5 sposobów wyceny nieruchomości do wynajęcia
Inwestorzy muszą sobie zadać kilka pytań, jeśli chodzi o inwestowanie ciężko zarobionych pieniędzy. Ile zwróci się inwestycja? Ile to kosztuje? Ale co ważniejsze, inwestorzy powinni zwracać uwagę na jego wartość. Jest to szczególnie ważne, gdy rozważasz zakup nieruchomości inwestycyjnej.
dochodu i to stały sposób na zarabianie pieniędzy. Ale zanim przejdziemy do gry w wynajem nieruchomości, jak należy dokonać wyceny?
Czytaj dalej, aby poznać niektóre z najczęstszych sposobów wyceny nieruchomości do wynajęcia na wysokim poziomie.
Kluczowe wnioski
- Określenie kosztu i zwrotu z nieruchomości inwestycyjnej jest tak samo ważne, jak określenie jej wartości.
- Inwestorzy mogą skorzystać z metody porównywania sprzedaży, modelu wyceny aktywów kapitałowych, podejścia dochodowego i podejścia kosztowego w celu określenia wartości nieruchomości.
- Nie ma jednego uniwersalnego rozwiązania, więc może być konieczne zastosowanie kombinacji tych czynników.
1. Podejście porównujące sprzedaż
Metoda porównywania sprzedaży (SCA) jest jedną z najbardziej rozpoznawalnych form wyceny nieruchomości mieszkalnych. Jest to metoda najczęściej stosowana przez rzeczoznawców i pośredników w obrocie nieruchomościami przy wycenie nieruchomości.
Podejście to jest po prostu porównaniem podobnych domów, które zostały sprzedane lub wynajęte lokalnie w danym okresie. Większość inwestorów będzie chciała zobaczyć SCA w dłuższym okresie czasu, aby zebrać wszelkie potencjalnie pojawiające się trendy.
SCA opiera się na atrybutach lub cechach, aby przypisać względną wartość ceny. Wartości te mogą opierać się na pewnych cechach, takich jak liczba sypialni i łazienek, garaży i / lub podjazdów, basenów, pokładów, kominków – wszystko, co czyni daną nieruchomość wyjątkową i godną uwagi.
Cena za stopę kwadratową to powszechny i łatwy do zrozumienia wskaźnik, który wszyscy inwestorzy mogą wykorzystać do określenia, gdzie nieruchomość . Innymi słowy, jeśli dom szeregowy o powierzchni 2000 stóp kwadratowych jest wynajmowany za 1 dolara za stopę kwadratową, inwestorzy mogą rozsądnie oczekiwać dochodu z tego pola golfowego, pod warunkiem, że porównywalne kamienice w okolicy również się do tego nadają.
Przykład podejścia porównawczego sprzedaży
Należy pamiętać, że SCA jest dość ogólny – to znaczy, że każdy dom ma swoją wyjątkowość, której nie zawsze da się zmierzyć. Kupujący i sprzedający mają wyjątkowe gusta i różnice. SCA ma być podstawą lub rozsądną opinią, a nie doskonałym predyktorem lub narzędziem wyceny nieruchomości. Jest to również metoda, której należy użyć do porównania ze stosunkowo podobnymi domami.
Więc to nie działa, jeśli zamierzasz wycenić interesującą Cię nieruchomość, która ma 2000 stóp kwadratowych z garażem, basenem, sześcioma sypialniami i pięcioma pełnymi łazienkami z inną nieruchomością, która ma połowę liczby sypialni, bez basenu i ma tylko 1200 stóp kwadratowych.
Ważne jest również, aby inwestorzy korzystali z usług certyfikowanego rzeczoznawcy lub pośrednika w obrocie nieruchomościami, prosząc o analizę porównawczą rynku. Zmniejsza to ryzyko fałszywych wycen, które stało się powszechne podczas kryzysu na rynku nieruchomości w 2007 roku.
