Jak działa amortyzacja nieruchomości na wynajem

Amortyzacja nieruchomości jest ważnym narzędziem dla właścicieli nieruchomości na wynajem. Pozwala odliczyć od podatków koszty zakupu i ulepszenia nieruchomości w okresie jej użytkowania, a tym samym obniża dochód podlegający opodatkowaniu w tym procesie.

Odpisy podatkowe

Inwestowanie w nieruchomości na wynajem może okazać się mądrym posunięciem finansowym. Po pierwsze, wynajmowana nieruchomość może stanowić stałe źródło dochodu, podczas gdy Ty budujesz kapitał w tej nieruchomości, ponieważ (idealnie) zyskuje ona na wartości z upływem czasu. Istnieje również kilka ulg podatkowych. Często możesz odliczyć koszty wynajmu od wszelkich dochodów z wynajmu, obniżając w ten sposób swoje ogólne zobowiązanie podatkowe.

Większość kosztów wynajmu nieruchomości, w tym ubezpieczenie kredytu hipotecznego, podatki od nieruchomości, wydatki na naprawę i konserwację, koszty biura domowego, ubezpieczenie, usługi profesjonalne i koszty podróży związane z zarządzaniem, można odliczyć w roku, w którym wydajesz pieniądze.

Amortyzacja nieruchomości

Inne kluczowe odliczenie podatkowe – a mianowicie odpis na amortyzację działa nieco inaczej. Amortyzacja to proces służący do odliczenia kosztów zakupu i ulepszenia wynajmowanej nieruchomości. Zamiast jednego dużego odliczenia w roku, w którym kupujesz (lub ulepszasz) nieruchomość, amortyzacja rozkłada odliczenie na cały okres użytkowania nieruchomości.

Internal Revenue Service (IRS) ma bardzo szczególne przepisy dotyczące amortyzacji, a jeśli jesteś właścicielem wynajmu nieruchomości, ważne jest, aby zrozumieć, jak działa proces.

Nawet jeśli nieruchomość spełnia wszystkie powyższe wymagania, nie może być amortyzowana, jeśli oddałeś ją do użytku i zbyłaś (lub nie była już używana do celów biznesowych) w tym samym roku.

Należy pamiętać, że grunty nie podlegają amortyzacji, ponieważ nigdy nie są „zużywane”. Ogólnie rzecz biorąc, nie można amortyzować kosztów sprzątania, sadzenia i kształtowania krajobrazu, ponieważ te działania są uważane za część kosztu gruntu, a nie budynków.

Kiedy rozpoczyna się amortyzacja?

Możesz rozpocząć potrącanie amortyzacji, gdy tylko oddasz nieruchomość do użytku lub gdy będzie gotowa i dostępna do wynajęcia.

Oto przykład: Kupujesz nieruchomość do wynajęcia 15 maja. Po kilku miesiącach pracy nad domem, masz go gotowego do wynajęcia 15 lipca, więc zaczynasz ogłaszać się w Internecie oraz w lokalnych gazetach. Znajdujesz najemcę i dzierżawa zaczyna się 1 września. Ponieważ nieruchomość została oddana do użytku – to znaczy gotowa do wynajęcia i użytkowania – 15 lipca, amortyzację domu zaczniesz od lipca, a nie we wrześniu. kiedy zaczniesz pobierać czynsz.

Możesz kontynuować amortyzację nieruchomości, dopóki nie zostanie spełniony jeden z następujących warunków:

• Odliczyłeś cały koszt lub inną podstawę w nieruchomości.
• Wycofujesz nieruchomość z użytkowania, nawet jeśli nie odzyskałeś w pełni jej kosztu lub innej podstawy. Nieruchomość zostaje wycofana z użytkowania, gdy nie jest już używana jako nieruchomość przynosząca dochód – lub jeśli ją sprzedasz lub wymienisz, zamienisz na użytek własny, porzucisz lub jeśli zostanie zniszczona.

Możesz nadal ubiegać się o odliczenie amortyzacji za nieruchomość, która jest tymczasowo „bezczynna” lub nie jest używana. Jeśli na przykład dokonasz napraw po wyprowadzce się jednego najemcy, możesz kontynuować amortyzację nieruchomości, przygotowując ją na następny.

