Poprawa dzierżawy
Co to jest poprawa stanu leasingu?
Ulepszenia dzierżawy to wszelkie zmiany dokonane w wynajmowanej nieruchomości w celu dostosowania jej do szczególnych potrzeb najemcy. Mogą to być modyfikacje, takie jak malowanie, instalowanie ścianek działowych, zmiana podłogi lub montaż niestandardowych opraw oświetleniowych. Ulepszenia dzierżawy mogą być podejmowane przez wynajmującego – który może zaoferować to w celu zwiększenia atrakcyjności rynkowej wynajmowanego lokalu – lub przez samych najemców.
Podczas gdy ekonomiczny okres użytkowania większości ulepszeń w dzierżawie wynosi od 5 do 10 lat, Kodeks Podatkowy wymaga, aby amortyzacja za takie ulepszenia następowała przez cały okres ekonomicznej eksploatacji budynku.
Jak działają ulepszenia leasingu
Ulepszenia dzierżawy są również znane jako ulepszenia najemców lub przebudowy i są generalnie dokonywane przez właścicieli nieruchomości komercyjnych. Właściciele mogą zapewnić te ulepszenia obecnym lub nowym najemcom. Modyfikacje są dostosowane do potrzeb konkretnego najemcy i jego potrzeb.
To, czym są ulepszenia w dzierżawie, zależy od zastosowania zmian w strukturze będącej własnością właściciela, aby pomieścić najemcę. Wprowadzanie zmian w powierzchni jednego najemcy nie kwalifikuje się jednak jako poprawa poziomu najmu żadnego z sąsiadów tego najemcy. Zmiany wyglądu zewnętrznego budynku lub jego krajobrazu również nie mają zastosowania. Jeśli właściciel wymieni dach budynku, zmodernizuje windę lub utoruje parking – żadna z tych zmian nie jest uważana za ulepszenie dzierżawy, ponieważ nie przynosi korzyści konkretnemu najemcy.
Za ulepszenia wynajmowane uważa się jedynie ulepszenia wnętrza określonej powierzchni najemcy.
Po wygaśnięciu dzierżawy ulepszenia zasadniczo należą do wynajmującego, chyba że umowa stanowi inaczej. Jeśli najemca może je odebrać, musi je usunąć bez uszkodzenia mienia.
Przykłady ulepszeń leasingu
Właściciele mogą płacić za ulepszenia w dzierżawie, aby zachęcić najemców do wynajmowania powierzchni na dłuższe okresy, szczególnie w branży handlowej. Na przykład właściciel firmy dzierżawi budynek dla swojego sklepu z dyskami golfowymi. Wynajmujący może zdecydować się na dodanie czterech ścian do wynajmowanej powierzchni, aby stworzyć wbudowane wyświetlacze i miejsca do przechowywania płyt. Te zmiany są uważane za ulepszenia dzierżawy.
Weźmy inny przykład z sektora handlu detalicznego. Właściciel sklepu A decyduje się na wynajem powierzchni za pośrednictwem firmy B. Sklep ma tylko cztery ściany i nie ma żadnych innych udogodnień. Poprzez negocjacje najmu firma B – właściciel – zgadza się zainstalować regały, ladę serwisową dla kas fiskalnych oraz ekspozycję ze specjalnym oświetleniem, zanim Sklep A otworzy swoje drzwi.
Kluczowe wnioski
- Poprawa dzierżawy to zmiana wprowadzona w wynajmowanej nieruchomości w celu dostosowania jej do konkretnych potrzeb najemcy.
- Właściciele mogą wyrazić zgodę na te ulepszenia dla istniejących lub nowych najemców.
- Właściciel lub najemca może ulepszyć dzierżawę.
- Malowanie, instalowanie ścianek działowych lub niestandardowych opraw oświetleniowych i zmiana podłóg to ulepszenia leasingu.
- Powiększenia budynków, wind i schodów ruchomych, dachów, ochrony przeciwpożarowej, systemów alarmowych i bezpieczeństwa oraz systemów HVAC nie kwalifikują się jako ulepszenia dzierżawy.
