Uważaj na opłaty hipoteczne „śmieciowe”
Dla większości ludzi kupno domu jest zniechęcające. W końcu transakcje dotyczące nieruchomości są zwykle doświadczeniem raz lub dwa razy w życiu, więc nie ma praktycznej możliwości dokładnego zaznajomienia się z tym procesem. Będziesz miał mnóstwo dokumentów do podpisania, żargon branżowy do rozszyfrowania i mnóstwo szybko rozmawiających sprzedawców – od agentów nieruchomości po brokerów kredytów hipotecznych – z którymi będziesz musiał się zmagać.
Gdzieś pomiędzy uniesieniem związanym z zakupem nieruchomości a nudą związaną z podpisywaniem formularzy, łatwo jest stracić poczucie tego, za co płacisz i ile wydajesz. Oprócz kredytu hipotecznego większość innych wydatków zalicza się do kategorii zwanej „ kosztami zamknięcia ”. Zwrócenie uwagi na te koszty, zanim dojdziesz do zamknięcia, pomoże ci zrozumieć, dokąd idą twoje pieniądze, a może nawet zaoszczędzić kilkaset dolarów.
Kluczowe wnioski
- Powtarzające się koszty zamknięcia to wydatki, które płacisz przy zamknięciu, a następnie co miesiąc, takie jak podatki od nieruchomości.
- Jednorazowe koszty zamknięcia to płatności jednorazowe, takie jak punkty, opłaty za pożyczki i opłaty za inspekcję domu.
- Wypatruj tych pięciu „śmieciowych opłat”: zbyt wysokie opłaty za wniosek, ubezpieczenie, blokadę oprocentowania kredytu hipotecznego i opłaty za obsługę kredytu, a także rabaty brokerskie.
- Niektórzy pożyczkodawcy oferują kompleksową opłatę ryczałtową, która pokrywa wszystkie koszty zamknięcia, dzięki czemu nie musisz martwić się o uczciwość każdej opłaty z osobna.
Koszty zamknięcia: jakie to są?
Termin „koszty zamknięcia” to skrót od łącznego kosztu kilkudziesięciu potencjalnych wydatków związanych z zakupem i finansowaniem nieruchomości. Te wydatki można podzielić na „cykliczne” i „jednorazowe”.
Powtarzające się koszty
Stałe koszty są opłacane przy zamknięciu, a następnie co miesiąc. Obejmują one podatki od nieruchomości, ubezpieczenie domu i – jeśli odkładasz mniej niż 20% ceny zakupu – Ochrony Finansów Konsumentów (CFPB) oferuje porady dotyczące PMI i sposobów jego usunięcia. )
Wydatki te należy sfinansować z góry w momencie zakupu, co odbywa się poprzez wpłacenie środków na konto na pokrycie przyszłorocznych zobowiązań. Nazywa się to „umieszczeniem pieniędzy w depozycie ”. W zależności od daty zamknięcia może być również konieczna przedpłata odsetek, aby pokryć kilka pierwszych dni lub tygodni w domu.
Koszty jednorazowe
Koszty jednorazowe są również opłacane w momencie zamknięcia. Mogą to być:
- Zwrotnica
- Opłata za wniosek (zysk dla pożyczkodawcy)
- Szereg opłat kredytowych (mogą one obejmować opłatę za udzielenie kredytu, opłatę za wycenę, opłatę za raport kredytowy, opłatę za obsługę podatkową, opłatę za gwarantowanie emisji, opłatę za przygotowanie dokumentu, opłatę za przelew, opłaty administracyjne itp.),
- Opłata za usługę brokera (jeśli współpracujesz z brokerem hipotecznym)
- Wszelkie inspekcje domu wymagane przez pożyczkodawcę (np. Kontrola szkodników)
- Koszt wyceny domu wymaganej przez pożyczkodawcę (w której ktoś płaci za sprawdzenie, czy nieruchomość jest warta co najmniej tyle, ile cena sprzedaży)
Inne koszty przy zamknięciu
Koszty zamknięcia mogą również obejmować:
- Opłaty Federal Housing Administration (FHA)
- Opłaty Veterans Administration (VA)
- Opłaty za usługi mieszkaniowe na obszarach wiejskich (RHS) związane z kredytami hipotecznymi gwarantowanymi przez rząd
- Opłata za określenie powodzi w celu zbadania, czy nieruchomość znajduje się na obszarze podatnym na powodzie
- Badanie terenu w celu zweryfikowania granic nieruchomości
- Opłaty za tytuł (które mogą obejmować opłatę za ugodę, opłatę za wyszukiwanie tytułu, opłatę za badanie tytułu, opłatę za list za zamknięcie, opłatę za sporządzenie aktu, opłaty notarialne, opłatę za ubezpieczenie tytułu i wszelkie opłaty adwokackie)
Szereg innych kosztów może obejmować opłatę za przesyłkę kurierską / dostawę, adnotacje, opłatę za nagranie, podatek od przelewu i opcjonalną gwarancję na dom.
