdecydować się na samodzielne zarządzanie nieruchomością. Jeśli mieszkasz daleko, profesjonalne zarządzanie nieruchomością jest dodatkowym wydatkiem, który po prostu musisz ponieść, aby zabezpieczyć swoją inwestycję.
Doświadczony budowniczy i zarządca nieruchomości, Rusty Meador, zauważa: „Bez względu na to, jak dobrą znajdziesz transakcję na rynku nieruchomości, jest ona tak dobra, jak umiejętność dobrego zarządzania”.
Komplikacje
Nawet jeśli masz na liście płac firmę zarządzającą nieruchomościami, nadal będziesz musiał od czasu do czasu odwiedzać swoją nieruchomość, aby upewnić się, że to, co mówią ci zarządcy i najemcy, odpowiada rzeczywistości. Jest to dodatkowy koszt czasu i pieniędzy, który należy wziąć pod uwagę.
Ponadto, kupując nieruchomość na wynajem, zwłaszcza nieruchomość do wynajęcia poza stanem, prawdopodobnie napotkasz wyższe stawki ubezpieczenia domu, wyższe oprocentowanie kredytu hipotecznego i wyższe wymagania dotyczące zaliczki. Kredytodawcy uważają, że wynajem jest bardziej ryzykowny niż kredyty hipoteczne na własność.
Skomplikujesz również swoją sytuację podatkową, będąc właścicielem nieruchomości do wynajęcia i uzyskując dochód w więcej niż jednym stanie. Być może będziesz musiał zatrudnić specjalistę ds. Podatku dochodowego, aby pozostawać w łaskach organów podatkowych.
Jak daleko się posunąć
Po rozważeniu wszystkich tych czynników może się okazać, że bycie właścicielem-lokatorem lub zakup nieruchomości inwestycyjnej w pobliżu domu jest znacznie prostszą i tańszą propozycją.
W rzeczywistości, przemyśl to. Nawet San Francisco i Nowy Jork znajdują się w odległości kilku godzin od tańszych nieruchomości, a nawet miejsca, w których ceny są obniżone, mają solidne dzielnice dość blisko.
Zanim kupisz poza stanem
Jeśli nadal masz zamiar kupować poza stanem, pamiętaj o tych dodatkowych ostrzeżeniach. Nie kupuj niewidocznego wzroku. Informacje online o nieruchomości mogą być nieaktualne lub niekompletne. Lokalny agent nieruchomości lub właściciel nieruchomości może kłamać, aby zamknąć sprzedaż.
Jeśli nieświadomie staniesz się właścicielem uciążliwej nieruchomości, która narusza przepisy dotyczące zdrowia i bezpieczeństwa, możesz być narażony na naruszenia kodeksu, które są czasochłonne i kosztowne w naprawie. Jeśli nieruchomość była pusta wystarczająco długo, mogą pojawić się problemy związane z konserwacją, które można rozwiązać tylko za pomocą buldożera, i możesz być na haku za rachunek za wyburzenie.
Uzyskaj inspekcję
Upewnij się, że zobaczysz nieruchomość osobiście i zatrudnij profesjonalistę, aby dokonał inspekcji.
Znalezienie dobrych najemców jest szczególnie ważne dla nieobecnych właścicieli. Nie będziesz tam, aby uważnie obserwować zachowanie najemców lub sposób traktowania nieruchomości, ani naciskać na nich, aby płacili, jeśli czynsz jest zaległy. Oprócz zatrudniania najwyższej klasy firmy zarządzającej nieruchomościami, chcesz mieć najemców, którzy nie będą sprawiać kłopotów Tobie ani Twojej firmie zarządzającej.
Uzyskaj wstępne zatwierdzenie
Podczas wizyty poświęć trochę czasu na spotkanie z różnymi pożyczkodawcami i zbadaj różne rodzaje kredytów hipotecznych i stopy procentowe dostępne lokalnie. Najlepiej jest uzyskać wstępną zgodę na kredyt hipoteczny, ponieważ skróci to czas potrzebny do zamknięcia transakcji po znalezieniu wymarzonego domu poza stanem.
Wreszcie, jeśli nigdy nie byłeś właścicielem nieruchomości, zakup pierwszej nieruchomości poza stanem jest wyjątkowo ryzykowny. Bez względu na to, ile książek na temat własności nieruchomości przeczytasz, nic nie zastąpi doświadczenia.
Jak to działa
Jeśli zamierzasz dokonać zakupu poza stanem, rozważ zakup w okolicy, którą znasz, na przykład w swoim mieście uniwersyteckim lub rodzinnym. Dobrze jest mieć wiedzę o okolicy.
Będziesz potrzebować sieci lokalnych specjalistów, którzy pomogą Ci zarządzać Twoją nieruchomością.
Dodatkowo, jeśli dokonasz zakupu w rejonie, który i tak odwiedzasz, podróż rekreacyjna może zostać przynajmniej częściowo odliczona od podatku, ponieważ do tych podróży będziesz dodawać element biznesowy, aby sprawdzić swoją nieruchomość.
Za I przeciw
Kupuj w okolicy, która jest podobna do tej, w której mieszkasz, na przykład klimat, dane demograficzne lub wiek nieruchomości, aby mieć pojęcie, z czym masz do czynienia. Jeśli całe życie mieszkałeś na przedmieściach Kalifornii w latach sześćdziesiątych XX wieku, nie kupuj wiktoriańskiego mieszkania w Bostonie.
Nie kupuj nieruchomości wysokiego ryzyka. Kupuj w dzielnicy zajmowanej głównie przez właścicieli, aby przyciągnąć najemców o niższym ryzyku ekonomicznym, mówi Ryan L. Hinricher, partner założyciel firmy Investor Nation zajmującej się sprzedażą domów inwestycyjnych. Jak zauważa, nieruchomość o wysokiej jakości zwykle wymaga mniej konserwacji i utrzymania. „Te nieruchomości są również wynajmowane szybciej, ponieważ zazwyczaj mają nowoczesny układ i odpowiednią liczbę sypialni i łazienek”.
Wreszcie, jak wspomniano wcześniej, ważne jest, aby zbudować świetną sieć profesjonalistów, którzy pomogą Ci i od czasu do czasu osobiście odwiedzą Twoją nieruchomość.
Alternatywy pozastanowe
Istnieją inne sposoby inwestowania w nieruchomości w innym miejscu. Jedną z opcji jest fundusz inwestycyjny w nieruchomości (REIT) lub fundusz giełdowy REIT (ETF). Jest to podobne do inwestowania w akcje i możesz wybrać REIT z profilem ryzyka / zwrotu, który pasuje do tego, czego szukasz.
Tak jak właściciel akcji nie musi podejmować decyzji o prowadzeniu firmy, tak posiadając akcje REIT, nie będziesz mieć żadnych problemów związanych z faktycznym posiadaniem nieruchomości.