2. Model wyceny aktywów kapitałowych
Model wyceny aktywów kapitałowych (CAPM) jest bardziej wszechstronnym narzędziem wyceny. CAPM wprowadza pojęcia ryzyka i kosztu alternatywnego w odniesieniu do inwestowania w nieruchomości.
Model ten analizuje potencjalny zwrot z inwestycji (ROI) pochodzący z dochodu z najmu i porównuje go z innymi inwestycjami, które nie są obarczone ryzykiem, takimi jak obligacje Skarbu Państwa Stanów Zjednoczonych lub alternatywne formy inwestowania w nieruchomości, takie jak fundusze powiernicze (REIT). ).
Krótko mówiąc, jeśli oczekiwany zwrot z inwestycji wolnej od ryzyka lub gwarantowanej przekracza potencjalny zwrot z inwestycji w dochody z wynajmu, po prostu nie ma sensu finansowego podejmować ryzyka związanego z wynajmem nieruchomości. W odniesieniu do ryzyka, CAPM bierze pod uwagę nieodłączne ryzyko związane z wynajmem nieruchomości.
Czynniki ryzyka
Na przykład wszystkie nieruchomości do wynajęcia nie są takie same. Lokalizacja i wiek nieruchomości to kluczowe kwestie. Wynajem starszej nieruchomości oznacza, że właściciele najprawdopodobniej poniosą wyższe koszty utrzymania.
Nieruchomość do wynajęcia na obszarze o wysokiej przestępczości będzie prawdopodobnie wymagać więcej środków ostrożności niż wynajem na zamkniętym osiedlu.
Model ten sugeruje uwzględnienie tych ryzyk przed rozważeniem inwestycji lub ustaleniem struktury cen najmu. CAPM pomaga określić, na jaki zwrot zasługujesz, narażając swoje pieniądze na ryzyko.
3. Podejście dochodowe
Podejście dochodowe skupia się na tym, jaki dochód z wynajmu nieruchomości daje potencjalny dochód w stosunku do początkowej inwestycji. Podejście dochodowe jest często stosowane przy inwestowaniu w nieruchomości komercyjne.
Podejście dochodowe jest często stosowane przy inwestowaniu w nieruchomości komercyjne, ponieważ analizuje potencjalny dochód z wynajmu nieruchomości w stosunku do początkowych nakładów pieniężnych na zakup nieruchomości.
Podejścia dochodowego opiera się na określaniu rocznej stopy kapitalizacji dla inwestycji. Stawka ta to prognozowany roczny dochód z mnożnika czynszu brutto podzielony przez bieżącą wartość nieruchomości. Jeśli więc zakup budynku biurowego kosztuje 120000 USD, a spodziewany miesięczny dochód z wynajmu to 1200 USD, oczekiwana roczna stopa kapitalizacji wynosi: 14400 (1200 USD x 12 miesięcy) ÷ 120 000 USD = 0,12 lub 12%
To bardzo uproszczony model z kilkoma założeniami. Bardziej niż prawdopodobne, są wydatki na odsetki od kredytu hipotecznego. Ponadto za pięć lat przyszłe dochody z wynajmu mogą być mniej lub bardziej wartościowe niż obecnie.
Wielu inwestorów zna bieżącą wartość pieniądza netto. W przypadku nieruchomości koncepcja ta jest również znana jako zdyskontowany przepływ gotówki. Dolary otrzymane w przyszłości podlegają ryzyku inflacyjnemu i deflacyjnemu i w celu uwzględnienia tego są prezentowane w formie zdyskontowanej.
4. Podejście oparte na mnożniku czynszu brutto
Podejście mnożnika czynszu brutto (GRM) wycenia nieruchomość do wynajęcia na podstawie kwoty czynszu, jaki inwestor może pobrać każdego roku. To szybki i łatwy sposób na sprawdzenie, czy nieruchomość jest warta inwestycji. To oczywiście jest przed rozważeniem wszelkich podatków, ubezpieczenia, mediów i innych wydatków związanych z nieruchomością, więc należy to traktować z przymrużeniem oka.