Ile kosztuje zamknięcie?
Opłaty różnią się znacznie w zależności od pożyczkodawcy, położenia geograficznego nieruchomości i ceny domu. Skonsultuj się z zestawem narzędzi „Your Home Loan Toolkit” przygotowanym przez Consumer Financial Protection Bureau, jako wskazówką przy szacowaniu opłat. Business Insider podzielił również średnie opłaty za zamknięcie według stanu w 2019 r.; odwołanie się do jego wykresu może dać punkt odniesienia w zależności od lokalizacji Twojego domu.
Co to są opłaty za śmieci?
Opłaty za śmieci, zwane również „opłatami śmieciowymi”, są nakładane na większość kredytów hipotecznych. Nie ma sposobu, aby całkowicie ich uniknąć, ale często można je zminimalizować.
Zwróć uwagę na nadmierne opłaty za przetwarzanie i dokumentację w następujących pięciu kategoriach:
- Opłata za złożenie wniosku
- Opłata za ubezpieczenie
- Opłata za blokadę spłaty kredytu hipotecznego
- Opłata manipulacyjna
- Rabat dla brokera
Jeśli któraś z tych opłat wydaje się być niezwykle wysoka, zapytaj o nie, ponieważ często można je negocjować. Ta rada dotyczy również innych opłat. Jeśli wygląda śmiesznie, zapytaj o to. Często samo zakwestionowanie opłaty skutkuje obniżeniem lub zniesieniem opłaty.
Jeśli uważasz, że opłata jest zbyt wysoka, spróbuj ją obniżyć. Często samo zakwestionowanie opłaty powoduje jej zmniejszenie lub wyeliminowanie.
Cennik kosztów zamknięcia „wszystko w jednym”
Zdając sobie sprawę, że konsumenci są przytłoczeni opłatami i sfrustrowani próbą ustalenia, czy opłaty są sprawiedliwe, niektórzy pożyczkodawcy oferują teraz kompleksową, zryczałtowaną opłatę, która obejmuje wszystkie koszty zamknięcia. Terminologia „wszystko w jednym” jest również używana do opisywania innych produktów hipotecznych, takich jak kredyty hipoteczne powiązane z kontami czekowymi. Zachowaj ostrożność przy zakupie tych produktów, upewniając się, że kupujesz ten, który dotyczy wyłącznie kosztów zamknięcia kredytu hipotecznego, a nie innych relacji bankowych lub produktów.
Z reguły można spodziewać się, że koszty zamknięcia będą wynosić od 3% do 6% ceny zakupu.
Zminimalizuj ból
Jeśli rynek nieruchomości w Twojej okolicy jest korzystny dla kupujących, możesz poprosić sprzedawcę o pokrycie kosztów zamknięcia. Jeśli to nie jest możliwe, uzyskanie kredytu hipotecznego typu all-in-one jest prawdopodobnie najlepszym sposobem na zminimalizowanie poczucia, że jesteś wykorzystany podczas procesu zamykania. Podczas gdy nadal płacisz opłaty, nie będziesz musiał rozpaczać z powodu jednej opłaty na raz.
Porównywanie cen to kolejny sposób, aby przyzwyczaić się do procesu i lepiej poznać koszty. Poproś pół tuzina pożyczkodawców o oszacowanie pożyczki i porównanie wyników. Pomoże Ci to nauczyć się terminologii i zorientować się w zakresie opłat za zamknięcie w Twojej okolicy. Po wybraniu pożyczkodawcy i posiadaniu szacunkowej kwoty pożyczki zapisz ją. Przyda się później.
Podsumowanie
Oficjalny formularz zawierający zestawienie wszystkich kosztów zamknięcia nazywa się „ oświadczeniem końcowym ” lub „ujawnieniem zamknięcia”. Masz prawo wglądu do tego dokumentu co najmniej trzy dni robocze przed zamknięciem. Poproś o to i porównaj z oszacowaniem kredytu. Jeśli liczby nie są dość zbliżone, zadawaj pytania.
Poświęcając czas na porównanie cen i uważnie przeglądając całą dokumentację z wyprzedzeniem, możesz zminimalizować koszty i niepokój związany z kosztami zamknięcia, które ponosisz przy zakupie nieruchomości.