Wyceny domu: Twój klucz do udanego refinansowania
Kiedy rozważasz refinansowanie kredytu hipotecznego, wiele zależy od wyceny. Jeśli wartość Twojego domu jest tak niska, że jesteś pod wodą, nie możesz refinansować. Jeśli według wyceny Twój kapitał własny domu spadnie poniżej 20%, utkniesz w płaceniu za prywatne ubezpieczenie kredytu hipotecznego (PMI) lub będziesz musiał przynieść trochę gotówki do stołu, aby dokonać refinansowania gotówkowego. Co więcej, możesz nie uzyskać najniższej dostępnej stopy procentowej, ponieważ pożyczkodawcy uważają pożyczkobiorców z mniejszym kapitałem za bardziej ryzykownych.
Jeśli myślisz o refinansowaniu, powinieneś zrozumieć istotną rolę wyceny w tym procesie i jak możesz przygotować swój dom, co jest kluczem do pomyślnego refinansowania.
Kluczowe wnioski
- Właściciel domu, który planuje refinansowanie kredytu hipotecznego, musi najpierw uzyskać wycenę, która zwykle kosztuje od 300 do 500 USD za dom jednorodzinny.
- Rzeczoznawca, niezależny specjalista, dokładnie ocenia dom – osobiście – i bada podobne nieruchomości przed dokonaniem wyceny domu.
- Odświeżenie malowania domu, uporządkowanie bałaganu i wskazanie ukrytych funkcji może zwiększyć szanse na wysoką ocenę.
- Właściciel domu, który uważa, że wycena jest zbyt niska, może się odwołać, ale szansa, że rzeczoznawca ją zmieni, jest bardzo nikła, chyba że istnieją istotne dowody na to, że wycena jest niewłaściwa.
Co to jest wycena domu?
Ocena jest prowadzona przez licencjonowanego lub certyfikowanego specjalisty, którego opinia wartości domu jest dostarczany jako niezainteresowany i bezstronnej osoby trzeciej. Rzeczoznawca otrzymuje wynagrodzenie za świadczenie usługi wyceny domu, ale nie ma w tej grze żadnego znaczenia, jeśli chodzi o to, czy jesteś w stanie refinansować ze względu na wartość, którą osiągną.
W przypadku transakcji refinansowania wycena chroni bank, zapewniając, że nie pożyczy pożyczkobiorcy więcej pieniędzy, niż jest warta nieruchomość. Jeśli nieruchomość zostanie później przejęta z jakiegokolwiek powodu, pożyczkodawca chce mieć możliwość odsprzedaży nieruchomości i odzyskania pieniędzy.
Rzeczoznawca odwiedza Twój dom na od 30 do 60 minut, aby zmierzyć jego wymiary, sprawdzić wyposażenie i ocenić ogólny stan, zarówno wewnątrz, jak i na zewnątrz, robiąc zdjęcia z zewnątrz, garażu i każdego wnętrza.
Następnie sprawdzają zapisy transakcji dotyczące nieruchomości podobnych do Twojej – najlepiej nieruchomości w Twojej okolicy, które niedawno zostały sprzedane. Na podstawie wizyty domowej i tych zapisów rzeczoznawca uzyskuje profesjonalną opinię, za jaką cenę sprzedałaby nieruchomość, gdybyś wprowadziła ją na rynek. Bank wykorzystuje tę wartość – wraz z Twoimi dochodami, aktywami i historią kredytową – do określenia, ile ci pożyczy i na jakich warunkach.
Jak działają wyceny domowe
Dwa rodzaje transakcji refinansujących nie wymagają wyceny – refinansowanie usprawniające Federalnej Administracji Mieszkalnictwa (FHA) i pożyczka refinansowa z obniżeniem stopy procentowej (VA) Administracji weteranów (VA). Wszystkie inne rodzaje transakcji refinansujących wymagają oceny.
Przepisy federalne określają, jak pożyczkodawcy i rzeczoznawcy muszą zachowywać się w trakcie procesu wyceny. Po kryzysie mieszkaniowym rząd chciał zwiększyć niezależność rzeczoznawców, aby zapobiec możliwości udzielania kredytów w oparciu o zawyżone wartości mieszkań. Ustawa Dodda-Franka i Prawda w udzielaniu pożyczek należą do przepisów, które wymagają, aby wyceny i oceny były przeprowadzane niezależnie, z zastosowaniem ustalonych kryteriów i wolne od wpływów zewnętrznych ”.2
Ponieważ federalne wymogi dotyczące niezależności rzeczoznawcy określają wąski zakres dopuszczalnych interakcji między rzeczoznawcą a urzędnikami ds. Pożyczek, pożyczkodawcy obawiają się, że kontakt z rzeczoznawcami może zostać zinterpretowany jako naruszenie prawa poprzez próbę wpłynięcia na opinię rzeczoznawcy przed zakończeniem oceny.
