Zysk z zadłużenia hipotecznego z MBS

Według Federal Reserve Bank of New York salda kredytów hipotecznych stanowiły największy składnik zadłużenia gospodarstw domowych w drugim kwartale 2018 r. Na dzień 30 czerwca raporty dotyczące kredytów konsumenckich wykazały łącznie 9 bilionów dolarów zadłużenia hipotecznego, co stanowi wzrost o 60 miliardów dolarów od pierwszego kwartału roku. Chociaż oczekuje się wzrostu oprocentowania kredytów hipotecznych, popyt na mieszkania w połączeniu z niskim bezrobociem może nadal napędzać rynek kredytów hipotecznych. Oznacza to, że ta pożyczka z pewnością wzrośnie. Sytuacja ta stwarza okazję dla wnikliwych inwestorów, którzy mogą posiadać część tego długu za pomocą papierów wartościowych zabezpieczonych hipoteką (MBS).

Należy pamiętać, że aktywa te odegrały kluczową rolę w kryzysie finansowym w 2008 r. Banki znosiły wiele ograniczeń w udzielaniu kredytów hipotecznych, a niektóre nawet nie zaciągały środków i w pełni finansowały kredyty mieszkaniowe. Ale większości nowych właścicieli domów po prostu nie było stać na spłaty, co nie przeszkadzało pożyczkodawcom. Nadal byli w stanie zarabiać, pakując pożyczki i sprzedając je inwestorom. To z kolei stworzyło bańkę, która zakończyła się pęknięciem w 2007 roku. Efekt strużki uderzył w Lehman Brothers, powodując upadek banku, a następnie wywołał fale wstrząsu w całej światowej gospodarce.

Czy nadal możesz sobie pozwolić na inwestowanie w te aktywa? W tym artykule pokażemy, jak możesz wykorzystać MBS do uzupełnienia innych aktywów o stałym dochodzie.

Jak powstają

Papiery wartościowe zabezpieczone hipoteką to zobowiązania dłużne kupowane od banków, firm hipotecznych, spółdzielczych kas pożyczkowych i innych instytucji finansowych, a następnie łączone w pule przez podmiot rządowy, quasi-rządowy lub prywatny. Podmioty te następnie sprzedają papiery wartościowe inwestorom. Ten proces jest zilustrowany poniżej:

1. Nabywcy nieruchomości pożyczają od instytucji finansowych
2. Instytucje finansowe sprzedają kredyty hipoteczne podmiotom MBS.
3. Podmioty MBS tworzą pule hipoteczne i emitują papiery wartościowe zabezpieczone hipoteką.
4. Osoby fizyczne inwestują w pule MBS.

Rodzaje MBS

Istnieją dwa typy MBS. Świadectwo przeniesienia lub udziału oznacza bezpośrednią własność puli kredytów hipotecznych. Otrzymasz proporcjonalny udział wszystkich spłat kapitału i odsetek wpłaconych do puli, ponieważ emitent będzie otrzymywał miesięczne płatności od pożyczkobiorców. Pula kredytów hipotecznych ma zwykle okres zapadalności od pięciu do 30 lat. Jednak przepływy pieniężne mogą zmieniać się z miesiąca na miesiąc, w zależności od tego, ile kredytów hipotecznych zostanie spłaconych wcześniej. Na tym polega ryzyko przedpłaty. Gdy obecne stopy procentowe spadają, pożyczkobiorcy mogą refinansować i spłacić swoje pożyczki z góry. Inwestorzy muszą następnie spróbować znaleźć zyski podobne do ich pierwotnych inwestycji w środowisku o niższych bieżących stopach procentowych. I odwrotnie, inwestorzy mogą stawić czoła ryzyku stopy procentowej, gdy stopy procentowe wzrosną. Pożyczkobiorcy pozostaną przy swoich pożyczkach, pozostawiając inwestorów skazanych na niższe zyski w warunkach rosnących bieżących stóp procentowych.

Drugi rodzaj MBS to  zabezpieczony obowiązek hipoteczny (CMO). To jest pula przenoszonych kredytów hipotecznych.

