8 liczb niezbędnych do wyceny inwestycji w nieruchomości
Niskie ceny nieruchomości mogą być kuszące dla niektórych początkujących inwestorów, którzy chcą sądzie upadłościowym.
Oto osiem liczb dotyczących inwestycji w nieruchomości, które musisz wiedzieć, jak obliczyć i wykorzystać podczas oceny potencjalnej nieruchomości inwestycyjnej.
Kluczowe wnioski
- Inwestowanie w nieruchomości może generować zyski kapitałowe, a także dochody z wynajmu.
- Każda nieruchomość zostanie oceniona na podstawie jej unikalnych właściwości, takich jak układ, lokalizacja i udogodnienia.
- Jednak kilka innych kluczowych danych można obliczyć dla dowolnej nieruchomości i umożliwić potencjalnym inwestorom wykonanie prognoz i porównanie jabłek do jabłek.
- Tutaj omawiamy osiem krytycznych wskaźników, które każdy inwestor w nieruchomości powinien móc wykorzystać do oceny nieruchomości.
1. Twoja spłata kredytu hipotecznego
W przypadku standardowego domu zajmowanego przez właściciela pożyczkodawcy zazwyczaj preferują całkowity stosunek zadłużenia do dochodu wynoszący 36%, ale niektórzy mogą wzrosnąć nawet do 45% w zależności od innych czynników kwalifikujących, takich jak ocena kredytowa i rezerwy gotówkowe. Wskaźnik ten porównuje całkowity miesięczny dochód brutto z miesięcznymi zobowiązaniami do spłaty zadłużenia. W przypadku płatności mieszkaniowej pożyczkodawcy wolą, aby dochód brutto w stosunku do całości opłaty mieszkaniowej wynosił 28–33%, w zależności od innych czynników. Dla nieruchomości inwestycyjnych, Freddie Mac wytyczne mówią, że maksymalny wskaźnik zadłużenia do dochodu wynosi 45%.1
2. Wymagania dotyczące zaliczki
Podczas gdy nieruchomości zajmowane przez właściciela mogą być finansowane za pomocą kredytu hipotecznego i zaledwie 3,5% w przypadku pożyczki FHA, kredyty hipoteczne dla inwestorów zwykle wymagają wpłaty zaliczki w wysokości od 20% do 25%, a czasami nawet do 40%.Żadna zaliczka ani koszty zamknięcia nieruchomości inwestycyjnej nie mogą pochodzić z darowizn. Poszczególni pożyczkodawcy określą, ile musisz odłożyć, aby kwalifikować się do pożyczki, w zależności od wskaźnika zadłużenia do dochodu, oceny kredytowej, ceny nieruchomości i prawdopodobnego czynszu.3
3. Dochód z wynajmu, aby się zakwalifikować
Chociaż możesz założyć, że skoro czynsz najemcy (miejmy nadzieję) pokryje twój kredyt hipoteczny, nie powinieneś potrzebować dodatkowego dochodu, aby kwalifikować się do kredytu mieszkaniowego. Aby jednak czynsz mógł zostać uznany za dochód, musisz mieć dwuletnią historię zarządzania nieruchomościami inwestycyjnymi, wykupić ubezpieczenie od utraty czynszu przez co najmniej sześć miesięcy miesięcznego czynszu brutto, a wszelkie ujemne dochody z wynajmu z wszelkich wynajmowanych nieruchomości muszą traktować jako dług w relacji zadłużenia do dochodów.
4. Stosunek ceny do dochodów
Wskaźnik ten porównuje medianę ceny gospodarstwa domowego na danym obszarze z medianą dochodu gospodarstwa domowego. W 2011 r. Po bańce mieszkaniowej było to 3,3, w 1988 r. 3,2, aw październiku 2020 r. Ok. 4,0. Przed pęknięciem bańki mieszkaniowej osiągnął szczyt 4,66.5
5. Stosunek ceny do czynszu
Stosunek ceny do czynszu to obliczenie porównujące medianę cen mieszkań i median czynszów na danym rynku. Po prostu podziel medianę ceny domu przez medianę rocznego czynszu, aby uzyskać stosunek. Zgodnie z ogólną zasadą konsumenci powinni rozważyć zakup, gdy wskaźnik jest poniżej 15, a czynsz, gdy wynosi on powyżej 20. Rynki z wysokim stosunkiem ceny do czynszu zwykle nie oferują tak dobrej okazji inwestycyjnej.
6. Zysk brutto z najmu
Dochód brutto z najmu dla pojedynczej nieruchomości można znaleźć, dzieląc pobrany roczny czynsz przez całkowity koszt nieruchomości, a następnie mnożąc tę liczbę przez 100, aby uzyskać procent. Całkowity koszt nieruchomości obejmuje cenę zakupu, wszystkie koszty zamknięcia i koszty remontu.
7. Stopa kapitalizacji
Bardziej wartościową liczbą niż zysk z wynajmu brutto jest stopa kapitalizacji, zwana również stopą kapitalizacji lub rentownością netto z najmu, ponieważ liczba ta obejmuje koszty operacyjne nieruchomości. Można to obliczyć, zaczynając od rocznego czynszu i odejmując roczne wydatki, a następnie dzieląc tę liczbę przez całkowity koszt nieruchomości i mnożąc wynikową liczbę przez 100 w celu uzyskania wartości procentowej. Całkowite koszty wynajmu nieruchomości obejmują koszty naprawy, podatki, ubezpieczenie wynajmującego, koszty wakatów i opłaty agentów.
8. Przepływ środków pieniężnych
Jeśli możesz pokryć przepływ środków pieniężnych, który występuje najczęściej, gdy inwestor pożyczył zbyt dużo, aby kupić nieruchomość, może spowodować niespłacenie pożyczki, chyba że jesteś w stanie sprzedać nieruchomość z zyskiem.
Podsumowanie
Po wykonaniu wszystkich tych obliczeń możesz podjąć świadomą decyzję, czy dana nieruchomość będzie wartościową inwestycją, czy cytryną.