Pożyczkodawcy są zbyt ostrożni, aby uniknąć możliwości podjęcia surowych działań dyscyplinarnych. Urzędnicy ds. Pożyczek i pośrednicy nie mogą wybrać rzeczoznawcy ani pożyczkobiorcy.
Pożyczkodawca często zleca wycenę firmie zewnętrznej zwanej firmą zarządzającą wyceną (AMC). „Korzystanie z AMC nie jest wymogiem, ale jest to powszechne podejście do niezależności rzeczoznawcy” – mówi Joe Parsons, starszy doradca kredytowy w Pinnacle Capital Mortgage w Dublinie w Kalifornii, regionalny bankier i broker kredytów hipotecznych.
Wielu pożyczkodawców – zwłaszcza małych, lokalnych – ma bezpośrednie relacje z niewielką grupą indywidualnych rzeczoznawców i może nie korzystać z AMC. Lub pożyczkodawca może mieć własny niezależny dział wycen. Rzeczoznawca powinien mieć lokalną znajomość obszaru (zwaną kompetencjami rynkowymi). Rzeczoznawcy mają obowiązek przestrzegać Jednolitych Standardów Praktyki Oceny Zawodowej wydanych przez organizację zawodową Appraisal Foundation, chociaż standardy te nie są prawem.
Kto płaci za wycenę?
Opłaty za wycenę różnią się w zależności od stanu, ale rzeczoznawcy muszą pobierać zwyczajowe i rozsądne opłaty dla danego obszaru. Spodziewaj się, że zapłacisz pożyczkodawcy od 300 do 500 USD za wycenę standardowego domu jednorodzinnego. „Bardziej złożone nieruchomości są droższe, ponieważ inspekcja zajmuje więcej czasu” – mówi Erin Benton, wiceprezes Decorum Valuation Services, firmy zarządzającej wycenami w Ellicott City w stanie Maryland.
Musisz zapłacić za wycenę niezależnie od tego, czy twoja pożyczka zostanie zamknięta, ponieważ rzeczoznawca nadal wykonał pracę. Chociaż opłata może wydawać się opłacalna, jeśli umożliwia uzyskanie żądanych warunków refinansowania, może wydawać się stratą pieniędzy, jeśli niska wycena oznacza, że nie możesz refinansować.
Ponieważ pożyczkodawcy nie mogą omawiać wartości domu lub przewidywanej „wartości docelowej” z rzeczoznawcą w momencie przydziału, właściciele domów nie są w stanie uzyskać szacunku rzeczoznawcy, czy ich dom może zostać wyceniony wystarczająco wysoko, aby mogli refinansować, zanim zapłacą. usługi, jak mogli przed nowymi przepisami. W najlepszym przypadku możesz wyszukać ostatnie porównywalne transakcje sprzedaży na stronach internetowych, takich jak Zillow i Redfin, ale te zapisy mogą być niedokładne lub niekompletne.
Inną opcją jest poproszenie agenta nieruchomości o przeprowadzenie analizy porównawczej rynku i dostarczenie wydruków ostatnich porównywalnych sprzedaży z usługi Multiple Listing Service, mówi Bruce Ailion, agent RE / MAX Greater Atlanta. Pytaj ładnie, ponieważ agent wyświadczy ci przysługę – w przeciwieństwie do sprzedaży domu nie otrzyma żadnej prowizji od refinansowania.
Czego szukają rzeczoznawcy?
Wartość, jaką rzeczoznawca przyznaje Twojemu domowi, w dużej mierze zależy od ostatnich cen sprzedaży porównywalnych nieruchomości. Mimo to mylisz się, jeśli uważasz, że nie możesz zrobić nic, aby pomóc Twojemu domowi osiągnąć szczyt jego potencjalnej wartości szacunkowej.