Jak obliczyć amortyzację

O kwotę amortyzacji, którą można odliczyć każdego roku, decydują trzy czynniki: podstawa majątku, okres naprawczy oraz zastosowana metoda amortyzacji.

Wszelkie nieruchomości mieszkalne na wynajem oddane do użytku po 1986 r. Są amortyzowane przy użyciu zmodyfikowanego systemu przyspieszonego zwrotu kosztów (MACRS), techniki księgowej, która rozkłada koszty (i odpisy amortyzacyjne) na 27,5 roku. Jest to czas, który IRS uważa za „okres użytkowania” wynajmowanej nieruchomości.

Chociaż przy obliczaniu amortyzacji zawsze zaleca się współpracę z wykwalifikowanym księgowym podatkowym, oto podstawowe kroki:

1. Określ podstawę nieruchomości.Podstawą nieruchomości jest jej koszt lub kwota, którą zapłaciłeś (gotówką, hipoteką lub w inny sposób) za nabycie nieruchomości. Niektóre opłaty rozliczeniowe i koszty zamknięcia, w tym opłaty prawne, opłaty za nagrania, ankiety, podatki od przelewów, ubezpieczenie tytułu i wszelkie kwoty, które sprzedawca jest winien zapłacić (na przykład podatki zaległe), są uwzględnione w podstawie. Niektóre opłaty rozliczeniowe i koszty zamknięcia nie mogą być uwzględnione w Twojej podstawie. Obejmują one składki na ubezpieczenie od ognia, czynsz za dzierżawę nieruchomości przed zamknięciem oraz opłaty związane z uzyskaniem lub refinansowaniem kredytu, w tym punkty, składki na ubezpieczenie kredytu hipotecznego, koszty raportu kredytowego i opłaty za wycenę.
2. Oddziel koszt ziemi i budynków. Ponieważ możesz amortyzować tylko koszt budynku, a nie gruntu, musisz określić wartość każdego z nich, aby zamortyzować odpowiednią kwotę. Aby określić wartość, możesz użyć godziwej wartości rynkowej każdej nieruchomości w momencie zakupu lub możesz oprzeć liczbę na oszacowanych wartościach podatku od nieruchomości. Powiedzmy, że kupiłeś dom za 110 000 dolarów. Zgodnie z najnowszą wyceną podatku od nieruchomości nieruchomość jest wyceniana na 90 000 USD, z czego 81 000 na dom, a 9 000 na grunt. Dlatego możesz przeznaczyć 90% (81 000 ÷ 90 000 USD) ceny zakupu na dom i 10% (9 000–90 000 USD) ceny zakupu na działkę.
3. Określ swoją podstawę w domu. Teraz, gdy znasz już podstawę nieruchomości (dom plus ziemia) i wartość domu, możesz określić swoją podstawę w domu. Korzystając z powyższego przykładu, Twoja podstawa w domu – kwota, która może być amortyzowana – wyniosłaby 99 000 USD (90% ze 110 000 USD). Twoja podstawa w kraju wynosiłaby 11 000 USD (10% ze 110 000 USD).
4. W razie potrzeby określ skorygowaną podstawę.Być może będziesz musiał zwiększyć lub zmniejszyć swoją podstawę w przypadku niektórych wydarzeń, które mają miejsce między momentem zakupu nieruchomości a przygotowaniem jej do wynajmu. Przykłady podwyżek podstawowych obejmują koszty wszelkich dodatków lub ulepszeń, które mają okres użytkowania wynoszący co najmniej jeden rok przed oddaniem nieruchomości do użytku, pieniądze wydane na przywrócenie uszkodzonej nieruchomości, koszt doprowadzenia usług komunalnych do nieruchomości oraz niektóre opłaty prawne. Obniżenia podstawy mogą wynikać z wypłat ubezpieczenia, które otrzymujesz w wyniku uszkodzenia lub kradzieży, szkód nieobjętych ubezpieczeniem, na które pobrałeś potrącenie oraz pieniędzy, które otrzymujesz w celu przyznania służebności.

Którego systemu użyć

Kolejny krok polega na ustaleniu, który z dwóch MACRS ma zastosowanie: system amortyzacji ogólnej (GDS) czy system amortyzacji alternatywnej (ADS). GDS ma zastosowanie do większości nieruchomości oddanych do użytku i zasadniczo musisz z niego korzystać, chyba że dokonasz nieodwołalnego wyboru ADS lub prawo wymaga korzystania z ADS.