Istnieje kilka rodzajów OZZ, które mają na celu zmniejszenie ryzyka przedterminowej spłaty inwestorów. W ramach CMO z wypłatami sekwencyjnymi emitenci CMO będą rozdzielać przepływy pieniężne posiadaczom obligacji z serii klas zwanych transzami. W każdej transzy znajdują się papiery wartościowe zabezpieczone hipoteką o podobnym terminie zapadalności istrukturze przepływów pieniężnych. Każda transza różni się od pozostałych w ramach WOR. Na przykład WOR może mieć cztery transze kredytów hipotecznych, z których każda wynosi średnio dwa, pięć, siedem i 20 lat. Po wpłynięciu spłaty kredytu hipotecznego emitent CMO najpierw zapłaci obligatariuszom określoną stopę procentową kuponu w każdej transzy. Zaplanowane i nieplanowane spłaty kapitału w pierwszych transzach trafią do inwestorów w pierwszej kolejności. Po ich spłacie inwestorzy w późniejszych transzach otrzymają spłatę kapitału. Koncepcja polega na przeniesieniu ryzyka wcześniejszej spłaty z jednej transzy do drugiej. Niektóre OZZ mogą mieć 50 lub więcej współzależnych transz. Dlatego przed dokonaniem inwestycji należy zapoznać się z cechami innych transz w ramach CMO. Istnieją dwa rodzaje transz:

• Transze PAC wykorzystują koncepcję funduszu tonącego, aby pomóc inwestorom zmniejszyć ryzyko przedpłaty i uzyskać bardziej stabilne przepływy pieniężne. W celu pokrycia nadwyżki kapitału ustanawiana jest obligacja towarzysząca, ponieważ hipoteki są spłacane wcześniej. Wówczas, mając dochód z dwóch źródeł (PAC i obligacji towarzyszącej), inwestorzy mają większe szanse na otrzymanie płatności przekraczających pierwotny harmonogram zapadalności.
• Transze Z są również nazywane obligacjami narastającymi lub transzami obligacji przyrostowych. W okresie naliczania odsetki nie są wypłacane inwestorom. Zamiast tego kapitał rośnie według stawki złożonej. Eliminuje to ryzyko inwestorów związane z koniecznością reinwestycji przy niższych dochodach, jeśli kuponowe oparte na wyższym saldzie kapitału obligacji. Dodatkowo otrzymają przedpłaty kapitału z hipotek bazowych. Ponieważ odsetki naliczone w okresie naliczania podlegają opodatkowaniu – nawet jeśli inwestorzy ich nie otrzymują –  transze Z mogą być lepiej dostosowane do rachunków z odroczonym podatkiem.

Pozbawione hipoteki papiery wartościowe to MBS, które płacą inwestorom tylko kapitał (PO) lub tylko odsetki (IO). Paski są tworzone z MBS lub mogą być transzami w CMO.

• Tylko kapitał (OP): Inwestorzy płacą głęboko zdyskontowaną cenę za PO i otrzymują spłaty kapitału z hipotek bazowych. Wartość rynkowa organizacji producentów może podlegać znacznym wahaniom w oparciu o bieżące stopy procentowe. Wraz ze spadkiem stóp procentowych przedpłaty mogą wzrosnąć, a wartość PO może wzrosnąć. Z drugiej strony, gdy obecne stawki wzrosną, a przedpłaty spadną, wartość PO może spaść.
• Tylko odsetki (IO): Zleceniodawca ściśle płaci odsetki oparte na kwocie niespłaconego kapitału. Ponieważ kredyty hipoteczne ulegają amortyzacji, a przedpłaty zmniejszają saldo kapitału, przepływ środków pieniężnych IO spada. Wartość zamówienia publicznego waha się w przeciwieństwie do PO, ponieważ wraz ze spadkiem bieżących stóp procentowych i wzrostem przedpłat dochód może spaść. A gdy obecne stopy procentowe rosną, inwestorzy są bardziej skłonni do otrzymywania płatności odsetkowych przez dłuższy okres, zwiększając w ten sposób wartość rynkową IO.