Chociaż może być podobne do podejścia dochodowego, podejście mnożnika czynszu brutto nie wykorzystuje dochodu operacyjnego netto jako stopy kapitalizacji, ale zamiast tego czynsz brutto.
Stopa kapitalizacji mnożnika czynszu brutto jest większa niż jeden, podczas gdy stopa kapitalizacji dla podejścia dochodowego jest wartością procentową. Aby uzyskać porównanie jabłek do jabłek, należy spojrzeć na GRM i dochody z wynajmu innych, podobnych nieruchomości do tej, która Cię interesuje.
Przykład podejścia opartego na mnożniku czynszu brutto
Załóżmy, że nieruchomość komercyjna sprzedana w okolicy, której szukasz, za 500 000 USD, z rocznym dochodem w wysokości 90 000 USD. Aby obliczyć jego GRM, dzielimy cenę sprzedaży przez roczny dochód z najmu: 500 000 ÷ 90 000 $ = 5,56.
Możesz porównać tę liczbę z tą, na którą patrzysz, o ile znasz jej roczny dochód z najmu. Możesz poznać jego wartość rynkową, mnożąc GRM przez jego roczny dochód. Jeśli jest wyższy niż ostatnio sprzedany – tj. Za 500 000 dolarów – może nie być tego wart, więc rozważ przejście.
5. Podejście kosztowe
Podejście koszt do wyceny stanów nieruchomości, że własność jest wart tylko to, co może być racjonalnie wykorzystane do. Szacuje się go poprzez połączenie wartości gruntu i zamortyzowanej wartości wszelkich ulepszeń.
Rzeczoznawcy z tej szkoły często opowiadają się za najwyższym i najlepszym sposobem podsumowania podejścia kosztowego do nieruchomości. Często służy jako podstawa wyceny niezabudowanej ziemi.
Na przykład, jeśli jesteś deweloperem mieszkaniowym, który chce kupić trzy akry ziemi na jałowym obszarze w celu przekształcenia go w mieszkania własnościowe, wartość tego gruntu będzie oparta na najlepszym wykorzystaniu tego gruntu. Jeśli teren jest otoczony polami naftowymi, a najbliższa osoba mieszka 20 mil dalej, najlepszym wykorzystaniem, a tym samym najwyższą wartością tej nieruchomości nie jest zamiana na mieszkania, ale prawdopodobnie rozszerzenie praw do odwiertów w celu znalezienia większej ilości ropy.
Inny najlepszy argument dotyczy podziału na strefy. Jeśli potencjalna nieruchomość nie zostanie przeznaczona na cele mieszkaniowe, jej wartość zostanie obniżona, ponieważ deweloper poniesie znaczne koszty związane z przebudową. To podejście jest uważane za najbardziej niezawodne w przypadku nowszych konstrukcji i mniej niezawodne w przypadku starszych nieruchomości. Często jest to jedyne wiarygodne podejście, jeśli chodzi o właściwości specjalnego zastosowania.
Podsumowanie
Nie ma jednego sposobu na określenie wartości wynajmowanej nieruchomości. Większość poważnych inwestorów przygląda się składnikom wszystkich tych metod wyceny przed podjęciem decyzji inwestycyjnych dotyczących wynajmu nieruchomości. Zapoznanie się z tymi wstępnymi koncepcjami wyceny powinno być krokiem we właściwym kierunku, aby wejść do gry w inwestowanie w nieruchomości.
Następnie, gdy znajdziesz nieruchomość, która może przynieść Ci korzystny dochód, znajdź korzystną stopę procentową dla swojej nowej nieruchomości za pomocą kalkulatora hipotecznego. Korzystanie z tego narzędzia zapewni również bardziej konkretne dane liczbowe do wykorzystania podczas oceny potencjalnej nieruchomości do wynajęcia.