Wycena domu jest podobna do pierwszej randki, mówi Ailion. Chociaż nie masz pojęcia, jak twój partner cię polubi lub oceni, bycie zadbanym znacznie zwiększa twoje szanse na bycie uznanym za atrakcyjnego. „Tak jest z wyceną”, mówi. „Twoja nieruchomość powinna być schludna i czysta, uporządkowana i łatwa do sprawdzenia. Wszelkie zwierzęta powinny być zamknięte i zamaskowane. Nie chcesz, aby rzeczoznawca został popędzany do wyjścia ”.
Oto jak certyfikowany rzeczoznawca mieszkaniowy Ralph J. Vaccari, prezes Vaccari & Associates w Marblehead w stanie Massachusetts, opisuje swoje podejście do pracy: „Ogólnie rzecz biorąc, nie powinno mieć znaczenia, czy trawnik nie jest koszony, czy w domu panuje bałagan. Ważne jest jednak, aby zdać sobie sprawę, że brudny lub zaniedbany dom może zwiększyć swoje zużycie ponad normę, a stan ten może w rzeczywistości wpłynąć na wartość ”.
Według Vaccari rzeczoznawca dba o:
- Stan zewnętrzny i wewnętrzny
- Całkowita liczba pokoi, z wartością dodaną do sypialni i łazienek
- Funkcjonalność, w tym projekt i układ wnętrza oraz przestarzałość funkcjonalna
- Ulepszenia kuchni i łazienek, okien, dachu i systemów domowych (ogrzewania, instalacji elektrycznej i wodno-kanalizacyjnej) w ciągu ostatnich 15 lat, które sprawiają, że dom jest bardziej nowoczesny, funkcjonalny i bardziej znośny według dzisiejszych standardów
- Stan i wiek domowej instalacji wodno-kanalizacyjnej, elektrycznej i HVAC
- Udogodnienia zewnętrzne, takie jak wolnostojące garaże, pokłady i werandy. Baseny i wanny z hydromasażem również zwiększą wartość domu
- Lokalizacja
- Nieatrakcyjne cechy, takie jak wygląd zewnętrzny niezgodny z resztą okolicy, obniżą wartość
Jak mówi Parsons, dobrym pomysłem jest wskazanie cech, które mogą nie być od razu widoczne, a które mogą potencjalnie wpłynąć na ocenę wartości przez rzeczoznawcę.
Dyskryminacja w zakresie kredytów hipotecznych jest nielegalna. Consumer Financial Protection Bureau lub Departamentu Mieszkalnictwa i Rozwoju Miast (HUD) USA.
Przygotowanie do oceny
Przygotowanie domu na wizytę rzeczoznawcy różni się jednak od przygotowania go dla potencjalnego nabywcy. „Otwierając swój dom dla potencjalnego nabywcy, chcesz wywołać reakcje emocjonalne” – mówi Parsons. „Jako sprzedawca chcesz, aby kupujący mógł sobie wyobrazić, jaki będzie szczęśliwy i wygodny. Żadne takie subiektywne rozważania nie mają zastosowania do oceny. ”
Vaccari dodaje, że właściciel domu nie wprowadziłby zmiany, takiej jak zrywanie starego dywanu, aby odsłonić parkiet, do wyceny, tak jak zrobiłby to w przypadku sprzedawcy. Jednak odświeżenie farby w domu, zarówno wewnątrz, jak i na zewnątrz, może pomóc, podobnie jak uporządkowanie bałaganu, aby umożliwić pełny dostęp i przeglądanie wszystkich obszarów domu, w tym piwnicy. Na koniec, mówi Ailion: „Jeśli dokumentacja podatkowa jest nieprawidłowa, zwróć na to uwagę”.
W przeciwnym razie, mówi Vaccari, obowiązkiem rzeczoznawcy jest odkrywanie problemów i zadawanie pytań tam, gdzie jest to uzasadnione.
Jeśli zapewnisz sobie dobrą ocenę
Gratulacje! Zrobiłeś duży krok w kierunku refinansowania kredytu hipotecznego i oszczędzania pieniędzy. Teraz nadszedł czas, aby przejść przez następną serię kroków ze swoim specjalistą ds. Pożyczek. Jeśli uzyskasz korzystną wycenę, użyj narzędzia, takiego jak kalkulator kredytu hipotecznego Biura Ochrony Konsumentów, aby sprawdzić oprocentowanie refinansowanego kredytu hipotecznego na dom o Twojej wartości. Uzbrojenie w te liczby może dać ci pewną siłę przetargową podczas spotkania z pożyczkodawcą.
