Pół życia

Co oznacza okres półtrwania?

Okres półtrwania jest terminem używanym do opisania datę przyszłą gdy połowa całkowitej zleceniodawcy z  hipoteką (MBS) bezpieczeństwa lub innej formie długu lub obligacji, zostaną spłacone. Chociaż można oszacować, jaki będzie okres półtrwania, nie jest to jednoznaczne, ponieważ zmienne dotyczące zabezpieczenia lub kredytu hipotecznego mogą ulec zmianie.

Zrozumienie półtrwania

W przypadku nieruchomości okres półtrwania oznacza połowę spłaty kredytu hipotecznego. W przypadku MBS pożyczki mieszkaniowe są sprzedawane przez banki emitujące przedsiębiorstwu sponsorowanemu przez rząd (GSE) lub firmie finansowej, a następnie łączone w pakiet w celu utworzenia jednego możliwego do zainwestowania papieru wartościowego; Oznacza to, że okres półtrwania występuje, gdy spłacana jest połowa łącznej kwoty głównej hipotek bazowych.

Czas potrzebny do osiągnięcia okresu półtrwania zależy od stóp procentowych. Gdy koszt pożyczki spada, kapitał zostanie spłacony szybciej, ponieważ właściciele domów są zachęcani do refinansowania  kredytów hipotecznych po niższych stawkach. I odwrotnie, wraz ze wzrostem stóp procentowych okres półtrwania będzie się wydłużał, ponieważ właściciele domów będą potrzebować więcej czasu na spłatę niespłaconego kredytu hipotecznego na ich nieruchomości.

Okres połowicznego rozpadu można również wykorzystać do przedstawienia połowy okresu spłaty w przypadku innych form obligacji lub długu. Obligacje spoza sfery hipotecznej będą miały okres połowicznego rozpadu zależny od spłaty w drodze  amortyzacji  lub   rezerwy funduszu tonącego.

Na przykład 25-letnie obligacje mają czasami rezerwę, zgodnie z którą 5% kapitału obligacji musi zostać spłacone po pięciu latach od emisji. W tym przypadku okres półtrwania obligacji wynosi pięć lat, dodany do liczby lat potrzebnych do umorzenia połowy emisji. W związku z tym wiązanie osiągnie swój okres półtrwania po 15 latach.

Przykład półtrwania

Okres półtrwania kredytu hipotecznego to połowa spłaty kapitału i nie obejmuje spłaty odsetek. Jednak im wyższe odsetki, tym dłużej zajmie osiągnięcie połowy kwoty głównej.

Załóżmy na przykład, że osoba zaciąga 30-letni kredyt hipoteczny na 100 000 dolarów na zakup domu z oprocentowaniem 5%. To sprawia, że ​​jego miesięczna rata wynosi około 500 USD, co zaczyna się od wysokich odsetek i maleje w miarę spłacania większej kwoty głównej.

W tym scenariuszu spłata połowy kapitału hipotecznego zajmie ponad 19 lat ze względu na skutki odsetek.

Okres półtrwania MBS

Jak pokazuje powyższy przykład, okres półtrwania kredytu hipotecznego powinien zazwyczaj przypadać później niż chronologiczny punkt połowy kredytu. Jednak w pewnych okolicznościach ten moment może nadejść znacznie szybciej.

W Stanach Zjednoczonych średni okres kredytu hipotecznego wynosi 30 lat, ale średni okres półtrwania MBS wynosi około 12 lat. Dlaczego? Ponieważ niektóre kredyty hipoteczne zawarte w tych inwestycjach są spłacane przed terminem. Za każdym razem, gdy właściciel domu dokonuje przedpłaty, przyśpiesza to czas potrzebny na odzyskanie połowy kapitału hipotecznego przez te inwestycje.

Zwykle otrzymywanie płatności szybciej niż oczekiwano jest dobrą rzeczą. Nie dotyczy to posiadaczy MBS. Kiedy właściciele domów refinansują, inwestorzy otrzymują spłatę kapitału, który jest im należny, ale tracą również resztę odsetek, które wciąż były należne od pierwotnej hipoteki.

To sprawia, że ​​przewidywanie kierunku stóp procentowych jest fundamentalne dla inwestora MBS. Stałe stawki powinny wydłużyć czas trwania MBS, a następnie długość okresu półtrwania, zapewniając zwrot większej ilości pieniędzy z inwestycji. Rosnące stopy nie są jednak tak korzystne, ponieważ często powodują, że inwestorzy utknęli z niższymi dochodami niż mogliby uzyskać gdzie indziej.