ADS jest obowiązkowe, gdy nieruchomość:

• Ma kwalifikowaną firmę do użytku przez 50% czasu lub mniej
• Ma zastosowanie wolne od podatku
• Finansowany jest z obligacji zwolnionych z podatku
• Stosowany jest głównie w rolnictwie

Ogólnie rzecz biorąc, będziesz używać GDS, chyba że masz taki powód, aby korzystać z ADS. Ponownie, zalecamy skonsultowanie się z wykwalifikowanym księgowym, który pomoże Ci określić najkorzystniejszy sposób amortyzacji wynajmowanej nieruchomości.

Gdy już wiesz, który system MACRS ma zastosowanie, możesz określić okres przywracania nieruchomości. Okres rekonwalescencji przy użyciu GDS wynosi 27,5 roku dla nieruchomości mieszkalnych na wynajem. Jeśli korzystasz z ADS, okres przywracania dla tego samego rodzaju nieruchomości wynosi 30 lat dla mienia oddanego do użytku po 31 grudnia 2017 r. Lub 40 lat, jeśli został oddany do użytku wcześniej.

Następnie określ kwotę, którą możesz amortyzować każdego roku. Ponieważ większość wynajmowanych nieruchomości mieszkalnych korzysta z GDS, skupimy się na tych obliczeniach.

Za każdy pełny rok, w którym nieruchomość jest użytkowana, amortyzowałbyś taką samą kwotę: 3,636% każdego roku, o ile nadal amortyzujesz nieruchomość. Jeśli nieruchomość była użytkowana krócej niż rok (na przykład kupiłeś dom w maju i zacząłeś go wynajmować w lipcu), amortyzowałbyś w tym roku mniejszy procent, w zależności od tego, kiedy został oddany do użytku. Zgodnie z tabelą GDS IRS Residential Rental Property, czyli:

Na przykład weźmy dom, którego podstawa wynosi 99 000 dolarów i został oddany do użytku 15 lipca.

• W pierwszym roku amortyzacja wynosi 1,667%, czyli 1650,33 USD (99 000 USD x 1,667%).
• Następnie co roku amortyzujesz według stawki 3,636%, czyli 3599,64 USD, o ile wypożycza się przez cały rok.

Zauważ, że ta liczba jest w zasadzie równoważna z wzięciem podstawy i podzieleniem przez okres regeneracji 27,5: 99 000 ÷ 27,5 = 3600 USD. Niewielka różnica wynika z pierwszego roku częściowej służby.

W jakim stopniu amortyzacja zmniejsza zobowiązanie podatkowe?

Jeśli wynajmujesz nieruchomość, zazwyczaj zgłaszasz swoje dochody i wydatki z tytułu najmu dla każdej wynajmowanej nieruchomości w odpowiednim wierszu załącznika E podczas składania rocznego zeznania podatkowego. Zysk lub strata netto przechodzi następnie do formularza 1040. Amortyzacja jest jednym z kosztów, które uwzględnisz w Załączniku E, więc kwota amortyzacji skutecznie zmniejsza Twoje zobowiązanie podatkowe za dany rok.

Jeśli amortyzujesz 3599,64 USD i znajdujesz się na przykład w przedziale podatkowym 22%, zaoszczędzisz 791,92 USD (3599,64 USD x 0,22) w podatkach w tym roku.

Podsumowanie

Amortyzacja może być cennym narzędziem, jeśli inwestujesz w nieruchomości na wynajem, ponieważ pozwala rozłożyć koszt zakupu nieruchomości na dziesięciolecia, zmniejszając w ten sposób coroczny rachunek podatkowy. Oczywiście, jeśli amortyzujesz nieruchomość, a następnie sprzedajesz ją za kwotę wyższą niż zamortyzowana, będziesz winien podatek od tego zysku w postaci podatku od odzyskania amortyzacji.

Ponieważ przepisy dotyczące podatku od wynajmu nieruchomości są skomplikowane i zmieniają się okresowo, zawsze zaleca się współpracę z wykwalifikowanym księgowym przy zakładaniu, prowadzeniu i sprzedaży firmy zajmującej się wynajmem nieruchomości. W ten sposób możesz być pewien, że otrzymasz najkorzystniejsze traktowanie podatkowe i unikniesz niespodzianek w czasie podatkowym.