Jeśli chcesz odwołać się od niskiej oceny, będziesz mieć większe szanse powodzenia, jeśli zaoferujesz solidne dane na poparcie swojej sprawy.
Uzyskanie drugiej opinii
Czasami wartość rzeczoznawcy jest nie tylko niższa, niż byś sobie tego życzył, ale niższa niż myślisz, że Twój dom jest wart. „Ocena to tylko opinia jednej osoby” – mówi Ailion. „Chociaż jest to opinia wyszkolona i wykształcona, podobnie jak w przypadku wszystkich zawodów, istnieją dobrzy i źli praktycy”.
Biorąc pod uwagę surowe przepisy federalne regulujące ten proces, czy jest coś, co możesz zrobić z niską oceną? „Jeśli właściciel domu nie podoba się wartości wyceny, może napisać list odwoławczy do pożyczkodawcy lub AMC, ale szansa, że rzeczoznawca zmieni zdanie, jest bardzo nikła, chyba że właściciel domu ma przytłaczające dowody na to, że wartość jest nieprawidłowa, ”Mówi Benton.
Twoje odwołanie odniesie sukces tylko wtedy, gdy wykażesz, że rzeczoznawca popełnił poważny błąd, na przykład nieprawidłowo wyliczając powierzchnię lub liczbę pokoi; że zlekceważyli ważne udogodnienia, takie jak basen lub spa; lub zignorował porównywalną sprzedaż, która mogłaby wspierać wyższą wartość, a jednocześnie „wybierać” mniej odpowiedni porównywalny produkt, który wskazywałby na niższą wartość, mówi Parsons.
Możesz również przedstawić argumentację, mówi Ailion, wskazując, że użyte porównywalne odpowiedniki znajdowały się w podrzędnym okręgu szkolnym lub podrzędnym okręgu, który nie miał powiązania właściciela domu z basenami i kortami tenisowymi, że wszystkie porównywalne obiekty były zagrożone lub nieruchomości posiadanej sprzedaży lub że mają inne negatywne czynniki zewnętrzne wpływające na wartość, takie jak przebywanie na ruchliwej ulicy.
„Wyjaśnij, dlaczego są różne i nie równe Twoim”, mówi Ailion. „Musisz udowodnić, że coś jest nie tak z wybranymi danymi porównawczymi”.
Twoje opcje, gdy ocena jest niska
Jeśli nie jesteś w stanie skutecznie zakwestionować niskiej wyceny, w jaki sposób możesz zapewnić, że refinansowanie zostanie zrealizowane? Jeśli wycena wskazuje na mniej niż 80% kapitału, nie osiągniesz wymaganego współczynnika wartości kredytu do wartości wynoszącego 80%i będziesz musiał zapłacić PMI, chyba że zdecydujesz się na refinansowanie gotówką.
Jeśli wycena wskazuje, że masz mniej niż 80% kapitału, możesz dokonać refinansowania gotówkowego, dodając wystarczającą ilość pieniędzy na zamknięciu, aby uzyskać ten magiczny 80% stosunek wartości kredytu do wartości i uniknąć PMI.
Możesz teraz zapłacić PMI. Jeśli wartości domów nadal rosną, możesz później zapewnić porównywalną sprzedaż swojemu serwisantowi hipotecznemu i poprosić go o usunięcie PMI, nawet jeśli nie spłaciłeś jeszcze dużej części swojego kapitału.
Jeśli jednak ocena wykaże, że jesteś pod wodą, jedyne, co możesz zrobić, to poczekać, aż rynek się poprawi, chyba że kwalifikujesz się do programu takiego jak opcja refinansowania wysokiego LTV od Fannie Mae lub refinansowanie zwiększonej ulgi Freddie Mac. Home Affordable Refinance Program (HARP), który zaoferował pomoc rządową dla właścicieli domów, którzy byli pod wodą, wygasł z końcem 2018 r.
Podsumowanie
Zrozumienie, jak przebiega proces wyceny, da Ci największą szansę na to, aby rzeczoznawca mógł przypisać najwyższą możliwą wartość Twojej nieruchomości. Oceny nie zawsze są zgodne z wartościami, na które liczą pożyczkobiorcy, i są ludzkim procesem, w którym jest miejsce na subiektywność i błędy. Możesz odwołać się od niskiej wyceny, ale odniesiesz sukces tylko wtedy, gdy masz wystarczająco mocne dane, aby potwierdzić roszczenie.