Rodzaje ulepszeń leasingu
Wynajmujący może zapłacić za ulepszenia lokalu komercyjnego w formie dodatku najemcy (TIA). W takim przypadku wynajmujący przyznaje ustalony budżet na ulepszenia, zwykle od 5 do 15 USD za stopę kwadratową, i nadzoruje projekt. Tymczasem najemca kontroluje proces remontu, który może być czasochłonny. W przypadku przekroczenia budżetów projektów najemca pokrywa saldo.
Zniżki na czynsz mogą być oferowane również w przypadku ulepszeń w dzierżawie. Wynajmujący oferuje najemcy bezpłatny lub obniżony czynsz na określoną liczbę miesięcy, na przykład jeden bezpłatny miesiąc w roku, jako sposób na zaoszczędzenie na zmianach powierzchni. Najemca zazwyczaj nadzoruje projekt i ma kontrolę nad ulepszeniami umowy najmu. Najemca ponosi również odpowiedzialność, jeśli koszty przekroczą przewidziane w budżecie kwoty. Ponadto czynsz może zostać podwyższony w późniejszym terminie, co spowoduje, że najemca będzie płacił więcej za wynajmowaną powierzchnię w dłuższej perspektywie.
Innym rodzajem poprawy stanu wynajmu jest dodatek za standard budowlany. Najemca może wybierać spośród różnych opcji oferowanych przez wynajmującego, takich jak jeden z czterech kolorów lakieru. Pozycje te mogą nie odpowiadać potrzebom najemcy, a wyniki mogą nie być satysfakcjonujące. Dodatkowe ulepszenia pokrywa najemca. Właściciel nadzoruje projekt.
Zasady ulepszeń dzierżawy
Wprowadzono zmiany w sposobie, w jaki właściciele i najemcy mogą ubiegać się o odliczenia zgodnie z nową ustawą o cięciach podatkowych i zatrudnieniu w 2017 roku.
W grudniu 2015 roku Kongres Stanów Zjednoczonych przyjął ustawę o ochronie Amerykanów przed podwyżkami podatków (PATH), która zmodyfikowała i rozszerzyła wiele przepisów podatkowych związanych z amortyzacją, w tym ulepszenia leasingu. Ustawa wprowadziła na stałe rezerwę na oszczędności podatkowe, która pozwala na 15-letni liniowy zwrot kosztów od kwalifikowanych ulepszeń leasingu.
Zgodnie z tymi wytycznymi właściciele i najemcy nie mogli być powiązani, ulepszenia kwalifikowały się tylko wtedy, gdy były wprowadzane do wnętrza budynku tylko przez tego najemcę zajmującego powierzchnię, a ulepszenia w dzierżawie musiały zostać ukończone po trzech latach od budowy budynku. zajęty do służby.
Nowa ustawa podatkowa z 2017 roku zmodyfikowała niektóre wymagania. Nadal trzeba ulepszać wnętrze budynku, co oznacza, że rozbudowa budynków, wind i schodów ruchomych, dachów, systemów przeciwpożarowych, alarmowych i bezpieczeństwa, a także systemów HVAC nadal się nie kwalifikuje. Nieruchomość kwalifikowana do ulepszenia nie wymaga już, aby obie strony – właściciel i najemca – nie były ze sobą powiązane. Zrezygnował również z wymogu trzech lat, stwierdzając, że wszelkie ulepszenia mogą być wprowadzane „po dacie pierwszego oddania nieruchomości do użytku”, według Internal Revenue Service (IRS).
Zgłaszanie ulepszeń w dzierżawie
Internal Revenue Service (IRS) nie zezwala na odliczenia za ulepszenia. Ale ponieważ ulepszenia są uważane za część budynku, są podatne na amortyzację. IRS dopuszcza odpisy amortyzacyjne, o ile spełnione są powyższe warunki. Ktokolwiek wykonuje pracę, może dokonać odpisu amortyzacyjnego – bez względu na to, czy jest to właściciel, czy najemca. Nowa ustawa podatkowa zwiększyła maksymalną dozwoloną kwotę do 1 miliona dolarów z 500 000 dolarów.